Finestra murata internamente

messaggio inserito mercoledì 4 maggio 2011 da JJ

JJ : [post n° 261638]

Finestra murata internamente

Ciao la casa di cui sto trattando l'acquisto ha una finestra murata solo internamente mentre fuori è rimasta la persiana come era originariamente. Sulla planimetria catastale la finestra è ancora presente. I proprietari sostengono che la situazione è regolare secondo l'architetto che ha fatto i lavori, ma interpellando altri architetti o leggendo in rete non mi sembra chiaro se è così e, in caso contrario, se l'irregolarità può essere sanata o non vada obbligatoriamente riportata alla condizione originale (finestra riaperta). Grazie. Giuseppe.
carmen :
penso che la situazione è regolare, è come se davanti ad una finestra mettessi un armadio perchè quella apertura non la vuoi usare, mentre esternamente la tapparella è sempre abbassata, di fatto la finestra esiste ed è considerata foro aperto. sta a te se riaprirla o lasciarla così com'è.
Giuseppe :
Innanzi tutto, grazie per la velocità nella risposta. Se è come dici per me è anche meglio; io pensavo, da profano, che, nel momento in cui la finestra viene murata, cessasse di essere una finestra, anche mantenendo la persiana originale, e si configurasse come una modifica di facciata a tutti gli effetti. La planimetria al catasto che riporta la finestra originaria, quindi, è corretta? Devo verificare, ai fini dell'acquisto, se quando è stata murata la finestra è stata
richiesta la DIA e/o il permesso in comune? Grazie ancora.
Paolo :
La situazione non è regolare affatto! Si è murata una finestra, quindi intanto si sono fatti dei lavori non autorizzati (a quanto leggo). Poi, cosa più grave, murando la finestra non c'è più il rapporto di illuminazione che ci deve essere in una stanza (da regolamento edilizio), andando così ad annullare l'autorizzazione o la concessione che a suo tempo erano state rilasciate al vecchio proprietario. In pratica ora si ha un ambiente privo di illuminazione e aria, uno sgabuzzino insomma, quando in realtà questa in origine era (presumo) una stanza che aveva come rapporto di illuminazione 1/8 (finestra/pavimento).P.S.: la planimetria catastale non è probatoria, nel senso che devi verificare prima (con un tecnico) se l'abuso è sanato o no al Comune, verificando la regolarità urbanistica dell'immobile.Poi, se la modifica della facciata con la chiusura della finestra è urbanisticamente fattibile (cioè si può sanare, puoi fare la variazione della planimetria in catasto.....le cose vanno assieme.Ciao
ar.cri :
anche se la situazione da te descritta non comporta modifiche di facciata, ritengo che potrebbe non essere regolare perchè comporta modifiche delle superfici aero-illuminanti. Ogni vano deve infatti risultare appropriatamente aerato ed illuminato da finestre apribili che devono avere una superficie pari almeno 1/8 di quella del pavimento. Quando l'architetto ha presentato la pratica in comune nel conteggio di tali superfici non avrebbe dovuto conteggiare quell'apertura. Per la verifica ti basta chiedere di vedere la dia protocollata, di cui il proprietario possiede copia.
carmen :
sono in parte d'accordo anch'io con le altre risposte ma credo che la situazione possa diventar molto semplice senza dover sanare nulla, nel senso che molte volte il ripristinare o altro comporta costi e pratiche assurde e interminabili, se fosse per me la comprerei così com'è mi farei fare uno sconto dai venditori e poi la aprirei come dovrebbe esser...
Giuseppe :
Grazie ancora a tutti per le risposte. Nel frattempo sono stato in agenzia e ho chiesto qualche chiarimento in più. Mi è stato detto che il geometra che ha diretto i lavori ha sanato la situazione in comune e al catasto, quando gli attuali proprietari hanno acquistato la casa. Dovrei essere a posto, quindi, o sbaglio?
Giuseppe :
Mi sono informato un po' meglio: quando sono stati fatti i lavori è stata chiesta una sanatoria, quindi, la situazione per i proprietari dovrebbe essere a posto.
In realtà, però, non avendo ancora la documentazione in mio possesso non so da cosa si possa capire se la sanatoria è stata concessa. Sulla planimetria che mi è stata consegnata la finestra è ancora presente e per questo motivo chiedevo se ciò bastava per concludere che la sanatoria non è stata concessa. Se la planimetria è corretta anche o solo con la finestra non eliminata, ci sono altri documenti in comune, al catasto o in possesso del proprietario per avere la certezza della concessione della sanatoria? Grazie.
Paolo :
