compravendita e irregolarità planimetrie comune

messaggio inserito venerdì 15 aprile 2011 da Tea

Tea : [post n° 260184]

compravendita e irregolarità planimetrie comune


Buongiorno,
sono l'aquirente nella compravendita di un immobile a Milano, per il quale è già stato stipulato il contratto preliminare (con relativo versamento di caparra) che dichiarava l'abitabilità dello stesso. A pochi giorni dal rogito è emerso che, a fronte dell'accatastamento diciamo "regolare", in realtà l'unità immobiliare deriva da un frazionamento interno per il quale non era mai stata richiesta autorizzazione. Morale, è emerso che l'unità risulta essere parte di una più grande e a destinazione d'uso commerciale.
I venditori hanno presentato domanda di sanatoria per il frazionamento e pare la abbiano ottenuta con procedura a deroga. Da quello che ho capito la deroga ha sistemato solo l'aspetto del frazionamento, non quello del cambio di destinazione d'uso. I venditori però sono tenuti a documentare anche l'abitabilità, giusto? Cosa devo controllare che facciano? che tempi ci sono?
Attendo consigli!
Grazie
dp :
1) premesso l'articolata esposizione in caso di compravendita "sicura" serve produrre:
1.1) atto/i attestante la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile;
1.2) certificato di agibilità relativo agli ultimi atti
1.3) il tutto va verificato se conforme allo stato di fatto
2) si precisa che in caso di compravednite di "vecchi" fabbricati l'agibilità potrebbe anche esserci ma potrebbe, essendo datata, attestare requisiti non più attuali
3) il notaio dovrebbe certificare il tutto e non meramente rinviare alle dichiaraizoni prodotte dai venditori e/o rinviando a planimetrie allegate (delle quali spesso si ignora la provenienza e/o la correttezza)

cordialmente
fabri :
dipende da cosa e' stipulato nel preliminare di compravendita.Se in quest'ultimo e' scritto che la parte venditrice cede un immobile con destinazione d'uso abitazione con tanto di abitabilita' (ora agibilita') si deve impegnare prima del termine in cui scade il contratto preliminare a cambiare la destinazione d'uso e fornirti l'agibilita'.Se non te li da' e inadempiente e se tu vuoi puoi chiedere il doppio della caparra.
Tea :
Grazie della risposta. Sul preliminare c'è scritto "immobile residenziale". Ma la mia domanda è: qual è la procedura per ottenere l'agibilità? È un silenzio assenso? Esce un tecnico? È un'autocertificazione? Ultima cosa: gli allacci alle utenze principali (luce, acqua, gas), che per ora trattandosi di frazionamento non ci sono, sono a carico del venditore o dell'acquirente? (L'immobile è da ristrutturare.) influiscono sull'ottenimento dell'agibilità?
Grazie
dp :
1) va presentata tutta la documentazione prevista dagli artt. 24/5 dpr 380/01 oltre a quanto previsto da RUEC, normativa locale, ecc.;
2) il silenzio assenso c'è se e solo se la documentazione è completa in ogni sua parte; in caso contrario è, per il comune, un inadempimento normativo; per il soggetto un punto interrogativo che rimane irrisolto;
3) il sopralluogo tecnico comunale è una facoltà non più un obbligo come un tempo;
4) alcuni passaggi sono autocertificati da tecnici abilitati;
5) per ottenere gli allacci serve l'agibilità; di norma la realizzazione "fisica" è a carico del venditore a meno che non si compravenda al grezzo/grezzo avanzato; quelli operativi (apertura gas ecc) sono a carico dell'acquirente sempre che questo non acquisti come subentrante e quindi volturando relativi contratti;
6) la parte fisica si, nel senso che senza finiture degli impianti non vi è certificazione della ditta instalatrice e senza non c'è agibilità

cordialmente
emme :
scusa la domanda ma tu come fai ad acquistare un immobile ad uso residenziale che comporta una distribuzione interne e obbligo di vani come cucina etc e poi scoprire ad un passo dall'acquisto che è un negozio?
comunque se così stanno le cose e sono stati realizzati vani come un uso residenziale i proprietari devono presentare un domanda di attestazione di conformità in sanatoria oltre al contestuale cambio d'uso.
vai da un architetto serio e fai attenzione alle 'SO'LE' !!!
dico questo perchè potrebbe essere non ammissibile una destinazione residenziale
oramai certi professionisti accatastano qualsiasi cosa
cuccia cane compresa
Tea :
Grazie infinite, hai fornito un quadro molto chiaro!
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