CIAL e difformità stato in essere rispetto al catasto

messaggio inserito mercoledì 13 giugno 2012 da Giada

Giada : [post n° 292785]

CIAL e difformità stato in essere rispetto al catasto

Buongiorno a tutti .. ho bisogno di un vs aiutino ... CIAL O SCIA!!?
..scusate ma ho un pò di confusione ...
dovrei preparare la pratica edilizia per nuova distribuzione interna di un appartamento a milano, ossia:
- realizzazione di setto interno che divide il bagno esistente, di elevate dimensioni, per ricavarne due servizi;
- chiudere la porta di accesso alla cucina per aprirla su un'altra parete
- realizzazione di un setto per ampliare il disimpagno.

Da quanto ho capito dovrei preparare una CIAL, ma dato che sarebbe la prima che faccio ho dei dubbi:
- nel modulo scaricato,non c'è l'indicazione del direttore dei lavori ... dato che ho avuto l'incarico solo per la pratica, non vorrei che per la CIA il progettista corrisponda anche alla DL
- anche in questo caso devo indicare l'adattabilità per handicap di un bagno (come si faceva per la dia)?
- nel modulo ho visto che si può indicare l'inizio dei lavori, ma quando termineranno dovrò fare una fine lavori o comunicazione al comune? (non ho trovato nulla a riguardo)
- con la dia, alla fine dei lavori , in comune protocollavo il modulo compilato della "fine lavori" e l'aggiornamento catastale, ma con la CIA se non c'è la fine lavori, il catasto lo devo aggiornare ?

ALTRO DUBBIO:
ieri ho fatto il primo sopralluogo ed ho visto che l'appartamento ha una distribuzione molto diversa rispetto alla scheda catastale ... a questo punto che fare nella CIA , quando devo riprodurre lo stato di fatto? Io solitamente indico lo stato esistente che ho rilevato , ma ... non so se questo potrebbe creare problemi al cliente o ...

