catasto finale in scia

messaggio inserito venerdì 8 maggio 2020 da Ele2

[post n° 431977]

catasto finale in scia

Ho presentata una scia per trasformazione di finestra in portafinestra di un'unità immobiliare. All'interno invece ho effettuato solo una manutenzione ordinaria spostando però la cucina nel soggiorno. Chiedo se alla fine lavori è comunque è obbligatorio presentare il nuovo accatastamento non essendoci modifiche planimetriche. Grazie mille
:
C'è modifica planimetrica perchè la cucina è nel soggiorno quindi pratica catastale obbligatoria.
E poi c'è anche la porta finestra.
:
Pur non essendoci modifiche planimetrico-distributive vi è interessamento funzionale: nella pratica, infatti, si sarebbe dovuto dimostrare che la posizione della nuova cucina rispetti i requisiti dei regolamenti.
Allo stesso modo la variazione va fatta poiché ci sarebbe comunque una "riconsiderazione" dei vani (che probabilmente potrebbero portare comunque allo stesso "range" finale), ed inoltre va apposta la nuova destinazione (cucina ... angolo cottura ...).
:
Se le tue modifiche non comportano variazione di rendita catastale non devi presentare proprio nulla
:
"Se le tue modifiche non comportano variazione di rendita catastale non devi presentare proprio nulla"

Ma che dici?!? Ma come lavori?!?
:
Su questa bacheca ogni tanto si leggono perle inenarrabili, quoto paoletta. "Ma come lavori?!?!?!"
:
la circolare n° 2/2010 dell'ADE dice: "L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni (...) non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne (...)" inoltre comportano l'obbligo di variazione "...una rilevante ridistribuzione degli spazi interni..." quindi se lo spostamento della cucina si considera rilevante ed il calcolo del numero dei vani cambia, sì è necessaria la variazione. Però a parte tutto io consiglio sempre ai mie clienti di farla, anche dove non è obbligatorio, perchè in caso di futura vendita risparmieranno tempo problemi e soldi
:
Se ci fosse stata la sola modifica della finestra in porta-finestra, ci poteva anche stare.
Ma per il resto, potete tirare fuori tutte le circolari che volete, il docfa per vsi va fatto.
Poi raccontatemi come lo gestite il solerte, sbarbatello, appena laureato perito della banca che credendosi dio sceso in terra vi blocca la pratica del mutuo anche solo per la porta-finestra.
:
infatti, sono d'accordo. conviene sempre fare la variazione catastale.
:
una finestra che diventa porta finestra sulla scheda catastale non fa alcuna differenza, sempre che non cambi anche posizione... circa la variazione della consistenza, se non ci sono opere che modificano la posizione dei tavolati la variazione catastale si potrebbe anche non fare (alcuni uffici territoriali hanno più volte ribadito il concetto della modifica della consistenza qual requisito necessario per variazione nei casi descritti da ivana)
se si vuole comunque presentare la variazione perchè il locale che si chiama cucina si sposta dal locale x al locale y si può fare ma la mancata presentazione non è irregolare
vi segnalo uno studio del notariato sull'argomento circa la dichiarazione di conformità dello stato di fatto rispetto alla scheda e ai dati catastali in sede di compravendita: https://www.notariato.it/sites/default/files/9-2018-C_0.pdf
bye
:
Ma non è che conviene sempre far fare la variazione catastale (anche si in realtà ma non è questo il caso) è che in questa fattispecie è d'obbligo per una questione di conformità.

Prendo l'esempio di Paoletta del perito della banca ma vale anche per me tecnico se mi viene chiesta una consulenza pre acquisto.
Nel verificare la doppia conformità io tecnico troverei una non conformità catastale dal momento che la cucina non è dove dovrebbe essere.

Se si trasla questo banalissimo ragionamento sulla pratica che si sta presentando si comprende facilmente che, per garantire la conformità urbanistica e castatale sono, nel caso specifico, obbligato a fare la variazione catastale.
:
Diventa "irregolare" o meglio non rispondente all'effettivo stato di fatto, secondo me, per il mancato allineamento tra il titolo edilizio ed appunto il catasto, pur prevalendo il primo nella ratio della giurisprudenza nel considerare l'esistenza di una "gerarchia" in riferimento alla legittimità e conformità degli immobili, anche per il carattere non probatorio del secondo.

