Come poter sanare un abuso edilizio

messaggio inserito martedì 26 giugno 2012 da Adriana

Adriana : [post n° 293865]

Come poter sanare un abuso edilizio

Salve, è complicato ma ci proverò:
nel 2000 sono subentrata in una coopertiva al posto di un socio dimissionario (che tra l'altro ha voluto un "sacco di soldi") diventando "proprietaria" (diciamo così) di un appartamento già finito ed abitato da più di 10 anni. Finalmente nel dicembre 2011 sono riuscita ad ottenere l'assegnazione definitiva e con Atto Notarile sono diventata effettivamente proprietaria. Ovviamente ho dovuto fare tutte le certificazioni opportune ed è emerso un abuso edilizio con aumento della cubatura del quale non ero al corrente, e del quale non mi ero mai accorta in quanto l'appartamento è uguale a tutti gli altri (che invece ho scoperto sono stati condonati a suo tempo). Sono comunque riuscita, con un po' di disagi, ad ottenere la certificazione, ma ora per tranquillità vorrei regolarizzare la cosa che tra l'altro non ha avuto impatto estetico, né ha avuto bisogno di lavori di muratura, ma che di fatto consiste solo nell'aver tolto una porta finestra (da parete a parete) che dava su un balcone chiuso, ed aver posizionato una normale finestra lì dove prima c'era un buco di mt.1,20 di altezza x 1,80 di larghezza. In pratica l'abuso consiste nell'aver aumentato la cubatura dell'appartamento di mt. 3,80, senza lavori edili, anche il pavimento è uguale a quello interno.
Mi sapete dare un consiglio su come risolvere il problema e dormire sonni tranquilli?.
Grazie
Adriana
Valy :
Ciao Adriana,
partendo dal presupposto che tu non sia un tecnico, altrimenti sapresti cosa fare, il consiglio è di rivolgerti immediatamente ad un professionista (per amor di professione ti dico un architetto, ma nauralmente può farlo anche un geometra o ingegnere se per caso ne conosci), lui saprà cosa fare: in pratica, scusa il gioco di parole, presenterà una pratica edilizia che sarà quasi sicuramente un permesso di costruire in sanatoria o, se il tuo comune lo prevede, si può applicare il famoso piano casa, così facendo, pagando le sanzioni e, attendendo le risposte del comune, ti puoi sistemare, non aspettarti tempi brevi, a Milano, per esempio, per una sanatoria si attendono minimo 6 mesi. Magari, visto che hai scritto che anche altri condomini lo hanno fatto e condonato, fatti dare qualche informazione in più da loro.
Ciao
Adriana :
Grazie per il riscontro celere; ovviamente non sono un tecnico e sono a Roma, e a dire la verità, quando a dicembre ne ho chiamato uno (architetto) per le certificazioni, mi ha dato delle cifre proibitive del tipo: valore commerciale al mq. (che ora potrebbe essere 3.400 al mq.) x 2 + parcella che a conti fatti sarebbero un totale di circa 26.600 euro. Mi è sembrato uno sproposito ed ho desistito. Secondo te, da esperto, è veritiero? o devo cambiare consulente?
Grazie nuovamente.
desnip :
per valy: "o, se il tuo comune lo prevede, si può applicare il famoso piano casa"... per l'ennesima volta, nessun piano casa prevede di sanare abusi edilizi, perchè il piano casa non è un condono!
Valy :
Ciao Desnip,
lo so, infatti io ho detto "se lo prevede", perchè alcuni comuni, qui da me ti danno la possibilità di far ricadere gli abusi nel piano casa, sbaglieranno ma danno un grande aiuto...
per Adriana: si è uno sproposito la parcella, anche perchè tra l'altro non deve neppure seguire la direzione lavori tanto meno la sicurezza perchè sono già stati fatti. L'unica cosa è fare il rilievo e richiedere documentazione pregressa in Comune per essere sicuri che davvero non sia stato fatto nulla e poi presentare la documentazione necessaria per sanare l'abuso. Io personalmente mi prendo poco più di 1000 euro per una pratica del genere, che tra l'altro vanno quasi tutti in spese tra rilievi, viaggi, telefonate etc, ma sono a Milano.
marco :
Primo Passo:
verifica se nell'atto notarile c'è la dichiarazione di corrispondenza tra stato di fatto (ossia come era l'immobile al momento della compravendita) e quanto riportato sul catasto: visto che l'atto notarile è di dicembre 2011 (da come ho capito) all'epoca era già in vigore l'obbligo di quella dichiarazione per la validità dell'atto. Nel caso ci fosse la responsabilità dell'abuso ricadrebbe e ricade sulla proprietà, cioè tu; nel caso non ci fosse allora l'atto è nullo, purtroppo.

