Sanatoria veranda e cambio destinazione d'uso

messaggio inserito domenica 17 maggio 2020 da Er

[post n° 432343]

Sanatoria veranda e cambio destinazione d'uso

Buongiorno, devo cambiare destinazione d'uso di un piccolo immobile da negozio a residenza. Nell'unità immobiliare è presente una veranda d'ingresso installata moltissimi anni fa dal precedente proprietario ma mai sanata. Nell'ipotesi di sanare la veranda (altra ipotesi è la rimozione) con un permesso di costruire in sanatoria posso sfruttare la superficie della veranda per ottenere la superficie minima di 28 mq richiesta per un monostanza? O tale locale risulterà accessorio e non rientrante nel calcolo delle superfici minime richiete (non chiaro se tali superficie minima è utile o abitabile). L'immobile in sè ha una superficie utile di 26,5 mq e da solo non raggiunge il requisito igienico sanitario per i monolocali. Inoltre come mi devo comportare, devo presentare prima il permesso di costruire in sanatoria per la veranda e poi il permesso di costruire per la variazione della destinazione d'uso o posso accorpare entrambe le pratiche? Grazie
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vista la specificità dell'argomento ti consiglierei un giro al sue comunale, perchè la tua richiesta è strattamente legata allo strumento urbanistico.
in linea di principio prima sani e poi eventualmente cambi d'suo. Le sanatorie art 36 dpr 380 devono essere fatte con titolo a parte.
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Non conoscendo l'excursus dell'immobile, dalla sua costruzione allo stato attuale, posso solo dare delle informazioni generiche e generali.
Innanzitutto va detto che a patto di rispettare il requisito di 28mq di superficie netta (attenzione: è intesa calpestabile ovvero risultante dalla somma dei nuovi ambienti e non semplicemente escludendo le murature perimetrali) per l'alloggio mono-stanza, in molti comuni vale anche la regola (ancora più restrittiva in alcuni frangenti) di rispettare anche una SUL minima per il monolocale (Roma: 45 mq).

Andando quindi per "ordine", se la veranda è stata costruita abusivamente sarebbe eventualmente possibile il ricorso al al dispositivo dell'Accertamento di Conformità (art. 36 e 37 del TUE 380/2001), allorquando sussistano i requisiti di procedibilità ex-ante (epoca dell'abuso) ed ex-post (attualmente). La giurisprudenza è uniforme e pacifica nel ritenere ormai scontato che la veranda, comunque realizzata (ovvero senza che ci si possa appellare a condizioni "precarie e removibili"), sia aumento di SUL e aumento volumetrico, inquadrabile nell'Ampliamento (NC) o al massimo nella Ristrutturazione Edilizia Pesante (RE).
Il requisito di cui sopra, pertanto, può essere soddisfatto se e solo se, il progetto originario non abbia considerato tutta la superficie/cubature assentibili...il che è generalmente poco probabile (anzi)...

Ammesso e non concesso, dunque, che vi sia tale presupposto principale (gli altri li sappiano: RE e RI, DM 5 Luglio 1975 ecc., Distanze, vincoli ecc.), è consigliabile dapprima procedere alla regolarizzazione dell'abuso e solo poi perfezionare, con una nuova istanza, il cambio d'uso, avendo in questo modo una situazione di partenza legittimata.
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