Oneri di urbanizzazione, come calcolare il volume?

messaggio inserito giovedì 7 maggio 2020 da Nicola

[post n° 431883]

Oneri di urbanizzazione, come calcolare il volume?

Buondì, ho un dubbio riguardo al pagamento degli oneri di urbanizzazione per una manutenzione straordinaria (poi diventata ristrutturazione per decisione comunale) e non mi tornano i loro conteggi.
In breve, se io ho un soggiorno con a fianco un corridoio e vado a demolire la parete che li divide per creare un soggiorno più grande, il comune mi chiede gli oneri di urbanizzazione per tutta la superficie in questione (soggiorno + corridoio), ma non sarebbe più corretto chiederli solo per la parte che ha variato la sua destinazione? quindi il corridoio? Che poi, riguardo a questi oneri, io ho sempre trovato questa definizione: "il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel caso in cui l’intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico." Quindi mi chiedo: come fa ad aumentare il carico urbanistico unendo due stanze già esistenti? Sto cercando da giorni ma non trovo la normativa di riferimento
:
Ma forse parli dei costi di costruzione?
:
No no, mi hanno fatto pagare sia costo di costruzione sia oneri di urbanizzazione
:
la cosa è altamente ambigua poichè per ciò che attiene interventi di Manutenzione Straordinaria (ed in realtà fino ad interventi comunque diversi da Nuove costruzioni ed Ampliamenti e che non prevedono mutamento di destinazione d'uso), non vi sono Oneri di alcun tipo, oltre i diritti di istruttoria (poche centinaia di euro).
Le oblazioni (Contributo sul costo di costruzione, oneri di urbanizzazione e monetizzazione parcheggi ecc.) sono dovute in caso di NC, AMP, RE.

Per risponderLe dunque in modo meno approssimativo e generico, potrebbe gentilmente esporre il caso così come si è presentato dall'inizio?
:
Il progetto prevede la rimozione della parete (portante) che divide il corridoio dal soggiorno; all'interno di questo corridoio c'era anche una scala che andava al piano di sotto ma, essendo ora due proprietà diverse, deve essere fatto un piccolo solaio per chiudere il foro rimasto. Inoltre è stato realizzato un secondo bagno dove prima c'era l'ingresso, che ora verrà spostato direttamente nel soggiorno. Avevo presentato una manutenzione straordinaria che poi il comune ha tramutato in ristrutturazione, quindi per il costo di costruzione mi hanno chiesto l'8% dell'importo lavori (hanno voluto inserissi nel capitolato consegnato anche i serramenti e gli impianti per esempio, quindi inevitabilmente il costo è salito). Oltre a questo mi hanno chiesto gli oneri di urbanizzazione per tutti quegli ambienti che hanno subito modifiche. Ed essendo in zona E, sono parecchio alti
:
Fermo restando che dalla descrizione, ora credo completa, in ordine generale posso interpretare al massimo un intervento di Manutenzione Straordinaria/Restauro Conservativo Pesante, intervenendo su parti strutturali anche se in forma locale.
Il frazionamento quando è stato eseguito? E' contestuale o risalente in forma illegittima ad anni precedenti? Stiamo forse parlando di un Accertamento di Conformità (art. 36 DPR 380/2001)?
Inoltre, l'intervento ha previsto il cambiamento della sagoma, volume o superficie? Si è intervenuti con una modifica di prospetto?

Chiedo per almeno tre motivi:
a) il primo perchè dopo l'entrata in vigore del D.Lgs 222/2016 ("Scia 2") i frazionamenti/accorpamenti di unità immobiliari sono stati declassati da Ristrutturazioni Edilizie a MS/RC.
b) il secondo perché, se viene mantenuta la consuetudine nella classificazione di zone omogenee, la «E» corrisponderebbe ad Area Agricola e, pertanto, parlando della Reg. Lazio - ad esempio - il frazionamento/accorpamento sarebbe consentito solo a determinate condizioni (es. imprenditore Agricolo: si veda l'art. 55 della Legge Regione Lazio n. 38 del 1999, in particolare i commi 2, 3, 4 e 7).
c) Inoltre, quando si chiede/va il Permesso Di Costruire (Ex Concessione/Licenza Edilizia) viene/veniva fatto sottoscrivere un Atto D'obbligo nel quale sono indicati precisi impegni da assumersi (richiedente).

:
Spero di rispondere esaustivamente: gli appartamenti al piano terra e piano primo erano già divisi in origine (probabilmente la scala interna era stata realizzata perchè vivevano nell'abitazione due famiglie con parentela); i miei clienti hanno acquistato l'appartamento al piano primo ed altri hanno acquistato al piano terra e la scala era "chiusa" da una porta. La zona è nello specifico una E2N rurale che indica la presenza di particolari specie arboree da mantenere ma non ha particolari vincoli.
Con il Comune comunque non c'è stato nessun problema riguardante la suddivisione dei 2 appartamenti o relativamente alla zona, però loro sostengono di principio, che ogni manutenzione straordinaria con modifiche strutturali venga considerata ristrutturazione (in realtà potrebbe anche configurarsi come tale viste le piccole modifiche alla facciata per la modifica della porta d'ingresso diventata finestra del nuovo bagno), però ciò che non mi torna sono gli oneri calcolati su tutta la superficie interessata ai lavori... Poteva starmi bene dover pagare il CC e gli oneri di urbanizzazione sul nuovo solaio che vado a realizzare al posto della scala, perchè effettivamente vado ad aumentare la superficie calpestabile dell'immobile, ma sembra scorretto chiedere gli oneri per tutta la superficie oggetto dei lavori. Io non vedo aumenti del carico urbanistico se trasformo un ingresso in un bagno o un corridoio in zona giorno, però non trovo una norma scritta con cui poter confrontarmi con il Comune
:
Ecco allora dove era nascosto l'inghippo: intanto non avevo compreso che si era chiuso il solaio, e comunque dalla sua descrizione puntuale posso già dirle che le modifiche di Prospetto sono sempre RE, come anche il fatto che chiudendo il solaio ci sia implicitamente aumento di SUL che comporta oneri (calcolati sull'ampliamento però).

Dunque credo sia corretta la richiesta del Contributo sul costo di Costruzione, fermo restando che formalmente dovrebbe interessare "solo" l'intervento che lo interessa.

Il calcolo di detto contributo è stabilito sulla base del Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 10 MAGGIO 1977 n.801 e s.m.i.
:
Si infatti non discuto il fatto che abbiano trasformato la mia MS in RE (però, fatalità, in altri due progetti simili in comuni limitrofi avevo presentato RE e me l'hanno declassata a MS perchè le modifiche prospettiche non erano così importanti), ma contesto il fatto che ho pagato gli oneri su tutta la superficie già esistente e soprattutto contesto il pagamento degli oneri di urbanizzazione più che quelli sul costo di costruzione. In pratica i clienti hanno una tassazione del 14% rispetto all'importo lavori, mica poco...
:
comunque senza nulla togliere ad altri preparati colleghi. archspf ogni volta leggerti e' un piacere. ti confesso che un sacco di cose che scrivi qui io le annoto sul mio taccuino :P
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.