Devi recarti al Comune, e richiedere di prendere visione della pratica della sanatoria.Ti manderanno all'archivio, dove potrai vedere tutti gli incartamenti, compresa la concessione della sanatoria (sempre se è stata rilasciata). Di solito fanno vedere queste carte al proprietario o a qualcun'altro se munito di delega. Anche se c'è la sanatoria al Comune, non è detto che sia stata fatta la rettifica al catasto (a quanto mi pare di capire no, perchè ti è stata consegnata una planimetria con la finestra esistente), ma questo non è un problema poichè puoi richiedere la planimetria al catasto, e vedere se quella attuale è stata aggiornata dopo la sanatoria. Ti consiglio di portarti un tecnico dietro quando vai a vedere la carpetta della sanatoria in Comune, perchè ci potrebbero essere delle sottigliezze che ti possono sfuggire. Poi c'è un'altra cosa importante di cui forse non sei a conoscenza: oggi, per l'acquisto di una casa, il notaio deve allegare la planimetria catastale, e dichiarare che sia conforme allo stato di fatto, o comunque far dichiarare ad un tecnico che la planimeytria e lo stato di fatto sono conformi; ora, se nella planimetria catastale c'è una cosa (la finestra) e nello stato di fatto un'altra, chi è il tecnico che dichiara il falso, o il notaio che si prende la responsabilità di farlo? stai MOLTO attento, in quanto LA COMPRAVENDITA E'NULLA SE LA PLANIMETRIA NON E' CONFORME...ti mando un paio di link di chiarimento www.geometra.info/La-compravendita-nulla-se-la-planimetria-non-confo… www.tutorcasa.it/articoli/conformita_catastale.htm
Giuseppe :
Grazie per le informazioni.
Sapevo della necessità della conformità catastale ai fini della compravendita: mi sembra di capire che anche tu concordi sul fatto che la finestra deve essere eliminata dalla planimetria catastale, fatto abbastanza ovvio per me, non addetto ai lavori, ma su cui, dopo aver sentito alcuni pareri tra cui quello della controparte, cominciavo ad avere qualche dubbio.
desnip :
In realtà questa situazione non è altro che un artificio usato da alcune persone per chiudere un vano, riservandosi la possibilità in futuro di riaprirlo senza che ciò venga negato.
Non si potrebbe chiedere al venditore di aprire la finestra prima di vendere in modo che lo stato sia conforme? In questo modo permetterebbe anche all'acquirente di avere i giusti r.a.i.
Giuseppe :
E' stata chiusa per allargare il bagno, dov'era già presente un'altra finestra, e ricavare un vano doccia; avevo già intenzione di verificare con un nuova visita la possibilità di riaprirla, ma ne dubito. Ma l'artificio di cui parli è consentito? O solo diffuso, confidando nella rarità dei controlli?
desnip :
No, naturalmente è un "artificio" in quanto tale.
Lo ha usato anche una mia cliente per un suo immobile perchè richiesto da un inquilino, ma in quel caso le aperture erano anche troppe. Ma lì ho fatto una regolare dia, quindi la chiusura solo all'interno, è evidente e descritta. Ma il fatto di lasciarla aperta all'esterno dovrebbe evitare un diniego nel caso in cui andasse a richiederne di nuovo l'apertura in futuro.
Giuseppe :
Nel caso di cui parli la planimetria, a seguito della DIA, è stata aggiornata eliminando le finestre?
desnip :
quella catastale no.
Giuseppe :
Sono un po' confuso: mi sembra che, una volta accertatomi che la sanatoria richiesta per la casa che sto trattando sia
stata accettata, il mio caso sia identico a quello di cui parli.
In un caso è stata fatta una regolare DIA nell'altro la regolarità dovrebbe essere data dalla sanatoria o sbaglio? E, in entrambi i casi, la planimetria catastale riporta ancora finestre, che sono allo stato attuale murate. Ma allora i dubbi che mi son venuti sulla regolarità della planimetria catastale e della situazione in generale sono inutili?
desnip :
Ma infatti, io penso che dal punto di visto catastale sia tutto in regola e non sia necessario fare alcun aggiornamento.
Giuseppe :
Allora probabilmente i dubbi che mi son fatto venire, alimentati anche da pareri contrastanti, sono
eccessivi. Inizialmente, da non addetto ai lavori, pensavo
di lasciare queste verifiche al notaio in base alla documentazione fornita dal venditore. Sono stato però messo in guardia da un architetto dicendomi che se la finestra è presente significa che la sanatoria non è stata concessa. Ma mi sembra di capire che non è consequenziale e che la planimetria catastale possa mantenere la finestra originale. Grazie per la pazienza e la disponibilità.
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