Che che ne dicano i Notai, che per anni se ne sono altamente infischiati della regolarità degli immobili, appellandosi al loro ruolo di "RIFERENTI" ed al fatto che non sono obbligati a verificare la veridicità delle dichiarazioni (ovvero nei casi più comuni il confronto tra stato effettivo e documenti), limitandosi ad "ammonire" il dichiarante sulle conseguenze penali delle attestazioni mendaci, il problema della incongruenza degli atti sta spesso anche in questi piccoli dettagli.
Aggiungo che da una parte sarebbe anche ragionevole per il fatto che, ovviamente, non hanno competenza in materia, ma almeno affidassero tale "mansione" ad un tecnico abilitato...

Molte agenzie si muovono da anni sulla scorta di un "comportamento" ereditato da altri paesi, ovvero offrendo al proprio cliente (di base il venditore) un servizio di «Due Diligence Immobiliare» che ha lo scopo proprio di andare alla "ricerca" di queste difformità, per tramutarle anche e talvolta in maggiori opportunità di contrattazione. Per non parlare dei già citati Periti delle banche...
Quindi meglio non lasciare nulla al caso per quello che mi riguarda.
:
confermo che conviene farla ma non è necessaria. come già citato il catasto dice chiaramente che se non c'è variazione di rendita, e in questo caso non c'è, la modifica non è necessaria. Quindi può correttamente rimanere tutto così e nessuno può dire nulla. Differente poi invece è il discorso della convenienza: infatti poi quando si va a vendere si ha a che fare con periti e banche che poco niente capiscono di catasto e che, trovando scritto cucina in un locale che magari è soggiorno, decidono che non è conforme e bloccano la pratica...anche se non hanno nessun motivo per farlo. Quindi riassumendo: non è obbligatorio per legge, ma se poi si pensa di vendere o avere a che fare con terzi, conviene farlo.
:
Perdonatemi se torno sull'argomento ma fornire informazioni fallaci è un danno per tutti e quindi mi preme mettere i punti sulle I.
Sull'obbligatorietà della variazione catastale si dovrebbe quantomeno far riferimento alle leggi e alle circolari altrimenti si parla del nulla. In merito all'obbligatorietà della variazione catastale si deve far riferimento alla Circolare 2010 n. 2 relativa DL n. 78-2010 art. 19 comma 14. Qui trovate il testo:
https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/mt/circolari/Circolari_2010/Circo…
A pagina 10 della suddetta circolare è riportato, testualmente:
"..Che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero dei vani E LA LORO FUNZIONALITA'".

Da questo passaggio si comprende perfettamente che la variazione della funzionalità del vano è una pregiudiziale rilevante per l'obbligatorietà di variazione catastale in quanto la circolare cita proprio il caso specifico vincolando la non obbligatorietà al mantenimento del numero dei vani e della funzione degli stessi.

Non solo il testo prosegue:
"comportano l'obbligo di presentazione di variazione l'effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi..."

Ora in virtù dei due passaggi è secondo me abbastanza evidente che se c'è una variazione di funzionalità di un vano (es : Cucina>Camera) si ha anche una rilevante redistribuzione degli spazi perchè la casa di fatto la si vive diversamente (l'esempio più banale è che spesso con modifiche di questo genere si riescono a scindere zone giorno e notte, anche senza opere o con opere minime).

Che poi questo non abbia particolare incidenza in termini di rendita siamo d'accordo (anche se in realtà si potrebbe discutere a lungo su questo, in termini di estimo non è sempre vero, affatto), ma stabilire l'obbligatorietà della variaizone solo in funzione della rendita è errato, proprio perchè è la circolare al DL che chiarisce come non sia la rendita il solo discrimine per stabilire l'obbligatorietà di variazione catastale.

