Calcolo oneri di urbanizzazione , cambio d'uso con incremento SUL

messaggio inserito venerdì 5 luglio 2019 da Archistic

Archistic : [post n° 422891]

Calcolo oneri di urbanizzazione , cambio d'uso con incremento SUL

Ciao a tutti ho bisogno di un consiglio sugli oneri per un cambiamento di destinazione d'uso con aumento di SUL (nessun aumento di volume) e leggera modifica del prospetto
Un mio cliente ha un capannone (attualmente Funzione "Produttiva" destinazione d'uso "artigianato produttivo"). j
In questo vorrebbe creare, per una porzione pari a 1/3 della superficie coperta, un soppalco (h 2,10) ed anche fare passare il tutto a Funzione "Servizi ", destinazione d'uso "artigianato di servizio" (in relazione all'uso che ha in mente), variando leggermente le dimensioni di una finestra. (lo strumento adatto è la SCIA in alternativa al permesso di costruire)
Allora ho calcolato gli oneri di urbanizzazione primaria secondaria, il costo di costruzione seguendo la circolare esplicativa Roma Capitale 67246 del 27 Giugno 2012 e la monetizzazione tenendo conto della differenza di standard parcheggi privati, pubblici e verde che si ha tra la destinazione iniziale e quella finale-
Veniamo al calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria Ou: mi son rifatto al punto 3.3.2. b della circolare di cui sopra trattandosi di Cambio d'uso con opere tra differenti categorie, avendo prima verificato che fosse un intervento di REp e non di REt (per questa verifica ho seguito il punto 3.2) perche' il calcolo è diverso a seconda dell'uno o dell'altro caso.
Ho quindi seguito la formula
1)Ou1= Ce x (Upfin+Usfin) x Tab. "C1"fin x 0,9 x h/Cc
2)Ou2=Oup+Ous
Ove
Oup=V x (Upfin-Upin)x Tab. "C1" x 0,9 e
Ous= V x (Usfin-Usin)x Tab. "C1" x 0,9
Ossia Ou=Ou1 se Ou1>Ou2 ovvero Ou=Ou2 se Ou2>Ou1
Nel mio Ou1>Ou2
Per cui
Ou=Ou1

Per gli oneri di urbanizzazione secondaria ho seguito la formula
Ous=SI x Us x Tab C1 x 0,9
che si azzera non avendo un paramentro Us nella destinazione d'uso finale

Per il costo di costruzione
Ccc=Ce x 8% (art.10 D.C.C. 2966/78 ss.mm.ii)
Per la monetizzazione degli standard
ho eseguito il raffronto della dotazione standard parcheggi pubblici e privati tra la destinazione iniziale e quella finale. Nella destinazione finale ( Direzionale Servizi) la dotazione dei parcheggi è uguale a quella della destinazione iniziale (Produttivo) ovvero 4 mq/100 mq. Nessuna dotazione aggiuntiva da reperire per la superficie utile originaria ma esiste una SUL addizionale, per cui ho calcolato la dotazione di parcheggi da reperire (e la sua monetizzazione) per i 4mq/100mq relativi alla superficie di quel soppalco che va creato ex novo creando SUL addizionale
ho poi seguito il raffronto della dotazione standard di Verde tra la destinazione iniziale e quella finale riscontrando una differenza di 2mq/100 mq
Come da NTA Art.8 Standard urbanistici, comma 2, per le destinazioni d’uso non abitative, di cui all’art. 6, comma 1, lett c) devono essere riservate aree per il verde pubblico non inferiori a 4 mq/10mq di SUL,.
In questo caso ci sta una dotazione aggiuntiva di 2 mq/10mq di SUL rispetto alla dotazione standard della destinazione d'uso di partenza (2mq/10 mq per le destinazioni produttive di cui alla NTA art. 6 comma e).
Cosi' ho quantificato le aree addizionali per il verde pubblico sia per la
per la superficie utile preesistente che per la superficie utile aggiunta e successivamente le ho monetizzate.
Alla fine di questi calcoli per un soppalco di 78 metri quadri con cambio d'uso sono usciti fuori 24000 Euro di oneri e monetizzazione standard.

Presentando questo calcolo al municipio, hanno sostenuto, forse anche senza leggere bene la mia relazione, piuttosto articolata,che devo affrontare due aspetti, il cambio di destinazione d'uso e la SUL aggiuntiva. Il tecnico sostiene che nel calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria ho semplicemente inquadrato la situazione dell'edificio per come era in origine, quantificando gli oneri come se si stesse per costruire ora (senza il soppalco) e che manca un calcolo, quello degli oneri di urbanizzazione dell'edificio come si stesse costruendo ora con il soppalco (a cui sottrarre gli oneri gia' calcolati dell'edificio senza soppalco)
La cosa mi ha ha lasciato un po' meravigliato in quanto la circolare è molto chiara e l'ho seguita alla lettera rientrando nel caso di
CAMBIO D'USO CON OPERE TRA DIFFERENTI CATEGORIE per un intervento di REp.
(a parte il calcolo della monetizzazione degli standard non reperibili che non mi lascia dubbi)
Ora mi rivolgo a chi di voi: come affrontereste il calcolo? manca qualcosa secondo voi?
desnip :
Ma perchè gli oneri non li fanno più calcolare agli uffici, come si faceva un tempo!?!?
Archistic :
No . Il calcolo lo devi fare tu. Loro lo verificano.
desnip :
Lo so, lo so! Era sarcasmo.... Io ho iniziato a lavorare ai bei tempi in cui gli oneri li calcolavano loro.
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