Acquisto casa in corso di variazione catastale con sanatoria

messaggio inserito venerdì 24 maggio 2019 da Luigi su PA

[post n° 421678]

Acquisto casa in corso di variazione catastale con sanatoria

Buongiorno
mi trovo nella situazione di voler acquistare una casa in provincia di Viterbo dove lo stato attuale della planimetria differisce da quella attualmente conosciuta in catasto. Ho chiesto ovviamente ai proprietari di voler regolarizzare la situazione prima di fare ogni proposta di acquisto, cosa che hanno provveduto a fare tramite un geometra. Quest'ultimo, interpellato da me, mi fa comunque presente che, benche' la pratica al catasto sia stata da lui consegnata, non puo' comunque dirmi dirmi quali saranno i tempi necessari al catasto per sanare e registrare la pratica. Avendo bisogno di un alloggio al piu' presto (sono in affitto con contratto in scadenza tra due mesi) avrei bisogno di un consiglio per poter prendere da subito possesso della casa, magari con un contratto tipo rent to buy, ma soprattutto su come tutelarmi rispetto ad un eventuale rigetto da parte del catasto della sanatoria presentata dai proprietari, eventualita' questa che non so se potrebbe avverarsi.
In breve, come fareste voi se vi trovaste nella mia situazione per poter usufruire della casa immediatamente senza rischiare nulla.
Grazie
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Ferma tutto! Lascia perdere quello che ti dice il geometra e contatta un tecnico serio.
Le sanatorie non si fanno al catasto, ma al comune. Incarica un tecnico e chiedigli di verificare la situazione urbanistica presso l'ufficio tecnico del comune di appartenenza. Si sente puzza di bruciato lontano un miglio e ti sconsiglio caldamente di tirar fuori un solo centesimo prima di aver verificato la regolarità urbanistica.
Ricorda soprattutto che il tecnico deve essere di TUA fiducia e non dei venditori, dovrebbe essere una considerazione banale, ma pare che per molti non lo sia affatto....
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Quotone al ponteggione che è sempre sul pezzo.
E aggiungo che la situazione non puzza di bruciato ma di liquami ben peggiori.
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esattamente come dicono i colleghi. prendendo per buono che bisogna soltanto sistemare la questione catastale, ci vogliono pochi giorni per questa. quindi la puzza c'e' eccome!
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Salve, e grazie mille dei vostri suggerimenti, in effetti quella di contattare un mio architetto e' una cosa che ho gia' cominciato a fare per la verifica dell'immobile da punto di vista edilizio ma a questo punto, come mi consigliate voi, chiedero' anche di verificare tutte le carte per la regolarita' urbanistica. Mi costera' un po' presumo e rischio anche di buttare soldi unutilmente.
Comunque probabilmente il geometra per la sanatoria dovrebbe aver portato la pratica in comune.
Quale ragione avrebbe per non farlo se e' stato incaricato per questo?
Con il proprietario gli accordi sono chiari: si va al rogito solo con le carte in regola anche perche' il notaio non potrebbe comunque fare il rogito senza tutti i documenti in ordine.
O no?
Grazie
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Puote, puote... I notai puotono cose che voi umani...
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Il notaio può rogitare quasi qualunque cosa perchè può mettere delle clausole "visto e piaciuto".
Detto questo la consulenza prevendita, con un tecnico di sua fiducia, serve proprio ad accertare che tutte le carte siano in regola (dalla regolarità urbanistica a quella catastale, passando per agibilità ecc), certezza che nessun altro operatore della compravendita, che non sia di sua fiducia, può darle.
"le carte sono in regola" quando qualcuno di sua fiducia (non il broker, non il notaio, non il tecnico del venditore o dell'agenzia ecc) dice che le carte sono in regola.

Sull'eventualità di non presentare la sanatoria i motivi possono essere molteplici.
Dall'abuso insanabile, al risparmiare l'importo delle sanzioni o del semplice risparmio dei costi della pratica tecnica.
L'Italia è un paese di poveri furbetti.
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Salve a tutti e grazie ancora per le vostre preziosissime risposte anche se da queste mi sembra comunque di capire che probabilmente non sono stato chiaro nel formulare mio problema.
Cerchero' quindi di esporre la questione in altri termini.

