responsabilità

messaggio inserito venerdì 9 dicembre 2016 da piatto doccia

piatto doccia : [post n° 390320]

responsabilità

ciao a tutti
appartamento in condominio, lavori interni di MS (tramezzi, pavimenti, bagni, impianti, infissi), nessuna opera strutturale, CIL depositato regolarmente in Comune.
Cartello nell’androne e comunicazione all’amministratore: come DL spiego brevemente in cosa consistono i lavori, fornisco protocollo e data del CIL, chiedo scusa per eventuali disagi, rumori, lascio recapiti vari.
Ora l’amministratore pretende copia di domanda e disegni perché "i lavori potrebbero essere pericolosi per la struttura portante e lui deve verificare che non crolli il palazzo"

se anche crollasse il palazzo mentre io pitturo un bagno, li unici responsabili nei confronti di Comune, Stato e codice penale, siamo io, proprietario e impresa.
Anche se l’amm fosse un collega, non ha titolo/autorità per stabilire eventuale pericolosità, per quello esiste appunto il DL, o sbaglio?
tenete conto che ha protestato persino per la creazione del secondo bagno … questo la dice lunga sulle sue conoscenze in materia edilizia e legale.
Secondo voi conviene “garbatamente ignorare” e assecondare per gentilezza, nei limiti della privacy del committente, o c’è qualche legge che stabilisce che progettista, DL e Comune cui ho depositato il CIL, siano cmq sottoposti alla disamina di un amministratore?
grazie e buon ponte a chi lo fa

marS :
L'amministratore di condominio non ha alcun diritto di visionare i progetti regolarmente depositati in Comune oltre a non avere adeguate competenze tecniche per dare valutazioni in merito ai lavori in corso. Ha però il dovere di vigilare affinchè qualsiasi intervento sia autorizzato e non rechi pregiudizio alla statica dell'edificio e non alteri il decoro architettonico dell'intero immobile. E' successo recentemente anche a me. Alla sua richiesta di poter visionare il progetto mi sono opposto per principio informandola che, se voleva, poteva andare in Comune e presentare istanza di visura progetto. Le ho, comunque, consegnato una mia dichiarazione con la quale attestavo che i lavori in corso non creavano pregiudizio alla struttura dell'edificio e non alteravano l'aspetto architettonico.
piatto doccia :
grazie marS
tra l'altro, chiunque voglia visionare un progetto in Comune necessita di autorizzazione del proprietario dell'immobile, firmata e con doc di identità allegati. Nessuna eccezione neanche per noi tecnici.
Per informazione generale, sai se la qualifica di amministratore consente di derogare a questo, magari proprio nell'interesse del condominio?


