Quale legislazione prevale tra quella Urbanistica e quella Catastale-Fiscale?

messaggio inserito mercoledì 2 luglio 2014 da archigio

archigio : [post n° 344338]

Quale legislazione prevale tra quella Urbanistica e quella Catastale-Fiscale?

Ciao a tutti, ho bisogno di un Vs. parere per un caso che devo risolvere:

L’agenzia delle entrate (ex agenzia del territorio di Vicenza) può stabilire il numero di unità immobiliari urbane in base alla conformazione fisica dell’alloggio? Come si pone in relazione il nuovo Piano casa con le normative catastali-fiscali?

I fatti:

- Su un terreno con le seguenti intestazioni:

L.N. usufrutto per 15/100

P.S. usufrutto per 15/100

P.V. piena proprietà per 35/100 e nuda proprietà per 15/100

M.A. piena proprietà per 35/100 e nuda proprietà per 15/100

- In data 25 gennaio 2006 veniva rilasciato permesso a costruire n° XXX/2005 dal Comune di YYY (VI) per la costruzione di un fabbricato residenziale unifamiliare.

- In data 10 Marzo 2006 iniziarono i lavori.

- In data 16 Febbraio 2007 è stata approvata dell’agenzia del territorio (con presentazione Docfa in front office allo sportello) avvenuta dichiarazione di fabbricato urbano composto da una unità immobiliare urbana cat. A07 classe 4 e un posto auto cat. C06.

- In data 11 Maggio 2007 veniva rilasciato dal Comune di YYY Certificato di Agibilità n° 83.

A questo punto l’iter urbanistico-catastale si conclude e l’immobile viene abitato da due nuclei famigliari: L.N. e P.S. in qualità di usufruttuari e P.V.-M.A. in qualità di proprietari.

E’ doveroso precisare che la conformazione fisica dell’immobile è composta da un fabbricato principale su due piani e una porzione di unico piano staccata dal principale ma collegata da portico avente funzione di dependance e dimora dei due genitori usufruttuari.

Inoltre l’immobile risulta servito da utenze per un’unica unità immobiliare, esiste un solo contatore per l’acqua, un solo contatore per l’energia elettrica ed un solo contatore per il gas metano.

- In data 31 maggio 2010 viene presentata D.I.A. ai sensi dell’art. 2 comma 1 e 2 della L.R. 14/2009 per il ricavo di autorimessa e annessi accessori.

- Le opere vengono eseguite e in data 28/08/2013 viene perfezionato l’accatastamento, presentato e approvato in via telematica tramite Sister.

- In data 04 Settembre 2013 viene collaudata l’opera.

- In data 11 Giugno 2014 è avvenuto sopralluogo da parte dell’agenzia delle entrate sull’immobile in quanto si contestava l’ipotesi che il fabbricato fosse composto da due unità abitative anziché una.

- In data 28 Giugno 2014 veniva ritirata raccomandata inviata dall’agenzia delle entrate e indirizzata alla proprietà, al tecnico e al Comune di YYY che si riporta stralcio:

oggetto: accertamento della proprietà urbana… “… si conclude che quanto presente in atti, non sia congruente con lo stato dei luoghi, costituendo pregiudizio per l’esatta classificazione dei beni. Il fabbricato infatti si costituisce come due distinte unità immobiliari con accesso indipendente e redditualmente autonome non come dichiarato con documento Do.C.Fa. del 28/08/2013. Necessita, pertanto, integrare la documentazione per il completamento censuario dell’immobile e, atteso l’art. 12 del D.P.R. n. 650 del 26/08/1972, si invita la parte in indirizzo a regolarizzare l’elaborato tecnico entro 30 giorni dal ricevimento della presente….”

Ora sorgono molteplici domande:

1. com’è stata possibile l’approvazione dell’accatastamento di un’unica unità immobiliare allo sportello front office dell’ufficio del catasto di Vicenza in data 16 febbraio 2007 se la norma e/o la scuola di pensiero era la stessa di oggi?

