Immobili separati al catasto, ma uniti da una porta

messaggio inserito mercoledì 15 maggio 2013 da francesca

francesca : [post n° 316458]

Immobili separati al catasto, ma uniti da una porta

Salve,
avrei bisogno di un consiglio. Ho una casa ed il mio ragazzo sta acquistando quella adiacente e vorremmo metterle in comunicazione con una porta, ma lasciando le proprietà intestate a persone diverse, con le propri rispettivi contatori ed utenze, ma al catasto mi dicono che non è possibile, perchè diventano un'unica unità immobiliare.
So di molte persone che lo hanno fatto.....ma sono cambiate leleggi, lo fanno senza dichiarare niente oppure c'è una scappatoia che mi sfugge?
Please aiutatemi, è abbastanza urgente.
max :
nessuna scappatoia, non si puó fare!!
al :
...cioè si fa senza dichiararlo, o meglio abusivamente
Kia :
x francesca:
l'apertura di una porta è un intervento edilizio di per sè e se poi mette in collegamento due appartamenti penso che si possa parlare di "accorpamento" o "fusione" di due unità immobiliari. Nota: la fusione non comporta oneri mentre il frazionamento si. Quindi secondo me chi ha unito due appartamenti nel modo in cui intendi tu, non lo ha dichiarato nè in comune nè in catasto perchè nel momento in cui volesse separare nuovamente dovrebbe pagare oneri per frazionamento.
Paolo :
Per mettere in comunicazione diretta due unità immobiliari, il proprietario deve essere unico. Dopo di chè si può fare la pratica di fusione delle unità immobiliari prima al Comune, che ti da l'autorizzazione, e poi si può fare la fusione catastale.
Stai attenta a fare qualcosa di abusivo, poichè, se l'edificio è in muratura, aprendo una porta in un muro portante si potrebbe intaccare la tenuta strutturale dell'intero edificio, e da lì scatterebbero denunce penali e danni da risarcire.
Ti consiglio, per esperienza lavorativa, qualche altra cosa.
Il fatto che io ti abbia detto che per fare una fusione deve esserci un unico proprietario, non ti deve portare a fare sbagli grossi..mi spiego.
1) Non intestare MAI una proprietà ad un'altra persona, specialmente fidanzato/a, anche se questa ti possa sembrare la persona con la quale vivrai in eterno; molti di quelli che lo hanno fatto, in seguito a litigi (molto probabili nella vita) si sono trovati in situazioni assurde (da proprietari a sfrattati)!
2) Non eseguire opere abusive che potrebbero causare danni ad altri o al tuo edificio perchè, sempre per la non eternità dei rapporti che ti dicevo su, oggi si è fidanzati e domani, nel momento di eventuali risarcimento danni a terzi (magari imputati ad entrambi i proprietari che hanno aperto la porta), si diventa peggio dei peggiori nemici.

