agibilità di un immobile irregolare - aggiornamento

messaggio inserito venerdì 22 novembre 2013 da omoni

omoni : [post n° 330098]

agibilità di un immobile irregolare - aggiornamento

Chiedo scusa se riprendo un argomento già posto, ma ci sono aggiornamenti, e mi sono resa conto di non ever posto la situazione in modo chiaro, perciò, ricapitolando:
un cliente mi ha chiesto di fare una pratica per la richiesta dell'agibilità di un negozio, e mi ha consegnato i documenti in suo possesso, da cui ho ricavato che:
1) l'immobile è stato oggetto di una pratica di ristrutturazione, che riguardava l'intero fabbricato, negli anni novanta, regolarmente assentita. I lavori sono stati eseguiti, ma il negozio è stato lasciato privo di finiture e impianti;
2) nel 2010 il vecchio proprietario ha presentato dia per i lavori necessari a finire l'immobile e per cambio di destinazione in C1. Il cambio di destinazione è stato fatto al catasto, ma i lavori non sono stati fatti. Dai grafici risultano 2 negozi distinti, adiacenti, separati da un muro e dotati ciascuno del proprio bagno; la planimetria catastale riporta i due vani con due sub diversi
3) nel 2012 il mio cliente acquista l'immobile, che si trova ancora allo stato rustico, ma si presenta senza muro divisorio. Non sono riuscita a trovare alcuna pratica relativa alla demolizione del muro, ne so quando è stata fatta. A causa delle condizioni dell'immobile il mio cliente presenta una istanza al comune per ottenere un certifidato di inagibilità, allo scopo di non pagare l'ICI; il comune lo rilascia.
4) nel 2013 il mio cliente decide di finire il negozio, presenta una comunicazione al comune per opere di manuenzione ordinaria, e procede a realizzare intonaci, impianti, pavimenti e rivestimenti, ed un solo bagno, predisponendo gli impianti per l'eventuale realizzazione di un secondo bagno e per la divisione di impiani elettrici e idrici; il comune chiede integrazioni, ma il mio cliente li ignora e finisce i lavori, realizzando di fatto un unico grande negozio dotato di un bagno.
5) oggi ha bisogno del certificato di agibilità e si rivolge a me, ed io non so bene come procedere.
Presentare una scia in sanatoria? e per il muro demolito cosa occorre fare? ci vuole il collaudo statico? e poi mi chiedo: si può presentare una sanatoria come unico negozio e conservare i due sub distinti in catasto? nei grafici occorre precisare l'ultima situazione legittima, ma è quella della dia 2010 anche se i lavori non sono stati mai eseguiti? In quei grafici c'è ancora il muro e ci sono due bagni (che non sono mai stati fatti), ma così il mio cliente si assumerebbe la responsabilità anche dell'abbattimento del muro? E dal punto di vista statico di chi è la responsabilità?
Grazie per la pazienza
GeoAlessio :
...Che pastrocchio...
1) Perchè il negozio non è stato terminato, nonostante fosse stato oggetto dei lavori di manutenzione sottoscritti dall'intero condominio?
2) Come si fà ad aver presentato una DIA per manutenzione e cambio di destinazione d'uso, ma i lavori MAI eseguiti, e poi aver redatto un accatastamento falso?
3) Come si fà ad acquistare un immobile, magari ad un prezzo vantaggioso, ma poi scoprire che i soldi risparmiati sicuramente andranno spesi per mettere a norma il locale?
4) Ignorare le integrazioni...E poi di che tipo di integrazioni parliamo per una manutenzione ordinaria?
...Presentare una scia in sanatoria per cosa???..Io mi sono perso...In negozi sono stati fusi o frazionati???Che cosa deve essere dimostrato???
..Il muro di cui parliamo ha funzione portante???
I sub diversi puoi mantenerli accatastandoli come porzioni di uiu, ma devono essere proprietari diversi...
omoni :
provo a risponderdi.
1) i lavori interessanti l'intero faffricato erano di rstrutturazione edilizia, realizzati dall'unico proprietario, un imprenditore, allo scopo di vendere. Il, o meglio, i negozi non sono stati mai finiti perchè non è mai riuscito a venderli e sono rimasti a lui
2) La dia per cambio di destinazione è stata presentata dallo stesso di cui sopra, perchè l'acquirente voleva acquistare dei negozi e non dei bassi... perchè non eseguire i lavori? Mah!?!
3) Che dire, hai ragione
4) Perchè non è una manutenzione ordinaria (bagno, impianti, ecc)
5) La sci dovrebbe regolarizzare la situazione attuale, in cui da due sub è stato ricavato un unico negozio, ed è stato realtzzato uno solo dei due bagni previsti dalla dia del cambio di destinazione. Oppure ritieni che l'ultimo stato di fatto legittimo sia quello della ristrutturazione edilizia? Lì i bagni non c'erano proprio perchè erano ancora abitazione, ma il muro c'era.
Il muro non aveva più funzione portante, perchè nella ristrutturazione sono stati cambiati tutti i solai e scaricano su altri muti. Ma io non ho trovato alcun grafico di quella ristrutturazione per ora...
Che faresti?
GeoAlessio :
...DIA senza fine lavori---> validità nulla, quindi lo stato originario risulta essere quello iniziale, ossia i locali distinti e separati con destinazione originaria...
Allora se lo stato attuale, ossia la fusione dei due negozi è e sarà anche quella futura, non farai altro che presentare una SCIA ( nel tuo Comune non so a quale pratica far riferimento) in sanatoria ove dirai che i lavori sono stati già eseguiti e con le varie penali da pagare ( oltre che la tua parcella )...
Se i locali dovranno invece tornare allo stato originario, ossia distinti e separati, predisporrai una SCIA per ripristino dello stato dei luoghi originari...
omoni :
Ok, a grandi linee sono d'accordo con te. Volendo regolarizzare la situazione di unico negozio, a parte il problema del nuovo accatastamento, che mi dici del problema del muro? Secondo te occorre un collaudo statico? Io mi sono fatta l'idea che il muro sia stato demolito in occasione della ristrutturazione edilizia del 94, ma ad oggi ne risulta responsabile l'attuale proprietario, non trovi? E se un bel giorno crolla tutto? E la mia responsabilità come tecnico, nel caso non si faccia un collaudo statico, riguarderebbe anche quello?
Grazie
omoni :
PS sei sicuro ceh una DIA senza fine lavori non sia valida ai fini del cambio di destinazione? Perchè in questo caso va fatto anche questo daccapo
GeoAlessio :
...Io ti ho chiesto se il muro demolito era portante...Tu mi hai risposto che nella prima ristrutturazione sono stati variati i solai e ripartito il carico di questi ultimi su altre pareti portanti...Quindi non vedo la problematica a dal punto di vista strutturale, salvo poi per tuo scrupolo personale farti affiancare da uno strutturi sta per un eventuale sopralluogo...Certamente, la pratica quando si inizia si deve per forza di cose anche chiudere...Altrimenti parliamo di aria fritta!!!
omoni :
si in realtà per il muro si tratta di un mio scrupolo... comunque secondo te il collaudo statico vero e priprio non occorre? Intendo per la pratica.
GeoAlessio :
...Direi Di No...Ma Comunque Sia, Mettiti Sempre A Favore Di Sicurezza...Fai Fare Un Sopralluogo Ad Uno Strutturista...
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