Avendo verificato la presenza di irregolarità sia a livello urbanistico che catastale nell'immobile in questione e sapendo che in questo caso, la difformità e le conseguenze amministrative verrebbero ereditate dal nuovo proprietario una volta fatto il rogito, ho chiesto ovviamente al proprietario di voler regolarizzare la situazione prima di andare a firmare il compromesso presso il mio notaio.
Data la situazione irregolare dell'immobile il proprietario dovra' quindi avviare una sanatoria, cosa questa che e' stata affidata dal proprietario ad un geometra qualificato.

Ora non sto' qui a discutere sulla affidabilita' o meno del geometra, del fidarsi oppure no, se puzza di liquami o di altre cose, anche perche', come mi consigliate giustamente voi, dovro' comunque verificare con un mio tecnico di fiducia che la sanatoria sia andata a buon fine e che quindi tutti i documenti siano in ordine prima di firmare qualsiasi preliminare o compromesso che sia.

Non conoscendo nulla riguardo a questo tipo di pratiche mi sono comunque informato (internet per questo qualcosa di utile ce l'ha) ed ho saputo quindi che "per completare la regolarizzazione ed avere tutta la documentazione pronta per il rogito dopo la sanatoria edilizia-urbanistica il tecnico incaricato preparerà la variazione catastale con la procedura DOCFA per ottenere anche la regolarità catastale."
Ma ho pure saputo che questo tipo di procedure possono prendere anche dei mesi e qui sorge il mio problema che non e' quindi come arrivare al rogito senza avere problemi ma bensi' come fare per prendere possesso della casa in attesa che la pratica di sanatoria venga accettata e quindi prima di fare qualsiasi compromesso.
E mi spiego meglio:
dato che attualmente sono in affitto e che questo mi scade tra due mesi, vorrei se possibile trovare una soluzione che mi permettesse di fare un accordo con il proprietario affinche' io possa garantirmi sia un tetto dove abitare nei prossimi mesi, ma soprattutto che la casa in questione nel frattempo non venga ceduta ad un altro potenziale acquirente che potrebbe nel frattempo intervenire e fare un offerta magari piu' vantaggiosa per il proprietario.

Sperando di essere stato questa volta piu' chiaro rispetto alla mia questione
vi invio i miei piu' cordiali saluti