2. com’è possibile rimettere in discussione un accatastamento a distanza di 7 anni solo perché è stato presentato un ampliamento ai sensi del Piano Casa?

3. Se la definizione di unità immobiliare urbana ai fini catastali è di un immobile con autonomia di reddito e autonomia funzionale quali sono le definizioni di autonomia di reddito e autonomia funzionale?

4. In virtù di quanto sopra, se mi trovassi oggi nelle condizioni di applicare un ampliamento di cui all’art. 2 commi 1 e 2 della L.R. 14/2009 con le modifiche introdotte dalla L.R. 32/2013, ove per necessità potrei ampliare un edificio unifamiliare (per definizione di cui all’art. 1 bis lettera c) anche su corpo edilizio separato… su lotto di pertinenza ecc… dovrei per forza costituire una nuova unità immobiliare?

5. Quale legislazione prevale sull’altra? quella Urbanistica o quella catastale-fiscale? - See more at: www.geolive.org/forum/pregeo-e-docfa/docfa/quale-legislazione-preval…
ivana :
non c'è confusione fra le due normative catastale ed urbanistica. La prima serve per pagare le tasse, la seconda per edificare secondo norma, quindi puoi avere un fabbricato abusivo, essere obbligato dal catasto a dichiararlo, ma il fabbricato continuerà ad essere abusivo fino a che il comune non incrocierà i dati con quelli del catasto e ti ingiungerà la demolizione. Detto questo se tu hai configurato 2 unità immobiliari, che possono essere utilizzate, affittate ecc. separatamente (2 cucine, 2 entrate ecc.) queste sono due u.i. e dovrai pagare 2 imu. Se poi sono o meno conformi alla legislazione urbanistica questo è un altro (e più grave) problema. Per curiosità ci sono due cucine?
kia :
quoto ivana. Tra l'altro mi verrebbe da ricordare la menata degli "edifici fantasma" venuta fuori qualche anno fa e molto pubblicizzata in tv. Peccato che la gente pensasse che una volta regolarizzato al catasto fosse tutto ok......
archigio :
Grazie Ivana, premetto che nel mio caso c'era perfetto allineamento catastale e urbanistico e non c'è ombra di abuso, tento che il comune è direttamente informato dall'agenzia delle entrate sui movimenti che sta facendo.
Se non c'è confusione tra le due normative potrei avere autorizzazione urbanistica e catastale differente (come potrebbe essere nel mio caso se adeguassi l'immobile al volere catastale); ma in caso di vendita dovrò avere conformità urbanistica e catastale identica per cui mi viene da pensare che a quel punto dovrei adeguare i fabbricati in termini urbanistici alla volontà fiscale; ne consegue che questa diventa prevalente. (ci sono due cucine ma dov'è scritto che ce ne deve essere una sola per UIU?)
ivana :
è vero, non c'è scritto da nessuna parte che non si possono avere 2 cucine, almeno io non ho trovato nulla in merito. La normativa impone che debba esserci "almeno una cucina" per ogni alloggio, ma non vieta di farne due. Però nel mio comune ed in quelli limitrofi, un progetto di alloggio con con due cucine non viene mai e dico mai accettato. Nel tuo l'hanno accettato? Caspita!
kia :
sono d'accordo con Ivana. Non c'è scritto da nessuna parte ma nel mio comune un alloggio con due cucine equivale a due alloggi e viene considerato un tentativo di frazionamento senza voler però pagare gli oneri.
E' tutto un discorso di oneri.
ivana :
il problema quindi per archigio è che ha una u.i. legittima e conforme alle norme edilizie ed urbanistiche, che però il catasto contesta essere 2 u.i. fiscali....non so come risolvere il problema. Mi sembra che la questione sia a questo punto da riportare ad un esperto di leggi.
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