NON CONFORMITA' COME SANARE

messaggio inserito mercoledì 18 gennaio 2012 da cioty

[post n° 280851]

NON CONFORMITA' COME SANARE

Buongiorno e grazie in anticipo a chi vorrà aiutarmi.
Dai documenti del nostro appartamento è emersa una non conformità tra lo stato di fatto e il progetto depositato in comune di cui non eravamo assolutamente a conoscenza. La licenza edilizia è del 1969, praticamente la misura del perimetro del mio appartamento è differente dalle misure depositate in comune (Firenze) e quindi risultano 5 mq in più di superificie. Il perimetro del mio appartamento corrisponde alle mura del palazzo, è quindi evidente che non ho spostato le mura portanti per aumentare la metratura della mia proprietà. Possibile che l'unica soluzione sia una sanatoria per aumento di S.U.L. che mi hanno quantificato in € 40.000 circa? Si tratta chiaramente di un errore che risale all'epoca della costruzione, non c'è un'altra soluzione ? Ancora grazie
:
Beh, sei già fortunato che la sanatoria sia possibile. In molti casi non lo è.
:
La responsabilità è evidentemente del direttore dei lavori dell'epoca.
Tuttavia, non capisco la necessità di una sanatoria. Per caso c'è stata una comunicazione ufficiale del comune? Mi pare molto strano.
Per caso si tratta di un condominio sul quale sono stati fatti dei lavori di recente? Solo in questo caso mi spiego la cosa: il tecnico è stato poco accorto poichè ha redatto lo "stato attuale" senza consultare quanto autorizzato nelle vecchie pratiche. Sarebbe bastato ritirare gli elaborati relativi ai precedenti edilizi (di solito depositati in comune, per ritirarli ci vogliono una delega della proprietà e gli estremi catastali) e "aggiustarli" in maniera tale da non farvi pizzicare in fallo.
:
Il geometra che abbiamo consultato è stato da noi incaricato di redarre la dichiarazione di conformità perchè volevamo mettere in vendita il nostro appartamento. Ci ha informato di questa difformità e che l'unica soluzione per poter eventualmente rogitare era fare una sanatoria che per noi è veramente troppo onerosa. Possibile che dobbiamo pagare noi, cha abbiamo sempre rispettato le leggi e che oltretutto quando abbiamo acquistato l'appartamento abbiamo consultato 3 geometri (uno del venditore, uno della banca per la richiesta di mutuo e 1 "nostro") per essere sicuri che tutto fosse a posto. Se hai qualche suggerimento grazie in anticipo.
:
Guardi che per il rogito l'importante è la dichiarazione da parte di venditore e compratore che l'immobile risulta allo stato attuale così come autorizzato e come risulta dagli elaborati catastali. Ed è fondamentale che oltre a questa dichiarazione vi siano l'identificazione certa ed inconfutabile degli estremi catastali, che vanno dichiarati pena nullità dell'atto di compravendita; in più serve la certificazione energetica, obbligatoria per le compravendite di immobili da luglio 2009.
Tra l'altro il notaio non ha responsabilità sulla veridicità di quanto dichiarato, semplicemente appone il suo visto su quanto dichiarato dal venditore e dal compratore.
Capita molto spesso che quanto realizzato non corrisponda a quanto autorizzato. Nel caso di specie è evidente che la responsabilità non possa essere la sua in concreto, poichè ricade sul Direttore dei Lavori che è la figura a garanzia del fatto che il realizzato sia corrispondente all'autorizzato. Purtroppo però per le incongruenze ne risponde anche la proprietà. Provi a vedere se vi sono dichiarazioni in merito sull'atto di compravendita. Le consiglio di avvelersi del consulto di un buon avvocato.
Penso che non possa procedere a nessun escamotage per raggirare il problema dal punto di vista edilizio, pertanto può solo provare a sentire - oltre all'avvocato di cui sopra - un'altra campana (un ingegnere con molti anni di esperienza).

:
Grazie per i consigli, siamo molto sfiduciati sul fatto che riusciremo a vendere (avremmo anche già trovato un acquirente).
:
maròòòòòò..... ma che razza di cose leggo? "Sarebbe bastato ritirare gli elaborati relativi ai precedenti edilizie "aggiustarli" in maniera tale da non farvi pizzicare in fallo."
Con quest'etica poi non ci lamentiano se la nostra professione cade sempre più in basso...

per cioty: se hai consultato ben 3 geometri (la prossima volta ti consiglio un architetto!), allora davvero non hai nessuna colpa, oltre che essere in buona fede, come accade a molte persone nella tua situazione.
Fossi in te davvero farei un ricorso contro questa gente, anche se mi rendo conto che è una grande seccatura per il tempo e le spese legali.
:
hai ragione, il ricorso volevamo evitarlo perchè sai quando inizi ma non sai quando e come finisci ! Speravamo che la legge tutelasse le persone in buona fede e che non si sono fatte la villetta o hanno aggiunto un piano senza presentare alcuna documentazione. Nel nostro caso, come sicuramente anche in altri, c'è addirittura la dichiarazione di rispondenza al progetto nel certificato di abitabilità rilasciata dal dipendente incaricato dal comune. Ebbene questo documento non viene considerato valido per evitare di incorrere nel pagamento della sanzione alla stessa stregua di chi compie dei veri e propri abusi edilizi.
:
@desnip
Non parli di etica per favore, è la prassi di pratiche del genere, come dovrebbe bene sapere e certamente saprà.
Fare una sanatoria con queste premesse? Si immagini l'effetto domino sugli altri proprietari. Farsi pagare una gran bella parcella e far pagare l'oblazione di migliaia di euro (anche decine di migliaia) a gente incolpevole non è bello. Questo per me è molto etico. La norma stabilisce limiti che molto spesso, anzi troppo, non sono frutto del buon senso.
:
La mia etica, invece, non prevede che debba assumermi una responsabilità penale, firmando il falso, magari per 4 soldi, per evitare al cliente di pagare una parcella congrua.
:
firmando il falso? si legga bene la normativa.
buona giornata.