marS :
Ai sensi della legge 241/90 e s.m.i. in materia di procedimento amministrativo e diritto di accesso, gli atti progettuali possono essere visionati da chiunque comprovi di possedere specifico interesse personale concreto ed attuale in relazione all'accesso; può anche essere richiesta copia degli atti amministrativi visionati.
L'amministratore di condominio è tra questi e non mi risulta che debba esserci l'autorizzazione del proprietario per visionare i progetti.
piatto doccia :
A me è capitato di fare richiesta accesso atti per vedere progetti. Mi hanno chiesto eccome l'autorizzazione del proprietario
marS :
A meno di regolamenti comunali che disciplinano la materia di accesso agli atti progettuali, la richiesta di visualizzazione di un progetto fatta da un generico tecnico non è sufficiente a dimostrare il diretto coinvolgimento a tutela di un interesse (ciò giustifica la richiesta di delega da parte del proprietario per autorizzarti a visionare il progetto). L'amministratore di un condominio, ma anche il CTU, godono per contro di un requisito personale necessario alla tutela di un interesse attuale, personale e giuridicamente rilevante come, ad esempio, la presunta lesione di interessi, la controversia, ecc.. Questi possono presentare istanza di vissuta senza delega o autorizzazione del proprietario purché rientrino nei casi specifici menzionati.
concetta :
Scusate, ma in cantiere non bisogna tenere il progetto con il protocollo depositato in Comune?
piatto doccia :
Grazie marS. Molto chiaro.
Si, concetta, però io in cantiere non faccio entrare nessuno se non gli addetti ai lavori, non per la privacy ma per ragioni di sicurezza
marS :
Scusa ma il termine corretto è visionare non visualizzazione..
desnip :
Scusate, ma a nessuno viene in mente che l'amministratore pur "non avendo le specifiche competenze tecniche" possa avvalersi di un suo tecnico di fiducia?
E cmq la sua mi smebra una richiesta lecita e non un capriccio.
Quando c'è stato il crollo di un piano di una palazzina a Roma, nell'immediato i media non hanno mai citato tecnici o direttore dei lavori, ma subito si è fatto riferimento all'amministratore (che tra l'altro diceva di non sapere niente dei lavori). Quindi mi pare giusto che chi fa questo lavoro cerchi di tutelarsi.
marS :
Nessuno impedisce all'amministratore di vigilare su eventuali lavori in corso nello stabile ma questo dev'essere fatto nel rispetto delle proprie competenze professionali e, soprattutto, della normativa che regolamenta il diritto di accesso agli attti privati quali sono gli elaborati progettuali. Avvalersi di un tecnico di fiducia, se non siamo nei casi elencati nei post precedenti, costituisce un comportamento illecito in quanto il tecnico non ha alcun titolo per poter visionare i progetti, a prescindere dalle presunte o meno competenze tecniche in capo al tecnico. Ben venga l'amministratore che controlla e TUTELA i condomini non limitandosi, però per convenienza alla consegna diretta dei progetti da parte del proprietario poichè sa sa benissimo che è previsto un iter diverso a tutela della privacy, peraltro ben salvaguardata da parte degli amministratori di condominio nei confronti dei tecnici anche per la sola redazione dell'APE che ci obbliga a estenuanti quanto indecorose rincorse per reperire qualche straccio di informazione su impianti, eventuali relazioni L. 10/91 esistenti, ecc... Accanirsi con alcuni condomini in regola con permessi, autorizzazioni, avvisi in bacheca... e soprassedere su altri lavori alquanto dubbiosi del piano di sopra perchè nipote o proprio parente mi sembra più un capriccio che una tutela. Oppure altrettanto capriccioso è scegliere di rivolgersi direttamente al proprietario per evitare di mandare la propria segretaria in comune e chiedere regolarmente una visura di progetto come stabilisce la legge in materia...probabilmente perderà la mattinata negli uffici del comune ma questo è un suo problema che non possiamo risolverlo noi.
piatto doccia :
infatti un conto è portare a conoscenza amministratore e condòmini dei lavori, un conto è sottoporre questi al loro giudizio: se dovessimo far esaminare il nostro progetto e la nostra direzione lavori a chiunque possa avvalersi di un altro tecnico di fiducia, in nome dell'interesse comune (altri condòmini, ecc) non ne usciremmo più ...
di tecnico ne basta uno ...


piatto doccia :
comunque se i media fanno riferimento all'amministratore non vuol dire che questo debba accollarsi responsabilità che, per fortuna sua, non gli spettano
desnip :
"Nessuno impedisce all'amministratore di vigilare su eventuali lavori in corso nello stabile ma questo dev'essere fatto nel rispetto delle proprie competenze professionali e, soprattutto, della normativa che regolamenta il diritto di accesso agli attti privati quali sono gli elaborati progettuali": o bella, e come si fa a vigilare, se non conosce in cosa consistono i lavori?
alsi :
In effetti la situazione mi sembra a favore dell'Amministratore. Perchè non puó conoscere i lavori che si fanno? Se il fatto è che si temono ingerenze, gli si da appuntamento in separata sede solo architetto - amministratore e si chiude la faccenda li, gli si fa prendere visione del progetto.
marS :
L'amministratore viene messo a conoscenza della consistenza e tipologia dei lavori semplicemente con una relazione scritta, chiara e sintetica, da parte del tecnico incaricato.
..." se non conosce in cosa consistono i lavori?:::" Carissimo lo sai che oltre al disegno esiste anche la lingua parlata o scritta per descrivere un progetto??
La verifica di eventuali difformità dal progetto o presunti abusi sono di competenza dell' Ispettorato Edilizio, Polizia Municipale,ecc.. non certamente dello Studio Amministrazioni Condominiali Caronte....
Rimane nelle sue facoltà, invece, come per qualsiasi altro comune cittadino, la possibilità di segnalare al Comune eventuali difformità o peggio, oppure presentare un esposto mediante il quale si chiede di accertare la conformità dei lavori rispetto al titolo edilizio acquisito e/o la legittimità delle opere edilizie.
Può piacere o meno (personalmente lo ritengo giusto) ma i fatti stanno così.
Naturalmente se il singolo tecnico ritiene di dover giustificare il proprio progetto e mostrare la documentazione progettuale all' Amministratore di turno (consiglierei, in tal caso, di verificare prima il possesso dei suoi requisiti professionali in qualità di amministratore di condominio al fine di evitare una denuncia, da parte del proprietario dell'abitazione e suo committente, perchè si è consegnata parte della sua documentazione privata a segretari/e, prestanome, ecc...) libero di farlo ma non è la prassi corretta ed aggiungerei giusta..
desnip :
Quante storie! Ti faccio un esempio: lavori di demolizione di tavolati esistenti e diversa distribuzione ecc. ecc.
Ebbene, nell'ultimo lavoro che sto seguendo alcuni tavolati sorreggono una parte di trave, per cui non sono stati toccati.
Ma se l'avessi fatto, l'amministratore (o il suo consulente avente adeguate competenze) cosa avrebbe potuto giudicare solo da una relazione scritta?