Poi partendo da questo si può anche asserire che il perito che trova la camera padronale dove da catasto c'è la cucina e chiede la variazione sia troppo zelante, ma in fondo tutti i torti, normativa alla mano, non li ha.
:
anche la circolare non chiarisce in verità, come al solito aggiunge specifiche che altro non fanno che aprire dubbi, all'italiana insomma. secondo me leggendo la circolare resta il solito dubbio...perchè prima dice che si possono non dichiarare se non cambiano la funzionalità, come dici tu, però dopo dice che vanno modificati solo se sono "rilevanti redistribuzioni"...quindi tutto quello che ci sta in mezzo è nel limbo. Oltretutto bisognerebbe decidere anche cosa è la "funzionalità" di un locale - termine mai utilizzato in edilizia- (è la destinazione o l'utilizzo come locale abitabile o meno o altro? una cucina e una camera hanno la stessa funzionalità come locali residenziali oppure no?)...resto della mia opinione che nel nostro caso non è necessaria la modifica, ma è conveniente farla, proprio perchè come è stato dimostrato non c'è mai chiarezza.
:
Anche secondo me, proprio alla luce della circolare che, seppur tutti credo già conoscessimo, pone la questione di come l'interpretazione debba essere univoca e nella direzione che ha descritto esaustivamente @FranzArch
:
@elpianificator pur vedendo favorevolmente il pensiero divergente (altrimenti sai che noia) e concordando circa la inutile stratificazione e complessità della nostra normativa (in generale) nel caso specifico la circolare la ritengo relativamente "chiara".
Infatti basta leggerla con "e/o" tra le clausole per l'obbligatorietà di variazione e la chiave si trova. E' la lettura più stringente ma difficilmente si presta il fianco ad errori, eventualità tutt'altro che remota con la nostra complessa normativa. Pertanto se troviamo una variazione di funzionalità e/o una rilevante redistribuzione di spazi allora siamo obbligati alla variazione catastale.
Per quanto concerne il discorso "funzione" in realtà essa è citata nella normativa sul catasto in particolare nel D.P.R. n. 1142 del 1 dicembre 1949.https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica…

-all'art 45 abbiamo la definizione di vano castatale:
"Per la misura della consistenza dell'unita' immobiliare con destinazione ordinaria ad uso di abitazione si assume come elemento unitario il vano utile. Si considera vano utile quello che ha destinazione principale camera, stanza, salotti, galleria, e simili, nell'uso ordinario della unita' immobiliare"
-all'art.46 abbiamo la definizione dei vani accessori:
"I vani aventi destinazione ordinaria accessoria, dei vani principali si calcolano per tanti vani utili quanti, per ogni categoria, sono fissati dagli usi locali. Si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al dispegno dei vani principali batrine, bagni, dispense, ripostiglio veranda, ingresso, corridoio e simili nonche' quelli che pur non restando strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione (soffitte, cantine bucatai,spanditori, stalle granai, porcili, pollai e simili). Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione principale e nell'uso ordinario dell'unita' immobiliare, hanno superficie minore, di quella minima, prestabillita in ogni zona censurata per ciascuna categoria. La cucina e' considerata vano utile, qualunque ne sia la superficie, purche' sia fornita degli impianti relativa alla sua speciale destinazione nel modo ordinario per la categroria e classe cui appartiene l'unita' immobiliare. In mancanza di usi locali i vani accessori si computano per un terzo di vano utile se sono strettamente necessari al servizio od al disimpegno dei vani principali, per un quarto di vano utile in caso diverso"

Da questi si deduce che la funzione del vano principale (residenziale) è quella legata alla "destinazione principale camera, stanza, salotti, galleria, e simili, nell'uso ordinario della unita' immobiliare"(art 45), tanto è vero che i vani accessori sono quelli che "non restando strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne integrano la funzione"(art46).
La normativa quindi non solo individua le categorie principali ed accessorie ma le distingue anche per funzione (camera, galleria, soffitte, cantine). Un vano cucina ed una camera da letto sono pertanto entrambi vani principali a destinazione ordinaria ad uso abitazione ma con funzione diversa e le cui funzioni possono essere integrate da locali accessori. E queste considerazioni innescano i discorsi fatti poco sopra sulle distribuzioni, le funzionalità e quindi la conformità catastale.

Poi ognuno è giusto che continui a pensarla come vuole, ma la normativa, ripeto, mi sembra abbastanza coerente e "chiara" almeno in questo ambito.
Inoltre su questo tema si potrebbe anche tirare in campo la consuetudine che, pur configurandosi come fonte del diritto non scritta, di fatto fa la prassi e chi opera nel mercato è in qualche modo obbligato a tenerne conto.
:
Aggiungo che per quanto possano esserci delle eccezioni, come riportato dai colleghi in base a specifiche circolari, vige sempre e comunque la L.122/2010, la quale specifica che negli atti transattivi sia privati che pubblici è fatto obbligo, oltre a riportare l'identificazione particellare, classamento e rendita (scaturiti evidentemente da semplice visura), dell'affermarsi della incondizionata conformità dello stato dei luoghi.
Di contro la mancata "sovrapponibilità" dei dati (identificativi, planimetrici, consistenza, destinazioni ecc.) comporta causa di nullità dell'atto: attenzione perché questo è il massimo "grado" di patologia dell'atto amministrativo, comportante che lo stesso "non sia mai stato fatto"!.
:
Alla fine il catasto è stato fatto e tutto risulta a posto. Grazie x i consigli!
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.