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La casa ti piace? Vi siete incontrati sul prezzo? Il primo passo per bloccarla e' fare una proposta di acquisto e relativo compromesso e non esiste altra strada.
Sei disponibile al rischio di essere proprietario di una abitazione con difformita' se queste non possono essere sanate? In caso di futura tua vendita troverai un'altra persona che come te ha bisogno di una casa e costretta ad accettare questi abusi?
Capisco benissimo la tua situazione ma non ti stai comprando un vestito, decidi per bene.
Sulla questione di andarci ad abitare ancora prima del rogito, beh dipende da voi: puoi provare a farti insediare con un contratto di affitto transitorio.
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Torno a bomba con il consiglio iniziale.
Si affidi ad un tecnico di sua fiducia e faccia valutare lo stato ed il tipo di difformità così da stimare anche i tempi necessari alla sanatoria.
Avere queste informazioni le permetterebbe di capire l'entità REALE del problema, capire se la difformità è sanabile ed in quanto tempo, se sostanzialmente il gioco vale la candela.
Una volta reperita l'informazione si valuta il da farsi, considerando però che per avviare una trattativa e bloccare l'immobile ci vuole la proposta.
Sulla proposta vale il solito consiglio, proposta vincolata al buon esito dell'accesso agli atti (con un tecnico di sua fiducia) e, in questo caso, buon esito della sanatoria.
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Salve e grazie ancora per il vostro contributo.
Ho trovato questo articolo ( https://andrebonfanti.it/it/acquistare-casa-verifiche-preliminari-pr… ) che mi sembra molto interessante dove e' spiegato per bene cosa fare riguardo ad una situazione come la mia e conferma totalmente quanto da voi suggerito.
Ho parlato quindi con il notaio il quale mi ha confermato che fare un compromesso con opportune clausole sospensive sarebbe la soluzione opportuna per evitare di rogitare con un immobile non conforme.
Il proprietario si rende disponibile per un tale compromesso e per affittarmi la casa fino a che la sanatoria non e' sara' approvata.
Mi sembra in questo modo che tutto dovrebbe procedere per il meglio.
Non credo che a questo punto sia necessario l'incarico di un tecnico per verificare la conformita' edilizia e catastale perche' a parte il costo di una tale pratica (solo per muoversi a dare un'occhiata all'immobile un architetto mi ha chiesto 150 euro, immagino quindi quanto potra' chiedere per una verifica di conformita' catastale ed edilizia), fare una verifica una volta che si hanno i documenti (piantina, visure, planimetrie, etc) mi sembra abbastanza semplice.
Spero siate d'accordo con me.
Cordialmente
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Personalmente sono in disaccordo, MOLTO con lei e le vado a spiegare perchè.
L'accesso agli atti non viene fatto con le "piantine" che, verosimilmente, le fornirà il tecnico di fiducia del venditore, ma con il suo tecnico che farà un accesso agli atti al comune e, prelevando il fascicolo del fabbricato per intero direttamente dagli archivi comunali e prendendone visione, potrà confermarle o meno la regolarità dell'immobile e dell'eventuale titolo in sanatoria che questo venditore dovrebbe fare.
Stesso dicasi per le verifiche catastali.
Non esiste lavorare con le visure che fornisce il venditore, ma scherziamo.
Altre vie, concrete, per le verifiche non ce ne sono, le mezze misure sono appunto mezze misure che valgono come tali.
Se poi si vuole fidare del tecnico del venditore o del notaio per non spendere, boh, 1000€ nell'unica figura che potrebbe tutelarla davvero va benissimo, l'importante è avere la consapevolezza che tutte le persone che le orbitano attorno non sono figure che sono li per tutelare i suoi interessi ma quelli di altri.
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La ringrazio per il suo consiglio a non negligere l'aiuto di un tecnico ma come lei forse sapra' meglio di me, tutti i documenti necessari per il rogito (includendo anche quelli non strettamente necessari ma comunque utili per la ricerca di irregolarita') sono ormai accessibili anche on-line attraverso molti siti compreso quello dell'agenzia delle entrate. Alcuni di questi non necessitano nemmeno della delega del proprietario ed e' quindi sufficiente avere l'indirizzo dell'immobile. Per alcuni di questi sara' anche lo stesso notaio ad occuparsene (come per esempio l'ispezione ipotecaria).
Capisco che forse pagare un tecnico per questo lavoro si puo' stare piu' sicuri (di cosa?) ma pagare una parcella di 1000 euro (se mi va bene) per fare un lavoro che chiunque puo' fare in due o forse tre ore mi sembra una spesa che oltre ad essere non trascurabile rischia di essere inutile nel caso che le irregolarita' non fossero state risolte come dichiarato dal proprietario.
Quest'ultimo tra l'altro rischierebbe forse anche una denuncia di falso in atto pubblico data la presenza della clausola sospensiva sul compromesso che lo obbliga a fornire comunque la documentazione relativa alla agibilità, alla conformita' urbanistica, etc. etc. una volta dichiarata, e quindi accertata da lui stesso, la avvenuta accettazione della sanatoria da parte del comune.
Se poi la sanatoria non ci sara', non ci sara' nemmeno il bisogno di accertamenti ed abbiamo solo perso tempo e spero solo qualche soldino per il notaio.
Insomma, capisco che forse lei come architetto si sentira' un po' amareggiato da questo scavalcamento imposto dalle nuove tecnologie, ma purtroppo sono molte le attivita' che dovranno essere riviste sulla base dell'avanzamento di questi nuovi strumenti. In questo senso personalmente abolirei completamente la figura del mediatore immobiliare il quale oltre ad essere inutile in molti casi, dato che pensano solo ad intascare la loro parcella e dopo chi si e' visto si e' visto, in tanti altri casi, e parlo per esperienza personale alla quale per fortuna non sono caduto, sono anche dei veri e propri truffatori.
Ma questo e' un'altro argomento sul quale forse possiamo aprire un altro thread.