Se invece accertate (ma chi, ...voi o un tecnico?!), che aprendo la porta non ci sia nessun problema statico, fatelo abusivamente e....buona fortuna.
john :
in 10 anni di professione non ho mai visto dico MAI visto fare un operazione del genere in modo legale. Sopratutto in provincia. Tutti quelli che me lo hanno chiesto hanno aperto abusivamente con le conseguenze ampiamente e perfettamente spiegate sopra.
biba :
povera Francesca, secondo me l'avete stesa!!
Però...posso fare la voce fuori dal coro? Avete detto tutti che "per mettere in comunicazione diretta due unità immobiliari, il proprietario deve essere unico", ma è davvero così? Per il terziario ad esempio non è vero, per un cliente abbiamo appena aperto una porta tra due negozi adiacenti e l'unica procedura obbligatoria era la fusione a livello URBANISTICO delle due unità, con relativo pagamento di oneri in caso di frazionamento successivo, come dice giustamente Kia, però le due proprietà sono rimaste distinte al catasto. La pratica, regolarmente denunciata, è stata classificata dal mio comune come Adeguamento Fuzionale. Per il residenziale secondo voi non è applicabile?
Non c'era una soluzione, tipo che si poteva fare a patto che le due unità restassero autonome a livello di dotazioni minime ovvero 1bagno e 1cucina da mantenere in entrambe le case?
Francy :
e se..... si provasse a fare una doppia variazione facendo diventare le due abitazioni porzioni di u.i.u.?
Manterrebbero intestazioni distinte e la pratica per l'apertura di una porta di comunicazione sarebbe lecita e regolare.
Credo.
Ne ho fatte solo per legittimare passaggi di proprietà di piccole porzioni ma la situazione di porzione di u.i.u. era transitoria, nel lungo periodo non so cosa accadrebbe
Valy :
Ragazzi scusate ma io ho presentato una variazione catastale proprio ieri per una cosa del genere: unico negozio metà di un intestatario e l'altra metà di un'altro, fatto pratica edilizia per fusione in comune e al catasto presentati due DOCFA per variazione, unica accortezza è nei disegni, bisogna segnare la parte della proprietà per intera divisa da quella unità con una linea tratteggiata e solo i contorni dell'altra parte con dentro scritto altra u.i.u, e poi sopra al disegno un appunto che indica l'altra porzione con su scritto "U.I.U. UNITA DI FATTO CON L'U.I.U. sub ..." più semplice a dirlo che a farlo ed è tutto legalissimo.
maxxx :
Quoto biba, povera francesca!!!
Facciamo un po' di chiarezza sull'aspetto urbanistico e poi quello catastale.
Certo che due appartamenti possono essere comunicanti (che non vuol dire accorpati!) mantenendo tutte le caratteristiche per essere indipendenti (ingresso autonomo, impianti separati, 2 cucine, 2 zone giorno, 2 zone notte, ecc); per assurdo se volessi fare una fusione (per risparmiare sull'imu ad esempio, il comune potrebbe non accettartela perché è evidente che si tratti di 2 unità (in molti comuni non accettano fusioni se ci sono 2 cucine).
ovviamente devi presentare la pratica in comune.
Dal punto di vista catastale risultano 2 unità separate e non penso ci sia bisogno nemmeno di fare un docfa, perché il classamento non varia.
Comunque rivolgiti a un tecnico del posto e se ci dici di dove sei potresti trovarlo anche qui :D
GeoAlessip :
Quoto Valy...Si può fare...Si accatastano come porzioni di u.i.u. e restano intestate le proprietà a soggetti diversi!
Francesca :
Allora, io sono di Scandicci, provincia di Firenze.
In base a quanto detto da Valy e poi confermato da Geoalessip, dovrei presentare al comune una pratica di fusione delle due unità e poi dichiarare al catasto che sono un'unica unità abitativa frazionata in 2 subalterni. Ho capito bene?
maxxx :
Io non sono d'accordo sulla parte catastale: non dichiarare che sono 2 porzioni di unità, al catasto non c'è nessun problema a lasciarle come 2 unità separate.
Francesca :
Max, ma non ci sono problemi anche se sono unite da una porta? A me telefonando al catadto al numero verde hanno detto che non si puó fare, invece al mio ragazzo hanno detto di si. Insomma ci sono opinioni devisamente opposte e vorrei capire se c'è una legge, un articolo, un qualcosa che disciplina ció a cui poter far riferimento
max :
mah... io sono scettico... e continuo a dire che non é possibile. Francesca ha avanzato una richiesta circa 2 ABITAZIONI. Gli esempi pratici che citano alcuni riguardano attivitá commerciali... come si puó pensare che siano la stessa cosa?
Sará che nel mio comune abbiamo regole diverse e piú rigide ma in linea di massima questa operazione che vuoi fare a mio avviso é fuori legge perché serve a non pagare qualche tassa...
francesca :
Serve a non pagare qualche tassa?
In realtà mi agevolerebbe unirle, dato che così non avrei da intestare doppie utenze ad esempio! Io voglio lasciarle però divise per un discorso di ogni possibile evenienza futura (esempio mi lascio dal mio compagno), non per un discorso di risparmio che penso non ci sia.
maxxx :
Appunto, è il contrario: unirle agevolerebbe a non pagare qualche tassa!
In ogni caso trovo ridicolo che al catasto ti dicano che non si può fare. Di solito succede il contrario, cioè di appartamenti unici che al catasto vengono riportati con 2 subb diverse; invece qui ci sono realmente 2 appartamenti!
Non c'è nessuna legge che lo vieti, ecco perché ti danno rispste discordanti.
Io continuo a non vederci nessun problema
francesca :
Maxxx, anche io logicamente non ci vedo alcun problema, solo che mi hanno detto che 2 appartamenti che risultano essere al catasto 2 unità abitative separate (come a tutti gli effetti è nel nostro caso) non possono essere collegati tra loro. Mi hanno detto che posso farlo e non comunicarlo al catasto, ma che se poi venisse un controllo sarei soggetta a sanzione. Vorrei appunto capire se c'è un documento o un qualcosa a cui appigliarmi, invece di dovermi rimettere al giudizio della persona a cui mi rivolgo al catasto con la probabilità che al 50% mi dica si e al 50% no!
john :
francesca, hai ragione a lamentarti delle risposte vaghe, ma spesso le risposte vaghe vengono date perché mettono persone incompetenti a darle perché non interessa al catasto parlare con gli utenti ma solo con i tecnici, così come quando si va in comune che dovrebbe parlare a tutto il pubblico, ma se non sei un tecnico spesso neanche ti guardano (giusto o sbagliato purtroppo è così), la responsabilità è solo tua ed eventualmente del tecnico che si occupasse della pratica.