grazie

grazie
ponteggiroma :
ovviamente per lo stato di fatto o ante operam metti il tuo rilievo.
Non è prevista per la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata) la comunicazione ed accettazione del d.l.. Alla fine devi solo aggiornare la pianta al catasto senza fine lavori al comune.
ced :
quante domande!!!
Allora, vediamo di mettere un pò d'ordine...
premetto che io non opero a milano e quindi non so come sono i moduli del comune di milano.
Ti dico però subito che a parer mio nel tuo caso la pratica giusta è la CILA.
La CILA e la SCIA differiscono principalmente per il fatto che con la SCIA puoi eseguire anche lavori su parti strutturali dell'edificio, ma il tuo non mi sembra il caso.
Per quanto riguarda l'adattabilità del bagno mi risulta una cosa alquanto nuova...io in una vecchia DIA non ho mai indicato una cosa del genere, ma solo nei permessi di costruire, per cui non saprei risponderti.
la fine lavori non sarebbe obbligatoria, ma ti consiglio comunque di chiedere all'ufficio tecnico di tua competenza cosa devi fare una volta finiti i lavori...l'aggiornamento catastale è una cosa che qui abbiamo già ampliamente discusso, con accesi dibattiti, per cui ti invito a leggere questa conversazione
[post n° 292057]
spero di esserti stata un pochino di aiuto!
Giada :
PONTEGGIROMA e CED ...
hihihi .. mi rendo conto di aver fatto tante domande e vi ringrazio davvero per l'aiuto !!!!
Valy :
Ciao Giada,
premetto che lavoro a Milano e di CIAL ne ho già presentate un po'.
andiamo per ordine partendo dalla prima domanda:
- sì è una CIAL, non c'è DL perchè per questo tipo di pratica a Milano non è obbligatorio (mentre in provincia molti comuni lo chiedono), di solito cmq il progettista corrisponde al DL quindi siccome poi vengono cmq a romperti le scatole perchè i muratori se non capiscono ti chiamano, se il committente ha problemi ti chiama, fatti firmare l'incarico dove sia specificato se farai o meno il DL anche perchè se capita qualche cosa la colpa è anche tua, in questo modo ti può scagionare
- non devi indicare nessuna adattabilità ma spuntare solo le cose che ti vengono chieste, tu cmq nel tuo progetto pensa a togliere le barriere architettoniche se c'è la possibilità o la necessità;
- la chiusura lavori non è contemplata nella CIAL io, per stare tranquilla e quindi togliermi la responsabilità di solito faccio cmq una comunicazione protocollata in comune dove si dice che i lavori sono terminati tale giorno e allego la variazione catastale (come si faceva per la DIA)
- si il catasto cmq se ci sono lavori di ristrutturazione interna, soprattutto se si aggiungono dei vani, anche se nella CIAL non se ne parla lo devi fare, perchè probabilmente cambia anche la rendita, a maggior ragione se come leggo sotto il catastale è diverso e quindi devi per forza aggiornarlo;
- il catasto non è probatorio, quindi può essere che il cliente abbia fatto dei lavori anni fa e siccome prima non era obbligatorio aggiornarlo come ora la piantina non è stata aggiornata quindi: chiedi al cliente se da quando ha comprato casa ha fatto dei lavori e se si se ha presentato delle pratiche o le ha fatte in abuso.
Se è l'ultimo caso, vai di CIAL, nello stato di fatto metti il disegno come da catasto vecchio e nel progetto fai un mix tra il progetto nuovo e quello che ha fatto precedentemente fino a farlo diventare in pratica quello che sarà, nel modulo segni che i lavori sono cominciati prima del protocollo e gli farai pagare gli oneri di 86 euro, come da modulo.
Se invece i lavori sono stati denunciati con pratica edilizia e il cliente non ha niente in mano, o gli fai contattare il tecnico che al tempo aveva seguito i lavori, che se non è deceduto, fai sicuramente prima che richiedere una visura degli atti in Comune, che a Milano vuole davvero molto tempo (a me l'ultima volta ci è voluto 9 mesi), però in teoria se sono pratiche dal 2003 in poi sono state digitalizzate e sono consultabili su internet.
Se il cliente, invece, dice che era già così prima dell'acquisto, allora dovrebbero esserci gli estremi della pratica o di un eventuale condono sul rogito di questo.
Cmq, in qualsiasi maniera tu scriva, se è rilevato piuttosto che di fatto se c'è un abuso cmq il committente dovrà sanare il tutto pagando poi gli oneri, quindi magari cercate di mettere in chiaro la cosa prima possibile, ti assicuro che il comune anche dopo mesi cmq controlla le pratiche.
Scusa se mi sono dilungata, buon lavoro.
Giada :
Per VALY,
assolutamente non ti devi scusare di esserti dilungata , dato che mi hai aiutato molto, spiegandomi tutto chiaramente ...
Ma la questione è questa ...
Il mio cliente diventerà proprietario dell'appartamento tra una settimana e la difformità tra stato di fatto e catastale è causata da quello che diventerà il "vecchio proprietario" in quanto ha fatto dei lavori senza dichiarare nulla!.
Quindi secondo te cosa è meglio fare :
-indicare come stato di fatto nella pratica quello che ho rilevato o l'ultimo catasto?
- nell'atto di compravendita , eventualmente, non dovrebbe risultare indicata la difformità?
grazie

Valy :
Allora a me proprio qualche mese fa è successa la stessa cosa, il venditore di un appartamento d'accordo con l'agenzia che seguiva la vendita mi hanno chiamata d'urgenza per fare la sanatoria perchè senno la vendita saltava, anche perchè teoricamente il notaio all'atto chiede se è tutto conforme e se l'appartamento è così come si vede nel catastale e se uno dei due dovesse dire di no la vendita salta fino al sanamento del tutto, quindi fai così: naturalmente la CIAL in sanatoria la devi fare a nome del venditore prima del rogito (se la fai prima della vendita a nome dell'acquirente, questo deve avere una delega dell'altro a farla a nome suo con motivazione). Se fai il tutto dopo la vendita l'abuso e come se l'avesse fatto l'acquirente e quindi la sanzione pecuniaria è a nome del tuo cliente, cmq..
Leggi anche il link Interventi di edilizia minore del Comune di Milano c'è scritto anche li nella voce CIAL:
presenta una CIAL e scrivi, anche se non è specificato, che i lavori sono stati fatti l'anno scorso in abuso e alleghi il pagamento di 258 euro di sanzione pecuniaria per sanare l'abuso. Se dichiari che sono stati fatti prima del 26/05/2010 il tutto va in PdC i tempi si dilungano davvero di parecchio, anche 1 anno, e la sanzione tra l'altro diventa di 516 euro. Per i disegni scrivi Stato Concessionato e metti lo stato del catasto, stato Rilevato/di Fatto e disegni quindi com'è adesso e poi fai il confronto tra i due.
Oltretutto al notaio bisogna consegnare il catastale aggiornato e non il vecchio, mi sembra strano che questa storia sia venuta fuori solo ad una settimana dal rogito (non ti dico di mettere la pulce nell'orecchio del notaio perchè magari ci sono accordi sotto banco ma se lo faresti sono certa che ti dice di sistemare il tutto se no non stipula il rogito).
Una volta poi, che il tuo cliente è proprietario presenti una CIAL senza costi dove avrai uno stato di fatto che effettivamente è quello e poi il progetto che hai già illustrato.
E poi, per ultimo, egoisticamente parlando, immagina non è più una CIAL è un catastale in parcella ma sono 2 CIAL e 2 catastali, quindi parcella doppia e la tua professionalità non viene intaccata :-P, se hai bisogno contattami pure sono lieta di aiutarti.
Valy :
Dimenticavo si nel rogito se sono state effettuate pratiche edilizie ordinarie o in sanatoria sono tutte segnate e di solito allegate all'atto stesso, non si può scrivere che ci sono delle opere che non sono state sanate perchè ne va della professionalità del notaio, in quel caso lui deve ometterlo e far finta di non saperlo... quindi questo sarebbe l'iter corretto, poi appunto senti il tuo cliente e vedi cosa pensa sia più giusto fare...ogni tanto si sentono di intrallazzi strani...
Giada :
ahahah !!! ideonaaa 2 catasti e 2 cial !!! sarebbe fantastico !:D