Per quanto riguarda le figure che mi ruotano intorno credo che almeno il notaio, scelto da me, sara' comunque professionalmente obbligato per il buon fine della compravendita a tutelare sia i miei interessi che quelli del proprietario accertandosi che tutta la documentazione fornita sia in ordine.
La ringrazio ancora molto per i suoi suggerimenti
cordialmente
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Credo sia bene ribadire una volta di più:
-CATASTO e COMUNE sono due cose diverse.
-Il catasto NON E' PROBATORIO.
-il tecnico che fa delle verifiche ed attesta qualcosa lo fa a suo rischio PENALE.
-il notaio non verifica nè tutela nessuno, perchè si basa su quello che gli viene mostrato e sulle dichiarazioni che gli vengono fatte. Per cui la documentazione può ben essere in ordine, ma questo non vuol dire che l'immobile lo sia.
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Gentile Luigi,
Come probabilmente saprà le verifiche online di cui parla sono relative alla parte catastale non a quella edilizia ed urbanistica per le quali è necessario prelevare e prendere visione del fascicolo direttamente negli archivi SUE del comune di competenza. Ah e per inciso, le deleghe sono SEMPRE obbligatorie. Che un professionista possa visurare qualunque immobile al catasto con 3 click non significa che sia legittimato a farlo. Se conosce qualche tecnico che lo fa sappia che è di fronte ad un tecnico che compie illeciti.

Anche sulla parte catastale inoltre, per taluni immobili, è necessario recarsi in catasto per le buste perchè magari gli elaborati più vecchi non sono mai stati digitalizzati. Non è la norma, ma a seconda dell'immobile può succedere e la storia catastale può essere dirimente.

Sul notaio come ripetuto più volte è tenuto a rogitare secondo le regole, ma in italia si rogitano usualmente immobili privi di agibilità e di doppia conformità perchè esistono clausole che lo permettono che scaricano la responsabilità dal notaio e dal venditore lasciando la patata bollente all'acquirente. LEi stesso è già nel loop, parla di planimetrie, visure, accesso telematico e non si accorge che stà parlando di una parte della conformità che è quella catastale che è l'unica che interessa davvero in fase di compravendita ma che non è probatoria per quanto concerne la conformità urbanistica. Ma più di dirlo e ripeterlo da dietro ad un monitor non si può fare. Se è convinto che si verifichi la conformità in 3 click buon per lei, io le faccio solo presente che è inesatto.
Per il resto non si prenda troppa pena, non sono amareggiato perchè non c'è alcun scavallamento tecnologico (reperire documenti non è saperli leggere, metterli in ordine ed attestare la conformità), la stò erudendo, gratuitamente, su come funziona questo mondo correggendo le molteplici inesattezze che ritiene certezze.

In ogni caso per quanto concerne l'utilità o meno della consulenza la stabilisce sempre il committente con il proprio metro, ci mancherebbe. Se ritiene la consulenza inutile fa benissimo ad affidarsi alla parola del notaio o del tecnico del venditore che tuteleranno senza il minimo dubbio i suoi interessi.
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...ma ancora perdete tempo a rispondere a questa persona che NON ha nessuna intenzione di incaricare un tecnico di sua fiducia per la verifica della congruità urbanistico/catastale/impiantistica/igienico-sanitaria dell’immobile?...francamente le sue risposte lasciano il tempo che trovano...non ha nessun rispetto per la nostra professione (“solo per muoversi e dare un’occhiata all’immobile un Architetto mi ha chiesto 150 €”), ma si fida del notaio che, secondo il suo pensiero, farà i suoi interessi...a me hanno insegnato che questa tipologia di clienti va lasciata totalmente in balia degli eventi...ergo non state a perdere prezioso tempo che potreste impiegare certamente in maniera più redditizia!
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Hai certamente ragione Ingeo, mi sono sentito in dovere di rispondere solamente perchè si mette in dubbio quello che diciamo sulla base di notizie sbagliate, reperite chissà dove e a me quando toccano, sia pure incidentalmente la professione mi infastidisco non poco.
In ogni caso hai ragione tu, pienamente.
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Sig. IngeoAlessio,
mi scuso molto se lei si e' sentito offeso per la mia affermazione riguardo i 150 euro, cifra questa che ho voluto solo citare come riferimento alle parcelle degli architetti senza criticare nulla rispetto a questo come lei puo' verificare dal mio post.
Essendo io stesso un professionista, informatico free-lance, non sono certo io a criticare le tariffe degli altri conoscendo bene cosa vuol dire essere un libero professionista.

