"esistenza fabbricato"

situazione:
acquisto di appartamento su un mappale e contestuale piccolo fabbricato non residenziale su altro mappale contiguo.
i due beni sono stati acquistati dal vecchio proprietario con 2 atti diversi ( successione l'appartamento e compravendita il piccolo fabbricato).
i due mappali sono adiacenti e non esiste recinzione.
praticamente il piccolo fabbricato (messo maluccio e bisognoso di intervento di manutenzione straordinaria) e' come se fosse nel "giardino dell'appartamento ".
Ora, dalla verifica dell'atto di acquisto del mio cliente, così come in quello della vecchia proprietaria e' indicata la sola L.E. dell'appartamento, nella cui planimetria generale compare la sagoma del piccolo fabbricato.
quindi costruito prima dell'appartamento (1970 circa)
anni dopo e' stato frazionato il mappale che contiene il piccolo fabbricato (1993 circa).
ora, il cliente ha ristrutturato l'appartamento e vorrebbe mettere mano al piccolo fabbricato.
ma come mi comporto con lo stato di fatto?
la presenza della sola sagoma di questo fabbricato e' sufficiente ?
Non è mai stato contestato dal Comune che anzi nel 1970 ha rilasciato la abitabilità dell'edificio con l'appartamento. e gia' esisteva quasto piccolo fabbricato.

un collega che ha avuto un caso simile ha dovuto trovare le prove documentali (tipo fotografie o aerofotogrammetrie ) della preesistenza del fabbricato per considerarlo legittimo.
Consigli?