casa in costruzione con camere in sottotetto

messaggio inserito martedì 11 luglio 2017 da Anto1978

Anto1978 : [post n° 398969]

casa in costruzione con camere in sottotetto

Buongiorno,
vi chiedo cortesemente un parere:
ho acquistato un appartamento in costruzione su 2 piani che sulla carta comprendeva una grande zona giorno, 2 camere e 2 bagni.
Al momento del frazionamento scopro che catastalmente hanno inserito una camera (inesistente) nella zona giorno, e al primo piano una lavanderia al posto del bagno e al posto delle 2 camere 2 ripostigli.
Sono conscio del fatto che si tratta di mia ingenuità, ma adesso posso avere problemi?
E se vendo dovrò creare una stanza dove non c'è?
L'appartamento varrà molto meno? ... Alla fine è come se comprassi un appartamento con una sola camera da letto.

grazie 1000
ArchiFra :
il preliminare d'acquisto o l'atto di vendita cosa riportano? se riportano una situazione diversa da quella realizzata può essere risarcito. si rivolga a un tecnico che la assista, e poi a un legale che la tuteli se ci sono gli estremi per una citazione per truffa o inadempienza contrattuale
Anto1978 :
Grazie per la velocissima risposta.
Il preliminare riporta quello che sapevo io, 2 camere e 2 bagni.
proverò anche ad informarmi presso il notaio.

Secondo te è una pratica comune? Quando vedevo appartamenti chiedevo sempre la planimetria catastale e nella maggior parte delle volte i sotto tetti erano censiti non come camere da letto. Questo mi smontava dall'acquisto .. e pensavo che una casa in costruzione essendo nuova avrebbe avuto già tutto in regola. Anche perchè se una stanza non è adibita a camera da letto credo che non potrà esserlo mai.

grazie
ArchiFra :
il catasto non è probabtorio, ciò vuol dire che può riportare dati in totale contrasto con gli strumenti urbanistici ed edilizi.
l'unica cosa che fa fede è la pratica autorizzata in comune.
lei deve prendere copia del contratto che ha firmato, chiedere una copia della pratica depositata in comune (può anche fare un accesso agli atti mettendo nelle motivazioni che in qualità di acquirente deve verificare se lo stato di fatto coincide con quello autorizzato), e farsi affiancare sia da un tecnico (architetto-geometra-ingegnere) che da un avvocato.
ivodivo :
E' prassi piuttosto diffusa (non condivisibile) di realizzare grandi sottotetti non abitabili (che naturalmente per l'impresa sono "gratuiti" dal punto di visti degli oneri) per poi venderli come camere. Molti comuni ormai, con l'aggiornamento degli strumenti urbanistici, stanno cercando di normare meglio la questione.
Mi pare proprio il caso in questione rientri in questa casistica. Anche il cambio del bagno con lavanderia non è casuale.
Bisogna essere molto accorti in fase di preliminare e riconoscere la casistica (ma per un profano effettivamente non è banale).
E' però improbabile che nel preliminare registrato dal notaio ci siano indicazioni così difformi dalla realtà: in tal caso sarebbe impugnabile. Quando si fa il preliminare di una casa in costruzione è normale che al catasto non sia ancora registrato l'immobile per cui ciò che fa fede sono le planimetrie del costruttore che devono essere allegate all'atto.

Sul fatto poi di essere consapevoli di acquistare un sottotetto non abitabile si apre un altro discorso: non per forza è penalizzante. Dipende dal prezzo di acquisto, dalle finiture proposte, dalle dimensioni, dalla presenza o meno di finestre.......
Una volta entrati in possesso dell'immobile se si vuole mettere un letto nel sottotetto per andarci a dormire nessuno di certo ti verrà a rimproverare............
Valy :
ciao dibattito sempre attuale, ne abbiamo parlato in molti post questo è uno dei tanti:
12/03/2015 [POST N° 358409]
sostanzialmente è una pratica diffusa tra i costruttori perchè per loro è meno onerosa (non pagano costi di costruzione/oneri di urbanizzazione su una mansarda agibile ma non abitabile/senza permanenza di persone e però ci guadagnano di più con un eventuale acquirente perché li vende come tutta sup calpestabile, mentre in realtà non lo è) ingannando ovviamente i compratori, perchè io penso che se fosse uno "serio" almeno metterebbe al corrente chi sta comprando di questo "piccolo particolare", dando la possibilità di scegliere se gli va bene così o meno.
Qui da noi cmq (Regione Lombardia) alcuni Comuni sono consapevoli di queste cose e danno la possibilità agli acquirenti di sanare la situazione dopo tot anni...verifica se il Comune è uno di questi (ovviamente non dicendo cosi ma mandando un tecnico che sa come prenderli :-)
Ultimo particolare, che però non credo sia trascurabile, è che se un domani si volesse regolarizzare e ci fossero sia i presupposti tecnici (di solito sono le superfici, le altezze e i rapporti aero-illuminanti) che la possibilità a livello di regolamento comunale di farlo, l'annetterete quella superficie al momento non abitabile non è un esborso di poco conto perchè al comune bisogna pagare ovviamente gli oneri che si è "risparmiato" il costruttore (cambia da comune a comune ma sono in media circa 200 euro al mq), e ovviamente anche a livello catastale si avrà un aumento della rendita e quindi tutte le tasse che si pagano in base a quella aumenteranno.
Anto1978 :
Grazie a tutti per le rapidissime risposte.
desnip :
Una domanda: la polizza decennale che il costruttore deve obbligatoriamente stipulare per difetti costruttivi, vale anche in questo caso? Cioè, una difformità può essere considerata "difetto costruttivo" o sono solo quelli materiali?
ArchiFra :
no desnip, non vale. qui ci si appella al cc per incongruità tra quanto sottoscritto nel contratto e quanto consegnato
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