Riguardo alla perdita di tempo, se lei crede che esprimere le proprie idee in una discussione e' una perdita di tempo non le resta che fare qualcos'altro di piu' interessante, dato che nessuno la obbligata a venire in questo forum.
Dovrebbe sapere che in una discussione si cerca di tirar fuori il meglio delle idee rispetto ad un problema. E' questo che rende ricca ed interessante la stessa discussione.

Un mio sincero grazie infatti va al sig. FranzArch, il quale gentilmente e con molta pazienza, "perde tempo" a rispondere ai miei dubbi e alle mie idee e con il quale ho avuto e spero di continuare ad avere un buon rapporto di discussione, a discapito della sua, mi scusi ma devo dire, alquanto rude intromissione, insinuando anche dubbi nello stesso sig. FranzArch nell'utilita' di questa discussione.

Come forse non ha capito, sto solo cercando di vedere se vale la pena di spendere e forse rischiare di buttare una certa, ma per me notevole, cifra dato che non navigo nell'oro, nell'incaricare un tecnico per fare le verifiche.

La pregherei quindi di evitare di fare trolling ma di partecipare in modo appropriato a questa discussione.
Grazie
Cordialmente


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Sig.Fulser, la ringrazio molto per le sue precisazioni.
Non comprendo comunque molto bene cosa vuole dire che "la documentazione può ben essere in ordine, ma questo non vuol dire che l'immobile lo sia. ".
La pregherei di voler sviluppare questa possibilita' in termini pratici.
Grazie
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@Luigi su PA...le stanno già rispondendo gli esimi nonchè preparatissimi colleghi...non le occorre di certo il parere di un cerebroleso come il sottoscritto...ergo continuate come se nulla fosse accaduto...e chiedo venia per la digressione!...Cordialmente.
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Sig. InGeoAlessio
non credo proprio che lei sia un cerebroleso altrimenti non avrebbe avuto neppure modo di accendere il suo PC (scherzo). Mi dispiace comunque che non voglia partecipare alla discussione e ne approfitto, sperando di invogliarla a farlo, ponendole questa mia ultima questione:

Con i limiti della mia ignoranza rispetto a tutte queste problematiche, e giusto per capire - pregandovi di correggermi se quanto penso non corrisponde alla realta' - credo di aver compreso che una volta che la procedura di sanatoria sara' accettata, l'immobile dovrebbe essere in ordine rispetto alla conformita' sia catastale che edilizia.

Di conseguenza, a sanatoria ultimata, tutti i documenti necessari alla verifica, dei quali faccio un elenco qui sotto, dovrebbero dare una risposta affermativa alla domanda: e' l'immobile conforme da un punto di vista catastale ed edilizio?

A mia conoscenza i documenti necessari per una verifica delle eventuali difformita' sono :

1 - Agibilità: certificato di abitabilità o agibilità (per accertare le condizioni di igiene e sicurezza rispetto alle norme vigenti al momento dell'atto)

2 - Certificato di conformita' urbanistica (regolarità edilizia – comprende i titoli abilitativi)

3 - Titoli abilitativi: copia o estremi della licenza edilizia quali:
- Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150
- Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10
- Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01
- Altri titoli per interventi minori: DIA, CIA, CILA