Secondo Passo:
verificare la possibilità di sanare quanto non autorizzato attraverso un permesso di costruire in sanatoria; ovviamente, nel caso fosse possibile sanare, pagherai gli oneri in maniera più gravosa, dalle 2 alle 5 volte tanto quanto avresti pagato realizzando l'intervento con regolare titolo abilitativo.

Personalmente per un intervento così la parcella minima credo si aggiri sui 5.000 euro, per 1.000 euro non accendo neanche il PC.

In aggiunta, stento a credere che il Piano Casa venga inteso presso taluni enti come una possibilità di condono. Forse, come credo che avvenga, si chiude un occhio quando si presentano pratiche con Stati Attuali riconosciuti ed arcinotoriamente noti come non corrispondenti a realtà.
marco :
scusate gli errori di battitura e le ripetizioni.
desnip :
quoto marco.
Adriana :
Grazie di tutto. Più o meno è quello che immaginavo, anche se potrei fare a meno di un atto in sanatoria, in quanto proprio per avere la certificazione, ho dovuto ripristinare la porta finestra e togliere i vetri dalla grata di sicurezza, quindi a mio parere non dovrei fare una sanatoria, ma una pratica di aumento di volume abitabile per mt. 3,80 che non ho capito quanto costa, a parte la parcella che potrebbe essere un problema secondario non essendoci problematiche particolari da calcolare o valutare potrei affidarmi anche ad un geometra. Mi resta il mistero di quanto dovrei pagare al comune.
desnip :
Ma cosa intendi quando parli di "certificazioni"?
desnip :
P.S.: aridaglie co' 'sti geometri!!!
Adriana :
Per poter procedere all'atto notarile di assegnazione definitiva e quindi il trasferimento della proprietà, la Cooperativa, ha dovuto produrre la certificazione energetica e quella di conformità catastale.
Valy :
Quoto Marco per quanto riguarda la parte sul chiudere un occhio sul piano casa, probabilmente mi sono espressa male Desnip :-), mentre per le parcelle, ormai è unitile parlarne visto che le tariffe minime non ci sono più e la concorrenza qui a Milano e in provincia è tanta (anche coi geometri) purtroppo bisogna un po uniformarsi.

