divisioni cortile comune

messaggio inserito lunedì 12 novembre 2012 da Tes

Tes : [post n° 303139]

divisioni cortile comune

Ciao a tutti! Ecco la domanda del giorno!
Due fratelli sono proprietari di una cortea Milano, con residenze e cortile comune.
Devono vendere una delle abitazioni al terzo fratello...
Catastalmente tutto ok, la porzione è già autonoma.
Vorrebbero però, prima del rogito, dividersi anche l'area cortilizia, BCNC, in modo da rogitare anche la vendita di quella parte, assieme alla casa, al terzo fratello.
La questione è: come si procede? Devo prima fare il frazionamento del cortile, a nome dei proprietari attuali, poi rogitano e vendono al terzo casa e parte del cortile, che avrà un sub ora...e poi? successivamente andranno accastatate case+ porzione di cortile per tutte le divisioni fatte?Oppure va fatto prima del rogito...?
Il dubbio mi viene perchè, a rigor di mia logica, per frazionare è un bene che sia unico proprietario...

Grazie a chi mi aiuterà! :)

ps: ovviamente per quando ne hanno bisogno? per "ieri"...
desnip :
Devi prima frazionare e poi vendere, ovviamente.
Tes :
Grazie Desnip!
Quello che mi chiedevo è: devo frazionare il cortile, ok, prima della vendita.
Ma visti i tempi ristrettissimi, devo anche riaccatastare tutte le unità separate con la loro porzione di cortile che frazionerò, oppure ai fini della vendita posso solo frazionare il cortile e successivamente "unire" ogni propietà al suo pezzo di cortile?

Grazie ancora!
desnip :
Beh, penso la seconda che hai detto.
In realtà penso che se accatasti le varie porzioni di cortile, poi dopo non le devi per forza unire ai rispettivi appartamenti, a meno che non ci sia una certa convenienza (ad es. avere alloggio e pertinenza sulla stessa scheda può portare una rendita inferiore ad averli accatastati separatamente).
Ma non sono una grande esperta di catasto, e magari qualcuno potrà dire che non è così...
Tes :
Anche io non ho mai fatto una pratica di questo tipo, di solito accatasto appartamenti o cantine di pertinenza dimenticate negli accatastamenti precedenti..per questo non so bene quale sia il percorso più corretto ai fini della vendita!

Grazie 1000 e attendo altri pareri eventualmente :)!
maxxx :
Io ne ho fatte diverse, anche una molto simile pochi giorni fa, però non ho capito una cosa: il bcnc (cortile) ha già un suo sub, oppure lo trovi come "comune" in tutte le planimetrie?
In ogni caso la prima cosa da fare è andare dal notaio e chiedergli come vuole che sia quell'area: alcuni accettano che si venda un bcnc, mentre altri vogliono che venga trasformato in area urbana (F/1) perché altrimenti non è volturabile (ma in ogni caso vendibile).
Tes :
Grazie Max! Allora, domani vado a vedere il benedetto cortile del mistero...
Credo non abbia un sub, però stando alle indicazioni della cliente, che non ha ben chiaro cosa le stia chiedendo :).
Domani vi aggiono e mi rimetto ai vostri preziosi consigli! :)
Grazie mille ancora!
Tes :
Eccomi qui!Allora, il cortile non ha un sub, è una fetta di terreno comune alle proprietà...
Quello che mi hciedevo, in attesa che il caro notaio mi risponda al telefono era se fosse possibile, prima del rogito di martedì, fare una sorta di scrittura privata tra i fratelli che stanno trasferendo l'immobile al terzo fratello, dove si "impegnano" a dividere successivamente il lotto catastalmente, ma che già gli riconoscono una porzione (eventualmente segnandola in mappa con misure e individuazione dei confini con gli altri sub/mapp esistenti..).
Se esistesse questa possibilità che credo di essemi inventata, un domani, questa scrittura privata allegata al rogito di trasferimento della casa, potrebbe secondo voi avere valore al catasto per l'assegnazione della porzione?...secondo me è un caos tremendo ahahhahaha
E sopratuttto, ammettendo il caso che quella porzione risultasse tramite scrittura privata finalmente ceduta al 3° pfratello assieme alla casa, poi al catasto me la conisdererebbero proprietà del terzo? maria...mi sento mentalmente borderline....
desnip :
Il cortile verrà trasferito al terzo fratello come bene comune, poi tutti e tre possono procedere all'accatastamento e alla divisione quando vogliono.
Il fatto di fare una scrittura e allegarla all'atto prendilo solo come un impegno a fare questa cosa prima possibile.
Tes :
Grazie Desnip :)! infatti, trovato il primo notaio che non mi tratta come una disgraziata, mi ha confermato che lìaccordo tra parti vale come il due di picche...Tra l'altro dovranno comunque fare un nuovo trasferimento, quindi atto notarile a pagamento, quando frazioneranno, per cedere la parte del cortile in questione..speravo di evitargli quest'ulteriore spesa, ma non vedo alternative!
desnip :
Rimandare l'atto e frazionare prima?
Tes :
Avevo proposto anche io, ma il problema è che hanno fretta perchè se non lo fanno entro questi giorni non potranno usufruire del vantaggio di prima casa..secondo la sig.ra sta per partorire e vorrebbe firmare dal notaio prima della rottura delle acque :D
maxxx :
Se sei brava riesci a fare tutto in poco tempo.
Purtroppo, visto che non ha sub, penso che dovrai sopprimere tutti i sub in cui compare (altrimenti chiedi in catasto se te ne fanno sopprimere uno solo e lasciare nelle varie planimetrie la parte comune).
Ti faccio un esempio.
Sub 1 - appartamento con corte comune ad altri sub
Sub 2 - appartamento con corte comune ad altri sub
Sub 3 - appartamento con corte comune ad altri sub
Sopprimi sub. 1 e crei sub. 4 solo appartamento e sub.5 BCNC comune ai sub. 2-3-4
Altrimenti se te lo richiedono in catasto sei obbligata a sopprimere 1-2-3 e creare 4-5-6 oltre a 7 bcnc, perché altrimenti avresti altre planimetrie in cui compare (a me in realtà me lo hanno consentito perché in ogni caso c'è l'elaborato planimetrico che fa testo).
Inoltre ricordati di chiedere al notaio se vuole che lo scoperto sia bcnc oppure bcc.
Per fare prima, senza rilevare tutto scansiona le planimetrie esistenti.
Tes :
ma grazie maxxx! Davvero grazie infinite a tutti, metterò i vs. consigli nel cassetto perchè il tutto è rimandato a data da definirsi (per mia salvezza..)

Come sempre il vostro prezioso aiuto mi ha tolto dal panico :)!
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