Ora, il fine ultimo è quello di avere due unità separate, indipendenti in tutto e per tutto già regolari e solo comunicanti? Forse si può fare chi è pratico di catasto ti direbbe di fare una pratica edilizia in comune per aprire la porta, fare un accordo per una servitù di passaggio tra i due proprietari e trovare il modo al catasto di lasciare due sub separati con il passaggio (cosa che alcuni geometri dicono si possa fare, giustamente è il loro campo principalmente e mi fido)

Altra cosa è accorpare le due unità lasciando ad esempio una sola cucina, fondendo i due sub e allora sarebbe da fare altra cosa e per forza avere un uni proprietario (oppure due al 50% per ognuna delle unità) e fare una fusione da cui poi al catasto risulterà una nuova ed unica unità immobiliare.

Visto che il caso che descrivi mi sembra essere il primo, prova a rivolgerti preventivamente ad un architetto per la eventuale pratica edilizia per l'apertura della porta, e in contemporanea ad un geometra del tuo comune che sia molto pratico di catasto e che sappia come risolvere catastalmente la servitù di passaggio e non la fusione.

in questa sede credo che non si possa andare oltre.
max :
Francesca...
tu hai scritto: "lasciando le proprietà intestate a persone diverse, con le propri rispettivi contatori ed utenze"
e poi scrivi: "In realtà mi agevolerebbe unirle, dato che così non avrei da intestare doppie utenze ad esempio!"
Mi sembra un poco ambigua la cosa... ad ogni modo tutto si puó fare! siamo in ITALIA! :D
Paolo :
Francesca, nel post iniziale hai scritto che volete lasciare "le proprietà intestate a persone diverse, con le proprie rispettivi contatori ed utenze", poi scrivi che la fusione dei due appartamenti "In realtà mi agevolerebbe unirle, dato che così non avrei da intestare doppie utenze ad esempio!".
E' chiaro che, a parte la non chiarezza dell'intento per questa fusione, devi contattare un tecnico per fare i passaggi che ti ho detto sopra, cioè prima al Comune e poi al Catasto.
Non risolverai di certo il problema chiamando un numero verde del Catasto o in questa bacheca dove, come vedi, ci sono opinioni discordanti e non sempre supportate da risposte certe.
Questo non per incompetenza di chi scrive, ma per il semplice fatto che ognuno di noi parla per esperienza propria e si rifà ad esempio a Regolamenti comunali diversi da Comune a Comune. Ad esempio, non so se potrai avere, unendo le due unità immobiliari e intestandole a diversi proprietari, problemi con l'Abitabilità comunale, il che potrebbe procurarti problemi con l'allaccio di future utenze (enel, gas ecc.)
A volte noi tecnici passiamo settimane chiusi negli uffici pubblici per risolvere un problema anche banale, figurati se in questa sede potrai avere una risposta sicura.
Quindi, ti confermo quello che ti ho scritto sopra e ti consiglio di contattare un
tecnico, specialmente se la tua è una cosa urgente.
GeoAlessio :
Posto, a titolo informativo, la circolare dell'agenzia del territorio, relativa al caso di cui è oggetto la situazione di Francesca, facendo comunque attenzione ai requisiti a cui debbano attenersi in materia di fusione...
https://www.box.com/s/6as2x8mrup68q1pspe4b
E quest'altro, in merito alla procedura di redazione della planimetria nel caso di accatastamento di porzioni di u.i.u....
https://www.box.com/s/otp2inw2hvp8y1lub4pn
Ily :
PAOLO, SOGNO O SON DESTA?!? UN TECNICO CHE SU UN FORUM PUBBLICO PROPONE DI COMPIERE UN ABUSO EDILIZIO?!?