Adriana: per quanto riguarda le certificazioni di cui parli, sono certificazioni che se c'è un abuso io personalmente non avrei mai fatto senza prima la sanatoria. La conformità catastale, come la chiami tu, ma è meglio chiamarla variazione, viene fatta solo se c'è un cambiamento nell'appatamento giustificato da una pratica edilizia anche in sanatoria mi sembra strano che il professionista che te l'ha fatta abbia firmato una variazione sul niente, idem per la certificazione, si può chiudere un occhio sulla diversa disposizione degli spazi interni, anche se io non firmo una certificazione se c'è difformità tra lo stato concessionato e lo stato rilevato, assolutamente la certificazine, a mio avviso non è valida se addirittura, da come ho capito è stata creata una stanza in più, con l'aumento di superficie!
comunque la cosa migliore è affidarti ad un buon professionista: niente ti vieta di prendere i numeri di telefono dall'Albo dell'Ordine della tua città e chiamare un po' di architetti che hanno studio vicino al tuo immobile e chiedere un preventivo per un permesso di costruire in sanatoria+variazione catastale, tanto per farti un'idea dei prezzi della tua zona
Adriana :
OK.
Comunque tengo nuovamente a precisare che proprio per ottenere la certificazione, ho dovuto ripristinare lo stato originario le cui spese ovviamente sono state sostenute dalla Cooperativa che avrebbe dovuto impedire che un precedente socio facesse una modifica senza autorizzazione, il tutto proprio perché l'architetto altrimenti non avrebbe firmato.
Poi mi sembra che ancora non sia chiaro che "l'abuso" non comporta nessuna modifica strutturale, muraria o altro, ma che si concretizza con la semplice applicazione di vetri ad una grata a 3 ante.
Comunque vi ringrazio per l'attenzione. Buon lavoro
marco :
L'abuso non è solo un intervento avente oggetto parti strutturali; è abuso anche la realizzazione di un tramezzo o l'apertura di una porta; è abuso ogni lavorazione che non sia stata dichiarata e, se richiesto dall'intervento, eventualmente autorizzata.
Adriana :
Appunto, nel mio caso non era e non è stato tolto o realizzato nessun tramezzo, non è stata aperta nessuna porta o finestra. L'abuso consisteva nell'aver incollato dei vetri ad una grata facendola diventare una finestra a 3 ante ed aver smontato una porta finestra, quindi è stato facile ripristinare il tutto: ho rimontato la porta-finestra ed ho smontato i vetri. Il balcone al quale si accede con una porta-finestra che và da parete a parete, è completamente chiuso da muri a dx e sx, mentre nella parte frontale, il muro ha un'apertura pari alla grandezza di una finestra (no porta) a 3 ante dove è montata una grata di sicurezza. Lo sò che è strano, ma ragionando con l'architetto, ne abbiamo dedotto che in fase di progettazione/realizzazione, per risparmiare sull'accatastamento, considerate le dimensioni ,molto stupidamente, avevano già predisposto per rendere possibile un ampliamento. Ora volevo poter riannettere questi 3,80mt. perché ho un mobile che è in mezzo alla stanza ed in più è un continuo scacciare uccellini ed uccelleti che ovviamente trovano un facile riparo, ma se per fare questo devo spendere 30.000 euro, vorrà dire che butterò il mobile e monterò una rete sulla grata.
Valy :
beh decisamente costa meno buttare il mobile e applicare una zanzariera, però io ti consiglio sempre di richiedere altri preventivi ad altri colleghi della tua zona, non credo che tutti abbiano quei prezzi proibitivi.
Buona fortuna, magari tienici aggiornati, tanto per curiosità :-)
desnip :
Solo per la precisione Adriana: se l'immobile è stato ampliato di 3,80 mc, l'abuso è proprio quello. L'abuso non è lo spostamento di una finestra, ma l'ampliamento volumetrico.
Adriana :
Scusami desnip, ma se non avessi capito qual'è il problema, non sarei qui a parlarne e poi ti ripeto, attualmente non c'è nessun ampliamento il balcone è stato ripristinato esattamente come è in pianta catastale.
desnip :
Allora qual'è il problema?
loreli :
Se c'è stato un incremento volumetrico e il fantomatico piano casa prevede di poter incrementare la volumetria.... beh, i comuni vengono incontro facendo pagare la sanatoria (oneri urbanizzazione, urban.primarie e secondarie).... nelle casse comunali entrano soldi e si sanano delle situazioni che diciamocelo bisogna pur risolvere ......... però ho un problema anch'io come desnip: nn ho capito qual'è il problema.
il consiglio che posso dare è quello di fare un salto all'ufficio tecnico ( anche se nn si sà ne leggere nè scrivere di architettura)....preferibilmente con un architetto ( anche se nn tutti si possono definire tali) , però ci sono anche tantissimi geometri competenti....un salto all'ufficio tecnico e loro ti sanno dire come muoverti.... sempre che ci sia ancora il problema(???)
Valy :
Io penso di aver capito qual era il problema di Adriana:
lei ha parlato di sanatoria, ma in realtà non lo è perchè per il rogito gli è convevnuto di più, a livello economico, far smantellare l'abuso piuttosto che sanarlo burocraticamente, in quanto l'architetto gli aveva chiesto, per presentare la pratica di sanatoria poco meno di 30mila euro, vedi tra le prime risposte che ci aveva dato. Lei adesso, abitandoci personalmente, si è resa conto che le era comodo avere quei 4 mq in più chiudendo il balcone e quindi vorrebbe fare il lavoro che aveva fatto abusivamente il vecchio proprietario nella legalità. A sto punto l'unico problema, a mio avviso, è la parcella dell'architetto che ha contattato lei che è troppo alta per il tipo di lavoro che deve fare.
loreli :
ah, ora ho capito......
allora, Roma a piano casa com'è messa???? di condoni speriamo nn ce ne siano +......
Adriana, rivolgiti ad un architetto serio e nn ad un ladro (e nemmeno ad uno che ti chiede meno di 1000 € come ha scritto qlc)..... ma nn è che i circa 30000 includevano anche gli oneri comunali??? perchè mi sembra una cifra veramente spropositata....
desnip :
Se il problema è quello che dice Valy, allora sì che si può ricorrere al Piano Casa! Si trattarebbe di chiedere un ampliamento che attualmente non c'è.
E come dice loreli, probabilemnte la cifra richiesta dal primo architetto comprendeva anche gli oneri al comune. Altrimenti uno che chiede tutti 'sti soldi per una pratica simile non lavora mai, perchè non avrebbe mercato.
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.