dubbio su legittimità CILA

messaggio inserito venerdì 16 marzo 2018 da Potts

[post n° 407138]

dubbio su legittimità CILA

Buongiorno a tutti i colleghi, sono tecnico incaricato di una ristrutturazione di appartamento appena venduto e compreso in uno stabile ante 34. Nell'approfondire gli atti, mi sono accorta che, a parte il catastale incompleto del 41, vi è solo una SCIA, nel cui post operam è rappresentato esattamente lo stato di fatto com'è oggi ma il cui ante operam è disegnato come da planimetria catastale dell'86 aggiornata per un cambio di destinazione da abitazione ad ufficio e per piccole modifiche di distribuzione degli spazi per il quale però non era stata richiesta licenza edilizia. La SCIA, contenente il ripristino alla destinazione originaria residenziale e una diversa disposizione degli spazi interni, è una normale SCIA e non è in sanatoria. La pratica è chiusa. Inoltre, in questa SCIA, seppur gli ambienti siano correttamente quotati e le tramezzature rispondenti al mio rilievo, c'è una piccola difformità grafica per cui gli ambienti adiacenti all'unità immobiliare confinante sono allineati, come anche nel catastale del 41. Nella realtà, invece, presentano un leggero dissassamento che risulta in una piccolissima riduzione di un ripostiglio (circa 0,7 mq). Come mi consigliate di procedere? Rappresento il mio stato di fatto come è il realtà e il mio progetto e basta oppure devo citare la SCIA e la planimetria del 41, sottolineando l'errata rappresentazione grafica? Oppure ancora ignorare la scia e presentare una sanatoria sulla base del catastale del 41? Sono stata 3 volte in comune, ho avuto sempre risposte contrastanti. Grazie a chi mi risponderà.
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A mio parere fa fede l'ultima pratica depositata in Comune, ossia la SCIA che hai citato. A voler essere precisi, dovresti fare una SCIA in sanatoria (o CILA se opere di MS non strutturali), rappresentando come stato di fatto (ante abuso) quello che c'è nella SCIA, mentre nello stato di progetto (post abuso) ciò che hai rilevato tu. Dopodiché puoi presentare la tua SCIA/CILA per i nuovi lavori di ristrutturazione.
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Innanzitutto, grazie Ale. Si può definire abuso quel che sembra più un errore grafico di rappresentazione che comporta variazione così minima di superficie di un locale accessorio? Grazie ancora!
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se hai un dubbio sul fatto che possa essere errore di rappresentazione, vai a parlare con il tecnico comunale di zona. Ti dirà lui cosa fare per risolvere. Se ci sono più tecnici di zona, informati preventivamente parlando con colleghi su chi è il più competente. Questo lo dico perchè nel mio comune ci sono dei tecnici da evitare come la peste perchè ne sappiamo più noi di loro....
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Il problema è che già ci ho parlato, ma pare che sia tra quelli da evitare. :(
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Il problema è che poco o tanto che sia, c'è una difformità. Considera che fino al 2% di errore su una misura non è abuso, oltre bisognerebbe sanare. Il problema è dimostrare che si tratta di un errore di rappresentazione e non un vero abuso. Se non puoi farlo, l'unico modo per sistemare le cose definitivamente, secondo me, è sanare e poi presentare la tua pratica di ristrutturazione.
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Concordo con Ale, quello che fa fede è l’ultima pratica depositata in comune, le planimetrie catastali non c’entrano. Quindi tu nella tua pratica devi mettere come stato autorizzato il post-operam della SCIA e poi il tuo progetto con il relativo confronto (giallo e rosso).
Per quanto riguarda la difformità mi chiedevo: riguarda solo il ripostiglio di cui parli o ci sono anche altre difformità nel resto dell’appartamento? Nei lavori di ristrutturazione che devi andare a fare le pareti del ripostiglio restano dove sono vengono demolite? Perché se le devi demolire il problema secondo me non si pone, indichi lo stato autorizzato come da ultima SCIA depositata e il tuo progetto con la nuova disposizione delle pareti interne e il relativo confronto. Se invece quelle pareti non è previsto di demolirle la strada potrebbe essere duplice: fai una CILA in sanatoria per sistemare la difformità e poi presenti la tua pratica per la ristrutturazione oppure nella tua pratica di ristrutturazione indichi che il muro del ripostiglio verrà demolito e verrà ricostruito nella posizione da te rilevata (in pratica come se il lavoro venisse fatto ora), quest’ultima è ovviamente una soluzione non propriamente ortodossa, ma vista l’entità della difformità si potrebbe fare.
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Grazie a Fabry ed Ale per la loro risposta. Nel resto dell'appartamento non ci sono altre difformità, il rilievo è piuttosto accurato. Il punto è che sì, demolirò la parete d'accesso al ripostiglio, tuttavia ad essere disegnata male non è quella demolirò, ma quella di fondo del ripostiglio, ovvero di confine con l'unità immobiliare adiacente. Non posso dunque demolirlo e ricostruirlo nella posizione da me rilevata, perchè significherebbe invadere (anche se di quel mezzo mq) la proprietà dell'unità adiacente. A mio parere, è un errore grafico che si trascina negli anni poichè nel 39, allineando per semplicità gli ambienti, è stato trascurato questo piccolo slittamento. Trovo d'altro canto abbastanza assurdo far pagare al mio cliente la sanatoria per questo....
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Se le difformità fossero solo interne, procederei come suggerito da Fabry, ma in questo caso cambia il perimetro del tuo alloggio a scapito del vicino. Se vuoi fare le cose in regola, francamente non vedo altra soluzione che quella della sanatoria che ti dicevo. Detto questo, io proverei a parlare con il responsabile dell'area tecnica del comune. Cosa ti ha suggerito il tecnico?
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In realtà, il perimetro dell'alloggio cambia a scapito del mio cliente (si riduce sempre di quei 0,7 mq) e, almeno nel catastale del vicino (per quanto bisognerebbe vedere in comune), il disallineamento sembra disegnato correttamente. Ho parlato più volte con i tecnici, ho sempre avuto risposte diverse. C'è chi dice che è una piccola inesattenza grafica senza rilievo, chi dice che dovrei far regolarizzare al tecnico precedente (che con immobile venduto e scia chiusa, se ne importa poco), chi non ha compreso il problema. Ho capito che la decisione devo prenderla io seguendo quanto più possibile la normativa e il buon senso.
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Se il disallineamento è a scapito del tuo cliente ed il vicino non ha mai effettuato lavori, allora presenterei la cosa come errore di rappresentazione, portando come elementi avvaloranti la mia tesi il fatto che non ci sono pratiche del vicino depositate in Comune e la planimetria catastale presenta il disallineamento. Non sei in una botte di ferro, perché il catasto non ha valore probatorio e fa sempre fede l'ultimo elaborato depositato in Comune. Però, dal momento che è il vicino che "invade" l'unità del tuo cliente, la pratica di sanatoria dovrebbe essere in capo al vicino con nullaosta del tuo cliente...e la vedo come una strada non percorribile.
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