Mah stranissimo: proprio una settimana fa il mio capo ha fatto una pratica del genere, e nessuno ha detto assolutamente nulla.
francesca :
X Max e paolo: non estrapolate frasi da un contesto, perchè così variate il senso di quello che ho scritto...
....io ho scritto "Serve a non pagare qualche tassa?
In realtà mi agevolerebbe unirle, dato che così non avrei da intestare doppie utenze ad esempio! Io voglio lasciarle però divise per un discorso di ogni possibile evenienza futura (esempio mi lascio dal mio compagno), non per un discorso di risparmio che penso non ci sia." ....ciò vuol dire che se anche sono a conoscenza del fatto che mi agevolerebbe unirle, io PERO' non voglio farlo in quanto ho altre motivazioni per volerle lasciare separate come sono sempre state.
Comunque grazie a tutti.

Ily :
Ah, ovviamente pratica regolare (cil) regolarmente depositata in comune, e verrà fatta la variazione catastale quanto prima.
Ily :
Anche una mia conoscente ha frazionato la sua villetta ricavandone due appartamenti (intestati rispettivamente a lei e al figlio) comunicanti con una porta interna. Ovviamente anche lei progetto edilizio, e pratica di frazionamento.
Ily :
Max, veramente paghi meno tasse se fai la fusione: ad esempio due IMU sommate sono sicuramente più alte di una unica IMU per appartamento più grande; idem credo anche la TARSU, e secondo me la RAI ti chiede perfino due canoni.
Paolo :
Ily, naturalmente la mia era una costatazione ironica alla fine di un post dove ho chiaramente consigliato (se lo hai letto) di non fare opere abusive.
max :
Si avete ragione... sono stato troppo sbrigativo nella conclusione. Resta il fatto che é una pratica che nel mio comune non si puó fare...
francesca :
X GeoAlessio: Molto interessante soprattutto il secondo link dato che sembra essere il mio caso. Potrei sapere la fonte, in modo da ritrovare il documento qualora il tecnico a cui mi rivolgessi dovesse dirmi che non è possibile?
Valy :
Credo che la conclusione sia semplice ed è quella che hanno già suggerito più volte: rivolgiti ad un tecnico della tua zona (anche perché se lo vuoi fare davvero non puoi con il fai-da-te come stai facendo ora) che può dirti se effettivamente lo puoi fare o meno, perderesti molto meno tempo perché se lo sa ti risponderebbe subito se no basterebbe UNA sola telefonata o visita in catasto e comune, come avrai capito ogni provincia, anzi ogni comune, ha i suoi regolamenti.
se tu fossi a Milano (o nella zona di Ily) potresti farlo (anche per le abitazioni, mi è capitato un paio di anni fa) con regolare presentazione di pratica edilizia e 2 DOCFA (1 per ogni intestatario), se fossi nelle zone di Max per esempio no ma cmq se non sei un tecnico è inutile stare li a specificarti come procedere sarà l'architetto che incaricherai che ti dirà il da farsi. in bocca al lupo :-)
francesca :
x Valy: avresti ragione se si presupponesse la professionalità su tutto di ogni persona che fa un determinato lavoro....ma così non è purtroppo!! Prova ne è il fatto che ho già interpellato un architetto, un ingegnere e due persone del catasto e c'è stato assoluta discordanza sulla questione....quindi siccome non mi fido di nessuno se non di ciò che leggo su un documento scritto ufficiale, sto tentando appunto di trovare questo documento a cui appellarmi, per non dovermi rimettere al caso in base a chi troverò!
GeoAlessio :
@ Francesca...il secondo link che ti ho postato fa parte di un testo che ho nella mia libreria...ed è precisamente questo....IOVINE CINO - CATASTO EDILIZIO URBANO - GUIDA PRATICA N. 1
max :
Il catasto comunque é l'ultimo dei problemi. La cosa importante é verificare la fattibilitá urbanistica.
