Nuova costruzione rischio di accatastamento in A1

messaggio inserito sabato 26 dicembre 2020 da Sandrabrenda

Sandrabrenda : [post n° 440855]

Nuova costruzione rischio di accatastamento in A1

Buongiorno, chiedo aiuto per la mia situazione. Sono un privato che ha chiesto ad una architetto di progettare la propria casa, l’architetto ha poi svolto anche la funzione di direttore lavori. Fin dal primo incontro con l’architetto abbiamo indicato il nostro budget e la condizione che la casa non risultasse “casa di lusso”. Più volte abbiamo ribadito questa richiesta per evitare di perdere agevolazioni e di dover far fronte poi una spesa non sostenibile. L’architetto ci ha tranquillizzato dicendo che ha fatto delle modifiche al progetto per stare tranquilli a riguardo. Ora scopro da me che il solo superamento di 240mq di superficie, compresi muri perimetrali e divisori, è requisito che determina la classificazione in A1. Non ci dormo la notte. È una casa in campagna, ha sì ampi spazi, ma le finiture non sono affatto di pregio e i muri perimetrali essendo in mattoni particolari (che evitano l’utilizzo del cappotto) hanno uno spessore notevole, ossia 50cm. Ecco che calcolandoli all’interno della metratura globale il conto sale enormemente.
Volevo due aspetti: 1) se mi confermate che il solo valore della metratura determina la classe; 2) se possiamo fare rivalsa sull’architetto in quanto non ha garantito un risultato conforme a quanto richiesto mettendoci in una condizione di grande difficoltà economica.
gioma :
1) SI !
Secondo il DM 2 agosto 1969 un immobile accatastato come A1 deve possedere almeno una delle caratteristiche indicate negli art. 1-7.
2) Secondo me (a riguardo bisognerebbe sentire un avvocato) solo se questo accordo di cui parla compare nel disciplinare d'incarico come clausola contrattuale.
Sandrabrenda :
Quindi non ho alcuna speranza. Noi ci siamo affidati ad un professionista in quanto non siamo esperti del settore ed essendo la nostra prima esperienza in fatto di costruzione.
Chiedo...c’era modo fin dall’inizio del progetto di essere certi di come sarebbe stata accatastata la casa? È una cosa che abbiamo chiesto spesso all’architetto e c’è sempre stato detto che non è possibile.
archspf :
Esistono specifiche caratteristiche che l'immobile deve possedere al fine di essere censito nella classe A/1: nella sua circostanza è proprio la superficie (>240 mq) secondo come anche indicato dalla sentenza Cass. ord. n. 10994 del 8 maggio 2018. Attenzione dunque a fare riferimento, alla Superficie Utile Complessiva (=netta ed esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine; per cui lo spessore dei muri risulta ininfluente o non operante).
In ogni caso non è un fattore che, secondo me, può e deve comparire in un contratto di incarico: è come se si commissionasse il progetto e poi non si decidesse di realizzarlo per mancanza di fondi. Il lavoro del professionista andrebbe pagato comunque poichè è un'obbligazione di mezzi e non di risultato.
Sandrabrenda :
Lei quindi dice che i 240mq fanno riferimento alla superficie netta e non “lorda” compresa di muri.
Ritengo che il progetto deve basarsi sulla disponibilità economica che ha il cliente. Il professionista dovrebbe non solo soddisfare le necessità del cliente, ma rispettarne anche le finanze. Altrimenti farebbe progetti fuori dalla portata col rischio che non possano essere ultimati o mettendo a totale rischio finanziario i committenti.
archspf :
Nella mia esperienza cerco sempre di mettere al corrente il cliente di quelli che sono gli scenari possibili, fermo restando che la determinazione economica, soprattutto all'inizio, può essere solo di larga massima in quanto, è considerazione assoluta che il più probabile valore dell'opera possa essere stimato solo con un progetto (esecutivo peraltro): si possono solo fare delle ipotesi e delle previsioni, diversamente saremmo dei vegenti.
Tuttavia durante la fase di sviluppo, che in genere dura mesi, il cliente ha la possibilità di domandare modifiche, chiarimenti ed informarsi: egli sarà di fatto accompagnato nelle scelte ed avrà tutte le indicazioni utili per fare le proprie valutazioni.
Prima di arrivare al progetto depositato si saranno pertanto definiti - innanzitutto - i parametri che lo dimensionano: pertanto mi rimane difficile pensare che non sia stato edotto della complessità e delle caratteristiche dell'immobile.

D'altra parte la stima economica è comunque indicativa e mediana di situazioni analoghe (serve a dimensionare la parcella della direzione lavori per equità di valutazione, e a dare una indicazione di massima al committente), mentre il costo effettivo è determinato dall'impresa che esegue i lavori, non dal tecnico che ha redatto il progetto (a meno di opere pubbliche), pertanto è ininfluente da questo punto di vista: non potrebbe incolpare il tecnico se il costo dell'opera superasse le sue aspettative (in un limite certamente di coerenza: se si stima la metà del reale c'è effettivamente un problema).

Fermo restando che il budget è dunque spesso solo un limite che poco si concilia con la realtà della fattività delle cose, non credo che la classe catastale possa comunque rientrare in questa definizione, quanto la capienza economica per realizzare un'opera: invero è anche contraddittorio che si accetti di costruire un manufatto con determinati parametri (visto che il problema posto risiede della classazione, suppongo conosciuti e quindi determinabili i costi stimabili di esecuzione, giacché è così nella prassi) e poi ci si accorga che la classe catastale non è soddisfacente (peraltro fattore fiscale e non urbanistico, soggetto a sensibili variabili difficilmente predeterminabili). Inoltre le stesse esigenze del committente, la natura e tipologia dell'opera, i caratteri e la sua complessità, determinano il "budget".

***
Per rispendere infine alla sua ultima domanda: non lo dico io ma la norma, il riferimento alla sentenza Cass. ord. n. 10994 del 8 maggio 2018, mi sembrava piuttosto esplicito.
Avvisami quando qualcuno risponde
Non mandarmi più avvisi

Se vuoi essere avvisato quando qualcuno interviene in questa discussione, indica un nome e il tuo indirizzo e-mail.