4 - Ultimo atto edilizio

5 - Visura catastale storica

6 - Visura planimetrica: scheda planimetrica

7 - Ispezione ipotecaria ventennale

8 - Certificato ipotecario ventennale (in alternativa, Relazione Notarile Ventennale)

9 - Conformità impianti

Ribadendo quindi il concetto, mi chiedio:
se la sanatoria avviata dal proprietario sull'immobile avra' un esito positivo ed una volta acquisiti tutti questi documenti attestanti positivamente la loro conformita', potrei acquistare l'immobile senza rischiare di avere problemi in futuro?
Grazie
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Ma guardi che il tentativo, maldestro, di approfittare della nostra disponibilità per carpire le informazioni che le occorrono senza sborsare un euro è stato colto da tutti quindi è inutile che insiste con le richieste e gli elenchi di documenti. E' una questione di rispetto, se non vuole farlo verso di noi, lo faccia almeno nei confronti di se stesso e della sua intelligenza.
Consigli concreti e corretti gli sono stati dati, l'iter da seguire gli è stato suggerito, ulteriori conferme o smentite non ne troverà e non per impreparazione ma per il rispetto che nutriamo per la nostra professione.

In tutto questo comunque visto che ritiene la competenza che ha sull'argomento sufficiente e che l'elenco documenti sia esaustivo, spunti i documenti che le forniscono e vada a rogitare tranquillo.
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Leggo solo ora la discussione e confermo totalmente quanto detto dai colleghi. Luigi volevo solo aggiungere che il fatto il notaio sia scelto da te non ti darà la garanzia di regolarità dell'immobile...e non perché il notaio ti vuole truffare ma perché non è questo ciò che fa il notaio con il rogito: le dichiarazioni relative all'immobile vengono fatte dalla parte venditrice sotto la propria responsabilità e il notaio garantisce solo che il vendotore le abbia fatte, ma non che siano vere.
Mi è capitato recentemente il caso di un immobile appena acquistato nel cui rogito il venditore aveva dichiarato che era stato costruito in epoca remota e non era mi stato oggetto di provvedimenti autorizzativi o concessori: faccio l'accesso agli atti e...taaaaac! salta fuori un titolo edilizio rispetto al quale l'immobile presenta delle difformità. Quindi necessità di sanatoria con relativi costi e sanzioni, rallentmento di eventuali pratiche successive, ecc...
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@campanellino
la ringrazio molto del suo gentile intervento il quale, dopo aver letto gli ultimi, mi da sollievo nel vedere che c'e' ancora gente come lei disponibile al dialogo.
Concordo pienamente con quello che mi dice ma che purtroppo non da ancora una risposta alla mia questione principale e che ho ribadito nel mio ultimo post.
Come avra' capito l'immobile che sto acquistando e' gia' in procedura di sanatoria e quindi il mio dilemma e' se e' veramente necessario fare una ulteriore verifica della conformita' anche a sanatoria avvenuta.
Mi sembra una questione molto banale ma alla quale non ho ancora ricevuto una risposta.
Al contrario di quello che pensa qualcuno il mio e' solo un desiderio di capire come funziona questo fatto delle verifiche e del perche' avrei bisogno di farle anche a sanatoria avvenuta, perche' nella mia convinzione, e probabilmente sbaglio, quando viene fatta una sanatoria tutte le difformita' esistenti saranno risolte.
O no? Mi sbaglio? E se si perche?
Grazie mille per una sua risposta
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Riguardo al suo dilemma "se è veramente necessario fare una ulteriore verifica della conformità anche a sanatoria avvenuta": il punto non è se la verifica vada fatta o meno, il che è scontato visto che non è sufficiente che il venditore le dica che l'immobile è stato sanato, ma lo deve documentate. Il punto è se lei abbia o meno le competenze per valutare la relativa documentazione: lei sa come funziona una procedura di sanatoria? Conosce le varie fasi dell'iter per accertarsi che non manchi nulla? Sa cosa e come deve (o non deve) essere rappresentato negli elaborati grafici, nei quali un segno piuttosto che un altro può determinare una differenza sostanziale rispetto a cosa o come viene sanato? E così via...faccia queste considerazioni e troverà anche risposta al suo "dilemma".
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Gentile sig. Campanellino, la ringrazio della sua risposta.
da quanto mi ha detto mi pare di capire che malgrado una sanatoria possa andare a buon fine, ci potrebbero ancora essere abusi o difformita' che vale la pena controllare.
Avendo il geometra presentato un PdC in sanatoria, rimettendo in ordine la piantina dell'immobile allo stato attuale, in sostanza un cambio di destinazione d'uso e l'ampliamento di una camera, quello che ancora mi sfugge e' che nel momento in cui la sanatoria sara' accettata in comune, con relativo certificato o attestato che sia, l'immobile a questo punto non sara' completamente conforme a livello urbanistico-catastale?
Grazie
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Buongiorno sig. Luigi,