Poi, scusa, ma nessuno vuole sottoporre i progetti agli amministratori senza dirlo al committente!
marS :
Pressapochismo e superficialità non aiutano un buon tecnico/professionista sul regolare andamento dei propri cantieri, tantomeno nelle frequenti controversie condominiali... (per chi opera prevalentemente nelle ristrutturazioni private).
Purtropppo o meno male, dipende dai punti di vista, le norme ci sono e vanno rispettate fino a quando altre leggi non le sostituiranno.
Ribadisco che il consulente dell'amministratore/ice può fare valutazioni tecniche in merito agli interventi, negli uffici del Comune, Settore Visura Progetti...basta compilare un modulo con i relativi allegati ed il progetto è tutto suo.
Potremmo stare qui a scrivere altri mille post sull'argomento, pro o contro le funzioni dell'amministratore/ice, ma lo ritengo del tutto inutile ed una perdita di tempo dato che le risposte fornite a piatto doccia sono state oggettive, esaurienti ed accompagnate da riferimenti normativi....sta a lui/lei farne buon uso.

P.S.: è stato proprio il mio committente a non voler consegnare i progetti all'amministratrice..Una relazione sintetica ma sufficiente a far capire la natura delle opere (non serve la descrizione di un esecutivo) l'ha convinta e rassicurata.
piatto doccia :
Scusate non capisco:
La demolizione dei tavolati l’avrà progettata il tecnico incaricato dal committente, il quale ne avrà avuto la competenza …
È per questo che ci contattano, giusto? Per fare quello che i committenti da soli non potrebbero fare.
Se però ogni volta il nostro operato dovesse essere prima sottoposto al parere di un secondo collega … sarebbe come dire che noi non siamo abbastanza competenti …
Che senso avrebbe?
Esempio: se vado dal commercialista e lui svolge per me la sua consulenza, non è che mi porto un altro commercialista per controllare che il primo abbia lavorato bene.
Se ho interpretato male, chiedo scusa.
desnip :
Non intendevo questo: nessuno deve giudicare il tuo lavoro. Semplicemente, in ambito condominiale l'amministratore deve essere messo a conoscenza di cosa si fa.
Ora, se non vuoi o il tuo committente non vuole mostrargli il progetto, l'amministratore ne farà richiesta al Comune. Punto.
piatto doccia :
Appunto. Ok mettere a conoscenza. Diverso è richiedere copia elaborati.
L'amm si limiti a rilevare che il condomino effettua lavori, se questi presuppongono pratica edilizia, la disamina degli elaborati tecnici spetta a ufficio tecnico comunale ed ispettorato edilizio, non a lui/lei.
Poniamo il caso che il condomino esegua lavori in attività libera e quindi non c'è pratica, ne disegni,... allora che fa l'amministratore ... entra in casa a controllare?
Secondo me alcuni amm trasformano la cosa in ingerenza.
Se non c'è pratica non entri, se c'è pratica ti basti il protocollo e una "gentile" descrizione scritta, perché al resto pensa il Testo Unico in materia edilizia.
L'amm è colui che esegue la volontà dell'assemblea, non un giudice nell'ambito di un procedimento penale.
alsi :
Insomma scusate, anche se prettamente dal punto di vista della normativa l'amministratore non ha il diritto di avere in visione i grafici io gliele farei vedere (salvo permesso della proprietá ) per il seguente motivo, evitare sempre questioni condominiali perché sono campi minati. Anche quando si é dalla parte della ragione è meglio evitare l'avvio di questioni legali. Il condominio puó agire in tribunale per chiedere un accesso e puó anche aprire un conflitto che trascina la DL o il progettista davanti a un giudice. Si cerchi di evitare di innescare guerre e di collaborare. Poi si faccia come si preferisce.
desnip :
Quoto alsi. Per questo dico quante storie! Per un po' di tranquillità in condominio si può pure far vedere la copia di un progetto. "Far vedere", non "dare" la copia.
piatto doccia :
ringrazio tutti per le risposte.
è utile ascoltare i punti di vista e aiutano anche quelli diversi dal proprio: nella professione non si ha a che fare solo con leggi e norme, ma anche con le persone.
quale che sia l'approccio che poi uno sceglie, è giusto imparare anche quelli diversi, da tenere conto in tutte le occasioni
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