maxxx :
Io penso che non vadano accatastate come "porzione di u.i" perché vorrebbe dire che tu fondi le DUE UNITA', mente invece francesca vuole lasciarle SEPARATE.
Inoltre francesca non ha mai detto di volerle fonderle per risparmiare!!!!
Per curiosità: ma di che regione sei?
maxxx :
Inoltre rivolgiti a una persona che ne capisca un minimo sia di catasto che di pratiche urbanistiche... che mi sembrano piuttosto rari (a parte Illy)
GeoAlessio :
Quindi maxxx...A parte Illy...Avremmo tutti detto delle fesserie?!?!?!?
francesca :
x Maxxxx: Beh la fusione di unità per avere un'unità composta da due subalterni sarebbe una strada da percorrere se fosse permesso che i subalterni possano essere non autonomi e quindi collegati da una porta.....ma anche su questo leggendo un pò in qua ed in là ci sono pareri discordanti.
Davvero siamo il Paese "tutta burocrazia" che non fa altro che complicare le cose e facilitare gli abusi! Non capisco come mai ci sia un problema su una cosa che pensandoci dovrebbe scorrere liscia come l'olio: se ci sono due appartamenti che sono stati catastalmente SEMPRE divisi che non hanno MAI avuto niente a che fare tra loro, e ad un certo punto i due nuclei familiari son d'accordo per fare un varco di unione per collegarli, non vedo tutti questi problemi! =(
maxxx :
@GeoAlessio: considerare 2 porzioni di u.i. è errato perché urbanisticamente rimangono 2 unità separate.

@francesca cerca di non fare confusione tra il catasto e l'urbanistica: due unità distinte possono essere comunicanti, ma questo non significa che non siano autonome (per essere autonome devono avere un ingresso indipendente, impianti separati, almeno una zona giorno, notte, un bagno e una cucina).
Al catasto di conseguenza, devono essere dichiarati come 2 unità e non porzioni di u.i., ovviamente con 2 subb separati: al massimo possiamo rappresentare la porta di collegamento, ma non mi sembra sia rilevante ai fini della rendita.
La burocrazia a volte ce la cerchiamo anche per situazioni banali.
francesca :
x Maxxx: La burocrazia non me la sto cercando.....purtropppo ci son sbattuta contro quando al catasto mi hanno detto che mettere in comunicazione due unità catastalmente separate non si può, mentre al mio ragazzo hanno detto di si sempre parlando con un'operatore del catasto.
Io ho capito che ci sono due diverse questioni:urbanistica (comune) e catasto.
Lato urbanistico se vogliamo essere in regola dobbiamo presentare una pratica in comune per l'apertura di questa porta nel muro. Siccome però questa porta mette in comunicazione due proprietà distinte ne segue che la pratica dovrà essere una pratica di fusione, se non ho capito male.
Lato catasto (che è una questione successiva), una volta fatta la pratica di fusione, posso mantenere le due unità distinte? Io penso di no a meno che non si configuri come un'unica unità divisa in due subalterni. Il problema è che c'è quell'apertura che ancora non ho capito se posso dichiarare. Ovvio si risolve tutto se al catasto non ci vado proprio, tanto divise erano e divise saranno......solo che se viene un controllo e mi vede la porta, sono sanzionabile? Penso di si!
max :
Il piú grande problema dell'italia é proprio la mancanza di un organismo di controllo!
Si fa terrorismo circa i controlli. E' mai venuto qualcuno a controllare dentro casa tua?
In effetti si, quando ci fu l'introduzione dell'ISI che poi divenne ICI diversi comuni appaltarono a gruppi di tecnici il rilievo di tutte le abitazioni! Che macello e non credo che si verificherá una cosa del genere.
maxxx :
A te che "non sei del mestiere" può sembrare complicato ed è per questo che ti è stato consigliato di rivolgerti a un tecnico.