mi permetto di inserirmi nella discussione perchè il post sta prendendo una piega surreale... Sembra proprio che tra lei e chi le ha risposto si parlino due lingue diverse. Le sono state date una serie di indicazioni e consigli tutti concordi, ma nonostante questo non ha ancora capito il nocciolo della questione.
Lei parte dal presupposto che la parte venditrice e il relativo professionista siano persone oneste, ciò le fa onore, ma comprare un immobile non è uno scherzo e al posto suo non mi fiderei mai a priori di un professionista che è lì apposta non per fare i suoi interessi ma quelli della controparte.
Ribadendo ciò che ha scritto prima Campanellino e gli altri colleghi: vuole fidarsi? Benissimo, proceda con il rogito ad occhi chiusi. Ha le competenze per comprendere correttamente la documentazione che le viene presentata (ammesso che le venga presentata tutta)? Si guardi le carte, le valuti e poi proceda come meglio crede. Non ha le competenze e vuole avere la certezza che le carte siano a posto? Incarichi un tecnico di sua fiducia (e non degli altri) che faccia un controllo incrociato, a quel punto potrà andare al rogito sereno.
Preciso che ciò che scrivo non è voler pensare male per forza o supporre che sotto ci sia qualcosa di losco da nascondere e tirarle una fregatura. Probabilmente, ed è ciò che le auguro, ci stiamo facendo un sacco di problemi che nel suo caso non sussistono. La invito però a leggersi un po' il forum e vedrà quanti casi di compravendita saltano fuori dove chi ha comprato, o per ingenua fiducia, o per risparmiare sul professionista, si è preso una bidonata colossale.
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Gentile sig. Red
la ringrazio per l'intervento ma purtroppo questa discussione ha preso una piega surreale perche' nessuno ancora ha risposto, ed anche lei mi pare non lo abbia fatto, alla mia semplice questione, che e':
ci potrebbe essere l'eventualita' che, malgrado la sanatoria venga accettata dalle autorita' competenti, possano esserci ancora difformita' urbanistico-catastali tali da compromettere la vendita?
La pregheri di rispondere a questa domanda con un si o un no anche senza motivare la sua risposta cosi' chiudiamo questa discussione
Cordialmente

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Sì, solo che non comprometterebbero la vendita...quella si può fare lo stesso e la patata bollente la passano a te.
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Grazie finalmente il concetto ora e' chiaro.
Quindi se non basta una sanatoria a regolarizzare un immobile cosa si deve fare per rendere un immobile commercializzabile?
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Buongiorno sig. Luigi,

credo invece che non sia chiaro per niente.