Ma sai che mi hai fatto sorgere un dubbio ...
ieri il mio cliente mi ha detto che era a conoscenza delle difformità e proprio per questa ragione ha scelto lui il notaio perchè non si fidava nè del venditore nè dell'agente immobiliare poichè a detta sua erano in combutta ...
A questo punto, mi domando ... se il mio cliente , nonostante tutto , vuole procedere (considerando che è in possesso di tutte le pratiche precedenti)... evidentemente avrà la sua convenienza ! Magari ha tirato il prezzo!

... se fosse così ... non si rischia che la vendita salti ...
... quindi per assurdo potrei dichiarare come stato di fatto "la scheda catastale" e nel "progetto" inserire i cambiamenti che vuole fare più quelli per regolarizzare quelle precedenti.
Anche perchè il mio cliente nn penso che si voglia accollare dei costi in più!




ponteggiroma :
il tuo cliente deve esigere l'aggiornamento catastale da parte del venditore in quanto obbligatorio per legge al momento della stipula ... C'è poco da disquisire.
loreli :
ciao, è la prima volta che scrivo......accidenti Giada, quante domande, cmq Valy ti ha risposto un modo molto esaustivo... complimenti!!! una cosa però volevo aggiungere: come ha scritto Valy,il catasto non è probatorio....e sempre come ha scritto il comune anche dopo mesi controlla le pratiche..... quindi occhio perchè se la scheda catastale non riporta lo stato di fatto come da pratica edilizia precedente, tu fai una dichiarazione mendace.....lo dico perchè mi è capitato.
ciao!
marco :
Una precisazione: che il catasto non è probatorio significa solo che dalla semplice visura non si può attestare la proprietà di un bene immobile, terreno o fabbricato che sia, a colui o a coloro che compaiono come proprietari. Per questo si fanno le dichiarazioni con il DPR 445/2000, così ogni eventuale dichiarazione mendace ricade sul dichiarante.

I trasferimenti di diritti reali sui beni immobili vengono aggiornati in catasto solo dopo mesi dalla comunicazione al registro del catasto stesso. In questo senso non è probatorio. Non prova la proprietà.

Detto questo come ha già anticipato qualcuno vige l'obbligo di identificare esattamente il bene attraverso gli estremi catastali, con l'ulteriore obbligo che compratore e venditore devono dichiarare in fase di stipula dell'atto notarile l'esatta corrispondenza dello stato di fatto secondo quanto accatastato, pena la nullità dell'atto stesso.

Il mio consiglio è sanare se possibile attraverso un Permesso di Costruire in Sanatoria; altrimenti (ma non è deontologicamente corretto) se le difformità sono solo nella distribuzione interna si può presentare una CIAL opportunamente maneggiata :)

Il discorso delle difformità da dichiarare nell'atto non ha senso perchè il venditore non lo farà mai (è un reato che si prescrive in 5 anni e comunque permane l'obbligo di sanatoria) inoltre come sopra dovendo dichiarare la corrispondenza dello stato attuale al catastale si andrebbe incontro ad una dichiarazione mendace, a pena di nullità dell'atto.


maxxx :
Ma perché dite che l'aggiornamento catastale non è obbligatorio?
Lo dice esplicitamente il dpr 380 all'art. 6 comma 5:
"Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l’interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale..."
Questa cosa l'avevo già sentita: se fai la CIAL non c'è bisogno di fare l'aggiornamento catastale.
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