:
Tra l'altro ricordo che nel 99% dei casi capita che quanto realizzato non sia corrispondente all'autorizzato. E allora ci mettiamo a fare Sanatorie a tutta birra?
Scusa desnip ma la tua preparazione, che ho notato e apprezzato in altri post, è seconda solo alla tua rigidezza.
Buona giornata.
:
Scusa, ma se tu scrivi "Sarebbe bastato ritirare gli elaborati relativi ai precedenti edilizi e "aggiustarli" in maniera tale da non farvi pizzicare in fallo. ", cosa significa?:-)
Spiegami meglio cosa intendi...

In quanto alla rigidezza, capisco che può apparire esagerata, ma se oggi ci troviamo con la quasi totalità degli immobili non conformi a quanto approvato o accatastato, è per l'eccesiva flessibilità che c'è stata in passato. Ad un certo punto bisogna iniziare a invertire la rotta, solo così si potrà migliorare la situazione per il futuro.
Se cioty "aggiusta" la sua situazione senza regolarizzarla, essa si ripercuoterà sul successivo proprietario e così via all'infinito...
:
Intendo dire che pagare l'oblazione per abusi non commessi non mi pare giusto; non penso che si debba accollare questo onere per colpe non sue, e un professionista può raggirare la cosa molto facilmente, tutto qua.
Le colpe vanno ammesse e vanno regolarizzate se si è responsabili di quanto commesso. A maggior ragione in questo caso, visto che denunciare questi abusi si ripercuoterebbe con effetto domino su altri proprietari, da quanto ho capito.
Ritirando i predecenti edilizi si viene a conoscenza di tutto l'autorizzato, tutta la storia dell'immobile è chiara perchè ricostruita titolo per titolo, cronologicamente, e si può fare il punto della situazione senza ombra di dubbio.
:
E' ovvio che non è giusto pagare per colpe non proprie, ma come sai la legge non ammette ignoranza.
Quando cioty ha comprato doveva assicurarsi che tutto fosse in regola, cosa che del resto ha fatto, ma si è trovata ad avere a che fare con 3 cialtroni.
Per questo le ho detto che dovrebbe rivalersi contro di loro, anche se mi rendo conto che è una strada difficile.

"Ritirando i predecenti edilizi si viene a conoscenza di tutto l'autorizzato, tutta la storia dell'immobile è chiara perchè ricostruita titolo per titolo, cronologicamente, e si può fare il punto della situazione senza ombra di dubbio. "
Questo è chiaro a tutti, ma mi spieghi come si regolarizza senza fare una sanatoria?
:
Non si può regolarizzare a meno di sanatorie o condoni. Questo problema però non riguarda cioty per ora, a meno che l'eventuale compratore non dovesse metterci di mezzo un tecnico. Comunque, a tutti, basterebbe il semplice buon senso.
Come suggerivo a cioty dovrebbe controllare se sull'atto di compravendita c'è scritto qualcosa in merito, ma ne dubito, di solito si riportano solo condizioni riguardo a debiti o pagamenti pregressi per i quali chi vende dichiara la totale assenza di questi, che altrimenti ricadrebbero sul nuovo proprietario.
Spendere minimo 20.000 euro o più per una sanatoria significa rimetterci tanto, più il costo della parcella. Insomma, alla fine mi pare "cornuto e mazziato". Le converrebbe affittarla a vita, a queste condizioni.
Fossimo prima del 1979 potrebbe tirare in ballo il Codice Civile (entro 10 anni dalla chiusura lavori il costruttore è responsabile per vizi o difformità), ma purtroppo i Led Zeppelin si sono sciolti da un pezzo.
:
Ho seguito i vari post e ringrazio di aver preso a cuore il mio caso.
Sull'atto di compravendita e sulla relativa relazione tecnica, ovviamente, non è riportato assolutamente niente di tutto questo. Noi non ce la siamo sentita di non informare il compratore che oltretutto pensava di fare dei lavori all'interno dell'appartamento. Al momento forse l'unica possibilità è rientrare in un condono condominiale (che non è ancora stato chiuso) del 2006 (credo). In questo però il nostro tecnico è di una lentezza e latitanza "mortale". Possibile che sia così complicato avere questo tipo di informazioni? Oltretutto sa benissimo in che situazione siamo e che, nel caso si potesse percorrere questa strada, i tempi non sarebbero brevi visto che, se ho capito bene, bisognerebbe coinvolgere l'amministratore e tutti gli altri condomini. Che ne pensate in proposito?
:
Cioty, a parte che l'ultimo condono è del 2004, non del 2006, ovviamente non puoi rientrarci, a meno che la situazione del tuo appartamento non sia stata messa nella richiesta già allora (cosa di cui dubito).

N.B.: il condono non è che sarebbe gratuito, anzi è anche più oneroso della sanatoria, perchè prevede il pagamento di una sanzione, oltre che degli oneri aumentati.

Marco, mi sembra che implicitamente avresti suggerito a cioty di tacere la cosa, di dichiarare la conformità nell'atto a sua responsabilità, ecc. ecc.
Cose che si fanno normalmente, ma che se poi vengono a galla possono mettere nei guai.
Agire in questo modo significa comportarsi come quei 3 geometri di cui sopra. Per questo ritengo giusto dire ai committenti tutte le cose come stanno.

Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.