stima immobile

messaggio inserito giovedì 15 luglio 2010 da Bibi

Bibi : [post n° 237162]

stima immobile

Ciao!devo stimare una casa indipendente degli anni sessanta in buono stato di conservazione. La casa realizzata al piano terra ha un cortile anteriore pavimentato ed uno posteriore.Come valuto il cortile?Nel cortile c'è anche un deposito ed una tettoia abusivi, devo indicarli o semplicemente deprezzo il valore dell'immobile?Grazie
matteo.s :
Se il cortile è di una certa ampiezza consideralo al 50%, altrimenti consideralo al 100%.
Il deposito e la tettoia non considerarli, certamente non fanno scendere il prezzo stimato finale.
Bibi :
Allora a questo punto deposito e tettoia non li indico?Grazie!!!
salvatore :
la superficie del cortile, se di uso esclusivo, va stimata considerando i rapporti mercantili ordinariamente riconosciuti sul mercato immobiliare locale, in assenza di riferimenti validi, puoi in ogni caso richiamare gli standard utilizzati nella prassi estimativa e riconosciuti dai maggiori operatori del settore (Norma UNI 10750, allegato C del D.P.R. n. 138/98 oppure)...spesso le aree esterne esclusive sono ragguagliate al 25% per la parte di superficie pari alla superficie coperta e al 10% per la parte eccedente...per quanto riguarda i manufatti abusivi, questi vanno assolutamente citati e descritti!...per quanto riguarda la loro stima dovrai considerare i costi per la rimozione (occhio alle passività ambientali come amianto etc) che andranno ad essere decurtati dalla valore complessivo del bene, se questi non sono consentiti dal regolamento urbanistico oppure condonabili...in alternativa, ovvero se la loro presenza può essere legittimata, dovrai stimarne il valore di mercato al netto degli oneri per la regolarizzazione...spero di esserti stato d'aiuto
Bibi :
Nel mio caso essendo 153mq di superf. coperta e 133mq di cortile posso usare il 10%?...Per quanto riguarda i manufatti abusivi, visto che mi hanno chiesto una stima sommaria, posso scrivere che la presenza dei manufatti abusivi, che andrebbero sanati o demoliti, incidono negativamente sulla stima del bene e che quindi, tenendo conto anche delle altre caratteristiche dell'immobile, il valore di mercato verrà ridotto?Grazie
salvatore :
fino a 133 mq applichi il 25%...la restante quota ovvero 20 mq al 10%...considera che tali coefficienti andrebbero calibrati anche in funzione della forma/giacitura della superficie, in considerazione delle finiture (battuto/rivestimento in pietra ad esempio)...per quanto riguarda i manufatti abusivi dovresti accertarti della loro eventuale sanabilità e stimarne dunque il valore...so che potrebbe sembrarti "pesante", ma così andrebbe fatto...oppure puoi fermarti affermando che il valore stimato non tiene conto dell'incidenza dei manufatti esterni e che pertanto sarebbe opportuno effettuare un analisi sulla compatibilità urbanistica in fase di un eventuale trattativa...diciamo che il livello di approfondimento dipende anche dallo scopo della stima...
Bibi :
Grazie per l'aiuto!
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