Lato urbanistico: se presenti una pratica di fusione significa che vuoi fondere le 2 unità in 1 (e non è il tuo caso, anche perché molti comuni te la rifiuterebbero visto che rimangono 2 unità distinte e ben identificabili.

Lato catastale: nel caso tu le fondessi (ma non penso si possa come detto sopra) saresti obbligata a lasciare 2 subb distinti e in qual caso dovresti veramente accatastarle come 2 porzioni di u.i., poiché sono 2 proprietà distinte.
francesca :
x Maxxx: A me che sono del mestiere sembrerà complicato ed infatti lo è.....ma quelli del mestiere a cui mi son rivolta non è che abbiano le idee chiarissime! Comunque allora che pratica dovrei presentare in comune se voglio aprire una porta su un muro che mette in comunicazione due abitazioni distinte?
maxxx :
Io presenterei una scia per "realizzazione di apertura di collegamento tra 2 unità residenziali".
Però anche il tipo di pratica varia da comune a comune.
Non ci hai ancora detto di che regione o città sei...
Valy :
Lo ha scritto sopra è di Scandicci, Firenze
max :
dall'articolo 12 del regolamento edilizio del comune di scandicci:
definizione tecnica di unitá immobiliare:
"Insieme di locali e spazi tra loro collegati, avente autonomo accesso e indipendenza funzionale, capace di soddisfare autonomamente specifiche esigenze di utilizzo, siano esse di tipo residenziale o di tipo diverso dalla residenza.
Costituiscono parte integrante dell’unità immobiliare le sue eventuali pertinenze o spazi accessori di uso esclusivo. Il dimensionamento di ciascuna unità immobiliare presuppone il rispetto delle disposizioni legislative e regolamentari riferite ai diversi tipi di utilizzo o di attività da insediare."
maxxx :
@Valy è vero, non avevo letto: con tutti questi post ho perso qualche cosa

@max questo conferma quanto ho detto: se apri una porta continuano ad essere comunque 2 unità immobiliari perché continuano ad essere indipendenti dal punto di vista funzionale.
max :
mhhhh... non so... quando parla di autonomo accesso?
francesca :
X Max: I due immobili in questione lo hanno, infatti ci sono accessi diversi con due diversi numeri civici.
max :
in casa del tuo fidanzato si puó entrare sia dal portone che sta in strada e sia attraverso la porta dalla tua casa. E' ancora un accesso autonomo? E' questo il punto...
max :
peró in effetti l'accesso autonomo é condizione necessaria e sufficiente per definirla u.i. si mi avete convinto xD
maxxx :
@francesca certo, al momento sono due unità e rimarranno tali anche dopo

@max mi fa piacere :D
francesca :
Se ci si basa su questo documento del 2010, al catasto non devo comunicare niente:
www.confedilizia.it/Circolare2010n2-DL78-2010art19comma14.pdf .
maxxx :
Sono d'accordo.
francesca :
A questo punto mi chiedo solo se al comune faranno storie per una pratica per aprire una porta di collegamento tra due unità distinte o loro se ne fregano di questi aspetti?
maxxx :
Incarica un tecnico, lui andrà in comune e chiederà se c'è una norma specifica che lo vieta (secondo me no).
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