perizia per stima valore immobile dopo ristrutturazione

messaggio inserito sabato 20 giugno 2009 da archla

archla : [post n° 201665]

perizia per stima valore immobile dopo ristrutturazione

salve a tutti
per l'erogazione di un mutuo bancario, devo fare una perizia di valutazione dell'immobile e una per i lavori di ristrutturazione da fare all'interno, al fine di consentire l'erogazione di un mutuo bancario.
per la prima perizia non ho grossi problemi, per la seconda mi chiedo quale sia il modo migliore per impostarla: oltre a stilare un computo metrico estimativo, come implemento il valore stimato nella prima perizia?semplicemento aumentando i valori che riguardano la ristrutturazione?
grazie mille.
Va :
Non ho ben capito... alla fine devi fare tre perizie?
1-valore attuale immobile
2- importo lavori di ristrutturazione
3-valore immobile post ristrutturazione???
Per il terzo io paragonerei l'immobile con altri nuovi o ristrutturati.
Non farei semplicemente 1+2=3
Spero di aver inteso il tuo dubbio...
beppe :
...valore di trasformazione.

[post n° 199241]
archla :
@va: il dubbio era esattamento questo :-) l'idea era di fare due perizie, la prima con il valore attuale dell'immobile, la seconda (allegando il cme) in cui consideravo lo stesso immobile ristrutturato. effettivamente ho un po' di confusione in testa...
@beppe: ok, ho letto il link che mi hai inviato. ora devo solo capire cosa c'è scritto :-P vediamo se ho capito: la perizia partirà dalla stima dell'immobile a ristrutturazione avvenuta, ma non ho capito come compararlo con il costo di trasformazione da sostenere per la ristrutturazione...
grazie per la pazienza!
Va :
Ancora un dubbio: perchè devi calcolare il valore attuale il valore post e i costi di trasformazione?
Io ho fatto un po' di perizie per le banche per la richiesta di mutui... ma non mi è mai capitato un caso simile.
Il costo di trasformazione ti serve per riuscire a garantire il mutuo con un margine maggiore di sicurezza?
Va :
VALORE DI TRASFORMAZIONE
provo a fare un esempio classico:
un terreno agricolo valo molto poco.... diciamo 10, però se qesto terreno si trova in area edificabile allora avrà un valore maggiore, solo in virtù del valore di trasformazione, ovvero delle potenzialità che esprime. Quindi se il terreno con la casetta si potrà vendere a 50 e i costi di trasformazione sono 30 il terreno varrà 20.
Nel costo di trasformazione ci sono tutti i costi: di costruzione, di progettazione, di tasse e anche il profitto, il margine di guadagno del costruttore.
archla :
HO CAPITO!scusate sono un po'lenta :-)

Va grazie mille, sei davvero gentile: ti spiego, i miei clienti stanno chiedendo un mutuo al 100% e non all'80% come previsto dalla loro banca. Per cui stanno chiedendo un mutuo per prima casa e per ristrutturazione:quindi, io dovrò fare una perizia che stima la casa come è adesso, e poi (credo) stimare il costo della casa quando sarà completamente ristrutturata, allegando il cme,vin maniera tale che la cifra totale copri la loro richiesta di mutuo.

oppure, secondo te (non mi uccidere) basterebbe la perizia del valore della casa, più una perizia sui lavori da svolgere con cme allegato?
in fin dei conti che mi frega del valore della casa quando sarà ristrutturata, a me interessa il valore dei lavri da fare perchè il mutuo deve coprire quelli.

lo so, è un casino!abbiate pietà!

Va :
Questo è la mia esperienza:
se qualcuno chiede un mutuo di 70.000€ la Banca chiede in garanzia un immobile di 100.000€. Ovvero la banca è disposta ad erogare un mutuo di importo al massimo pari al 70% del valore del bene immobile a garanzia. Quindi se qualcuno chiede un mutuo per l’intera cifra per acquistare una casa ed in più una cifra per eseguire i lavori la banca chiederà sicuramente un ulteriore immobile in garanzia! Sicuro. Mi è capitato dopo il sopralluogo di comunicare alla banca una prima cifra orientativa giudicata insufficiente, per cui è stato richiesto un secondo immobile a garanzia del mutuo. Alla fine io ho fatto la perizia solo del secondo immobile.
Va :
Inoltre secondo me dovresti valutare il valore attuale dell'immobile. Non dell'immobile ristrutturato. Questo, come ho già detto è la garanzia per la Banca. Se, per assurdo, chi ha ottenuto il mutuo il giorno dopo, prima di iniziare i lavori, diventa insolvente, allora la banca dovrà vendere l'immobile così com'è, non ristrutturato, per coprire la cifra erogata.
In un altro caso è stato richiesto un mutuo per una villa in costruzione, era al rustico. Io ho riportato il valore allo stato rustico.
Ovviamente poi nel tuo caso il valore attuale dell’immobile è già noto. La stima del “più probabile valore di mercato” alla fine è il reale prezzo a cui è stato compravenduto.

Infine mi sembra strano il CME! Come fai a valutarlo tu? Dipende dalle finiture... E questa è una scelta dei proprietari. Questa cifra dovrebbe fornirla il loro tecnico. Non sei tu a fare il progetto dei lavori.
E’ stata la banca che ti ha chiesto di valutare l’importo dei lavori?

archla :
Va innazitutto grazie per il tempo che mi stai dedicando :-)
in secondo luogo, è stata l banca a chiedere questo cme proprio perchè il mutuo è per acquisto prima casa + ristrutturazione. ho capito il tuo discorso, ma questo è evidentemente un mutuo particolare, tanto più che credo che la parte relativa alal ristrutturazione, verrà erogata con i sal della ristrutturazione.
domani vado in bacna e chiedo spiegazioni...comunque grazie!
Va :
Questa in effetti non l'ho mai fatta...
Allora ne approfitto per chiederti chiarimenti su come funziona. Tu fai il CME per cui l'importo dei lavori sarà pari a facciamo 20000€. Poi ogni mese,ogni tot, tu produci un SAL per cui la Banca eroga quella cifra al proprietario con cui paga l'impresa, o eroga direttamente all'impresa?
E corretto? Funziona così?
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