parere urbanistico

messaggio inserito lunedì 24 settembre 2018 da ponteggiroma

[post n° 412751]

parere urbanistico

Sembra contorto e purtroppo lo è.
Immobile abusivo poi condonato (47/1985) per volume realizzato in esubero rispetto alla concessione originaria e quindi rispetto alla cubatura realizzabile sul lotto.
Successivamente i proprietari acquistano un lotto adiacente al precedente con medesima destinazione d’uso da Prg (B2 semintensive) a tutt’oggi inedificata.
La domanda è: possono oggi i suddetti edificare con tutta la volumetria realizzabile sul lotto adiacente, o devono detrarre dalla stessa quella in esubero realizzata negli anni 80 e successivamente sanata?
Il tecnico comunale mi dice di no perché debbono detrarre l’esubero di cubatura del lotto adiacente, vi risulta?
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Però che pratichetta.
Dunque a naso io direi che il tecnico ha torto e ti spiego perchè.
Se i tuoi committenti (per assurdo) rivendessero il lotto adiacente la nuova proprietà potrebbe edificare TUTTA la cubatura realizzabile da strumenti urbanistici e non dovrebbero in alcun modo tener conto dell'abuso e quindi dell'eccesso di volumetria del lotto adiacente.
Questa ratio si applica anche nella fattispecie in cui ti trovi secondo me perchè la concessione in sanatoria di fatto ha appianato il pregresso e quindi per assurdo che possa sembrare l'esubero è perfettamente legittimo (il senso dei titoli in sanatoria è proprio questo per altro).
Inoltre acquistando il terreno la proprietà ha anche acquisito un diritto all'edificazione che nessuno può togliergli.

Ora far digerire questa cosa al tecnico del comune non sarà facile, ma secondo me c'è da poco da discutere.

E' ovvio che la volumetria di condono la puoi tenere SOLO se lasci le volumetrie condonate.
Se demolisci e ricostruisci devi costruire rispettando gli indici odierni.
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Beh, dipende anche da altri fattori, dal tipo di progetto, dal tipo di lotto adiacente, se vi è indice di zona, dalle norme del regolamento edilizio o del piano urbanistico, ce ne sarebbe da parlare in merito, non è così immediata la cosa.
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Puoi approfondire d.n.a.?
Sono interessato al tuo punto di vista.
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provo.. se è zona B2 ha un indice giusto? e una normazione da PRG (o come si chiama nella tua regione), ipotizzo che il comune consideri il lotto come complessivo, ovvero A (dove è costruito l'edificio sanato) e B dove è il lotto libero, e C come somma dei due lotti. C avrà un volume massimo realizzabile dato da indice A+B, ora ovviamente dovrai detrarre il volume sanato esistente.
oppure, se B è condizionato per l'accesso da A, non è indipendente e dotato di opere di urbanizzazione "autonoe" quindi potrebbe essere condizionato alla realizzazione degli interventi.
oppure A è in zona inedificabile (fascia rispetto stradale, qualche vinvolo di piano" e il volume in essa contemplato deve essere detratto dal volume disponibile di lotto B.
oppure lotto A determina es 500 mc disponibili, edificati sono 800, B genera pure es 500-300 eccedenti A...
Sta sempre al caso specifico, poi solitamente i tecnici comunali sono piu restrittivi nelle loro interpretazioni rispetto a noi, e ovviamente conoscono bene il loro regolamento edilizio, magari noi invece no
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il comune per quella zona (B2) prescrive un lotto minimo d'intervento di 1000 mq e A+B = 1000 mq. L'edificio esistente inoltre è stato realizzato per 1/3 sul lotto B (quello successivamente acquistato dal soggetto in questione) senza che in comune si accorgessero della magagna , ma ricordiamoci sempre che l'edificio è sanato come dice giustamente Franz.
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Direi che non abbia tutti i torti il tecnico comunale.
se A+B= fatto 100 edificabili, e ad oggi su A+B sono edificati metti 80 (dati da A edificato+x sanato) tu chiedi che B dia i suoi 50 da sommare a 80 esistenti, mentre il tecnico a mio avviso correttamente ti dice massimo 100, se è così la sua interpretazione è corretta, in quanto lui va a valutare all'oggi uno stato di fatto (sanato, ma se era autorizzato regolarmente è lo stesso) che insiste su un lotto minimo dato da A+B che ha una volumetria massima assentibile. i tecnici comunali, ma mi correggano quelli che in comune ci lavorano veramente, partono sempre e solo dall'ultimo stato autorizzato, e verificano su quello i parametri urbanistici, infatti ad esempio se il tuo volume sanato fosse stato nel complessivo 120, tu in quel lotto non ci avresti piu fatto nulla. Poi non puoi neppure appellarti al fatto che B se lo vendessi potrebbe edificare 50, perchè non è così in quanto ha superficie minima al lotto minimo, e vi insiste peraltro parte del fabbricato esistente. un casino insomma come dici tu!
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Colpo di scena, il lotto minimo. :(
Dunque secondo me il problema ora risiede nel lotto minimo e in un certo senso mi sento di concordare, (almeno in linea generale) con la visione di d.n.a.
Se A+B = 1000mq (lotto minimo) effettivamente il problema c'è perchè tu per edificare hai bisogno di tutta la superficie del lotto e quindi devi necessariamente tenere conto della volumetria già edificata e metterla a sistema col potenziale edificatorio complessivo.

Questa distinzione è importantissima perchè il lotto minimo vincola la tua possibilità di edificare. Su 500mq di lotto non puoi edificare e questo lo stabilisce lo strumento urbanistico col lotto minimo.

Rimane però la riflessione fatta in origine.
Se il lotto A (già edificato) fosse stato di 500mq e il lotto B acquistato di 1000mq per me sul lotto B potevi tranquillamente edificare tutta la cubatura potenziale.
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