La questione non è sul cosa o sul come, ma sul chi opera. Non si discute che una sanatoria basti a regolarizzare l'immobile, ma ciò che stiamo tutti cercando di farle capire (senza successo) è che chi si occuperà di predisporre e seguire il buon esito di questa sanatoria non è lì per fare i suoi interessi, ma gli interessi di chi le vuole vendere l'immobile. Si fida ciecamente? Proceda pure. Si fida ma vuole tutelarsi? Incarichi un suo tecnico di fiducia che controlli in prima persona i documenti esistenti e verifichi successivamente la regolarità a sanatoria compiuta. Di più non so cosa scriverle.
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Uhm. Forse al sig. Luigi manca questo passaggio: anche se la sanatoria viene approvata dal Comune, viene approvata sulla base dei documenti presentati. Se qualcuno è in mala fede potrebbe presentare documenti non veritieri, o omettere qualche dettaglio, e il Comune potrebbe non avere modo di accorgersene (che per inciso, accade, stia tranquillo). Quindi saremmo in presenza di un immobile sanato sulla carta, ma problematico nella realtà.
Per questo stiamo cercando di dirle che lei deve avere assoluta fiducia in chi segue la sanatoria.
Che poi l'eventuale mala fede apra scenari in termini di rivalsa in sede civile, è altra cosa, ma si tratta di strade lunghe, toruose e incerte che è meglio evitare di percorrere.
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OK, grazie mille, ora ho capito benissimo qual'e' il problema: l'italia con tutti i suoi furbetti che non si riesce ancora a far ragionare secondo l'etica dell'onesta' e del buon vivere. Avendo vissuto molti anni fuori dall'italia mi aspetttavo che rientrando qualcosa fosse cambiato. E noi dovremmo essere in europa!
Ma ci dovrebbero cacciare dall'europa non che ne usciamo noi.
Comunque ringrazio tutti coloro che hanno partecipato civilmente a questa discussione e mi scuso con coloro che si sono sentiti offesi per qualche mio commento.
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Sig. Luigi,

non mi trovo pienamente d'accordo con lei.

Che l'Italia sia una sorta di paese dei balocchi e dei farlocchi tristemente è un dato di fatto. Ma, mi creda, il mondo delle compravendite immobiliari è un mare con più squali che pesci indipendentemente dalla nazione. C'è un altro problema, cioè che molto spesso le persone pensano di comprare casa come comprare caramelle al supermercato. Non mi sto riferendo a lei, che anzi ha dimostrato un interesse nettamente sopra la media per capire i vari meccanismi, ma tra i post su questo forum e situazioni che mi capita di vedere nel quotidiano, è pieno di gente al limite dello sprovveduto... A questo punto agli squali di cui sopra basta aprire la bocca perchè i pesci ci entrino da soli.
Un grosso in bocca al lupo per il suo acquisto!
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Se è per questo, sono giusto reduce dall'aver assistito a un esempio tedesco di furbizia di cui andar molto poco fieri. E la realtà nella quale mi muovo ogni giorno, italianissima, è popolata di gente onesta. Quindi sono completamente d'accordo con quanto dice Red nell'ultimo commento.
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Non so quanto lei abbia vissuto all'estero o quanto abbia comunque viaggiato in altre nazioni d'europa, ma le posso garantire che il senso civico delle persone che trovara' all'estero e' di gran lunga maggiore del nostro.
E per restare nell'ambito dell'immobiliare, situazioni come le nostre dove l'80% delle case hanno problemi di abusivismo, sono pronto a scommettere che all'estero le dovra' cercare molto bene e credo che non le trovera' nemmeno, perche' nessuno si permettera' mai, sempre per il senso civico di quella gente, a costruire senza permessi o fare abusivismi di qualsiasi tipo.

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Vissuto, si, viaggiato, molto. Stia sereno.
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beh di una cosa sono certo sig. Luigi, difficilmente in un altro paese troverà gente disponibile a scrivere per lei ben 35 post solo per cercare di farle capire dove sta sbagliando e nel cercare di aiutarla a risolvere i suoi problemi. Se per lei questo non è senso civico, allora le consiglio caldamente di rimanersene nel suo attuale e civico paese
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Caro sig. ponteggiroma
la gentilezza nell'intervenire ad una discussione e' solo una parte del rapporto civico tra le persone e per fortuna almeno questa ancora esiste. Quello a cui mi riferivo come sa bene riguarda piuttosto l'attitudine di gran parte della gente in rapporto con le cose della comunita'. Se vuole le faccio un elenco di esempi che farebbero inorridire chiunque con un minimo di senso civico ma sulle quali invece a quanto pare continuiamo a chiudere gli occhi e far finta di niente.
:
@arch_mb
bene allora avra' avuto modo di confrontare.
Serenissimo e zen come sempre
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

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