Condono aiuto !!!

messaggio inserito sabato 18 gennaio 2020 da Marco

Marco : [post n° 428364]

Condono aiuto !!!

Grazie del supporto e scusate il disturbo, vi prego consigliatemi. Decido di vendere un monolocale ereditato dieci anni fa. Ma prima del rogito scrivo al comune di un paesino per avere la relativa licenza urbanistica, immaginando fosse conforme, ma l' acquirente non vuole aspettare la risposta. Dopo il rogito il comune dice che c era un condono, sanabile, da 31 anni che dovevo subito perfezionare. ( era stata solo pagata oblazione ma mancavano tabulati tecnici planimetrie ecc..) Avviso il comune e l acquirente che mi faro' carico di tutto e delego la pratica ad un tecnico. All incontro col Comune emerge che non esiste il progetto originale e la licenza urbanistica, sicuro ante 42, quindi il mio tecnico vanta l illeggittimita' del condono, mancando l elemento probatorio della difformità. Il Comune risponde che la richiesta di condono è di fatto una autodenuncia (ma qui osservo che è un atto pubblico, pertanto vero finché non viene messo in discussione). Il tecnico del comune mi consiglia per evitare un causa lunga e costosa di perfezionare il condono con qualche migliaia di euro. Dopo un anno il mio tecnico consegna il fascicolo al comune con il condono completato. Al momento sono passati 8 mesi ed il comune non mi ha fattonsapere più nulla. Ma il problema più grosso è che l acquirente mi ha fatto scrivere dall avvocato che vuole essere risarcito di tutte le spese e pratiche per aver delegato un suo tecnico alla chiusura del condono. Ora vi chiedo Ma come mi devo muovere contro il comune e contro l acquirente ( nel cui rogito e ' scritto che lo compra nello stato di fatto senza licenza poiche' ante 67 )È stato il Comune ad impormi di sanare il condono (ho le telefonate registrate com l acquirente) ha pure collaborato col mio tecnico, quindi di fronte alla P.A. ho fatto quello che mi hanno richiesto. Vi prego consigliatemi.grazie
Roby-Costa :
Situazione complessa, sulla quale provo a darti la mia valutazione, con beneficio d'inventario.
L'assenza di qualsiasi titolo abilitativo in quanto l'edificio è "ante 42" (se ricadente in quell'epoca nel centro storico) o "ante 67" (se ricadente nel 67 fuori dal centro storico) è valida solo ed esclusivamente se dalla costruzione non sono più stati fatti lavori sull'immobile che necessitassero di autorizzazione. L'istruzione di pratica di condono fa presumere che questa condizione non sia coerente con la realtà e, anche a mio avviso, corrisponde ad una "autodenuncia" come l'ha chiamata il tecnico comunale, benché non perfezionata. L'intervento del collega che hai incaricato, che ha concluso la pratica rimasta in sospeso, contribuisce a confermare tale posizione.
Va da sé che la dichiarazione nell'atto di compravendita di "ante 67" perde la sua efficacia, in quanto per regolarizzare urbanisticamente quanto eseguito sull'immobile dopo il 67 si sarebbe dovuto ottenere un titolo abilitante cui è stato sopperito con un condono. Che l'acquirente abbia accettato l'indicazione "ante 67" nell'atto, conta poco: è dichiarazione fatta dal venditore della quale lo stesso si è preso la piena responsabilità.
Diversa è invece la questione relativa al tecnico incaricato dall'acquirente per chiudere il condono: questa scelta è stata fatta nonostante vi fosse un accordo sul fatto che della regolarizzazione urbanistica te ne saresti occupato tu. Chiederti di rifondergli i danni (parcella del suo tecnico) mi sembra un po' temerario, visto che, a come scrivi, non eri al corrente di questo ulteriore tecnico.
Riassumendo la mia valutazione: il condono ormai formalizzato palesa che la dicitura "ante '67" inserita nell'atto di compravendita non è corretta e si doveva evitare visto che si poteva venire a conoscenza di tale condono con un semplice "accesso agli atti" per l'immobile. Questa dichiarazione di conformità urbanistica, che è risultata mendace, può rendere nullo l'atto se l'acquirente decide in tal senso. Su questo punto la fretta dell'acquirente è stata determinante nell'aver redatto l'atto prima di avere risposte dagli uffici comunali, ma resta che la colpa ricade comunque sul venditore. Non trovo invece corretto che l'acquirente, facendosi forte di questa posizione, ti chieda danni in ordine a un ulteriore tecnico incaricato oltre al tuo, che ha già comunque concluso la pratica.
Consiglio: cerca di placare gli animi in modo che l'atto non venga invalidato dall'acquirente e chiedi al tecnico comunale di dare seguito al condono in modo da chiudere la vicenda.
Spero di essere stato di aiuto. Auguri.
marco :
Sono lusingato sia della celere risposta, che dalla premura con cui mi istruisci. Se sei curioso leggi ancora un pochino…..e
Grazie di cuore.
Tutto chiaro, mi permetto di aggiungere solo un dettaglio superfluo, ho letto che essendo sanabile la difformità, l atto non puo' ( tanto non ci pensa proprio avendolo pagato poco) essere annullato se lo sano (sarà vero ?). Aggiungo una nota di colore......ROSSO.
Lo studio notarile scelto dall acquirente, casualmente è lo stesso che ha curato la divisione dei beni della mia famiglia in quella particella 40 anni fa. Ebbene quest' ultimo notaio nell' atto di vendita del monolocale, descrive la metratura della casa ed include meramente la voce accessori annessi. Ma poiché nel disegno del catasto non è indicato, non si accorge che dagli atti storici in suo possesso (poiché non era riportato nella planimetria del catasto) che questa casa aveva anche un terreno di pertinenza (cui si accedeva tramite una porta del monolocale) e quindi ORA GLI APPARTIENE !!
Ora viene il bello…….
l' acquirente che sapeva di non aver acquistato anche il terreno oltre il monolocale, dopo il rogito, ha murato la porta ed ha pure ristrutturato pesantemente il monolocale (pareti divisorie ecc.). Io confido adesso di chiamare questo notaio per rilevare l' errore e svincolare il terreno edificabile, comprovati due fatti: 1) casa +terreno= valore catastale inferiore del 30% del rogito, inoltre ha chiuso la porta di accesso a riprova che non sapeva che era incluso nella vendita.
infine.... spiego perchè anche l acquirente ha dato incarico, perché aveva molta fretta !! fu informato subito da me del condono in corso, ma aveva subito iniziato i lavori in casa, senza permesso alcuno, cila ecc, dicendomi a voce di aver paura di un controllo del Comune e che non gli importava nulla che il condono lo stavo portando avanti io.

Perdonami di cuore per il racconto prolisso….questo è tutto e spero di uscirne.
buon wek
Roby-Costa :
La possibilità di sanare o, nel tuo caso a condonare, direttamente a tue spese la difformità è una strada percorribile per salvare l'atto di compravendita, a patto che l'acquirente concordi. Visto il tuo racconto, mi sembra che l'acquirente abbia vantaggio a seguire questa via.
Sul resto della questione, sono letteralmente senza parole.
Buon fine settimana a te!
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