Conformità edilizia per il 110%: fin dove si deve spingere il tecnico?

messaggio inserito mercoledì 31 marzo 2021 da AgArch

AgArch : [post n° 445063]

Conformità edilizia per il 110%: fin dove si deve spingere il tecnico?

Buongiorno a tutti! Vi pongo un quesito:
Supponiamo abbia un appartamento di cui devo verificare la conformità edilizia. Supponiamo che l'ultima pratica, una CILA, relativa all'ultimo intervento fatto sull'immobile risalga a qualche anno fa e sia tutto in regola. Tuttavia, in precedenza, da altri proprietari, sono stati fatti altri interventi. E questo si evince confrontando il progetto originario. In teoria, il tecnico che qualche anno fa ha presentato la CILA, avrebbe dovuto verificare la regolarità degli interventi eseguiti e la mancanza di abusi sull'unità. Devo entrare nel merito delle dichiarazioni di altri tecnici? Io che - oggi - devo verificare la conformità edilizia dell'immobile, devo limitarmi a verificare eventuali difformità con l'ultima pratica presentata, o devo verificare che l'immobile, nella sua interezza non presenti abusi? es. pratico: nel 20XX viene fatta una cila per demolizione tramezzi e ricostruzione di altri. Tutto ok, verificate le tolleranze, tutto conforme. Ma in precedenza, è stato realizzato un balcone o una bel varco nel muro portante, o una finestra è diventata porta finestra. Come mi comporto? Grazie in anticipo a chi mi vorrà dare un parere in merito.
ponteggiroma :
la cila del tecnico "sbadato" non sana le difformità
Vero :
La conformità dell'immobile è data dalla corrispondenza dello stato di fatto al progetto depositato ai tempi dal costruttore, in alcuni specifici casi, rari, si può partire anche dalla planimetria d'impianto. Ogni successiva modifica deve essere comunicata o autorizzata, in base all'entità delle opere, attraverso regolare pratica edilizia. In caso contrario non è possibile dichiarare legittimo l'immobile.
davide :
Secondo me vale questa logica: l'edificio deve essere in regola. Quindi se sono presenti abusi, vanno sanati (se sono sanabili ovviamente). Quindi se ci sono abusi precedenti l'ultima pratica, vanno sanati. Questo perché il tuo edificio deve essere completamente in regola.
AgArch :
Condivido quanto da voi scritto. Mi sembra più che logico. Quindi, appurato che l'ultima pratica presente agli atti, se "ingloba" un eventuale abuso fatto in passato, NON "sana" la difformità pregressa, dovrei andare a ritroso, con le mie verifiche, fino all'anno di costruzione. Nel mio caso infatti, la città era già dotata di R.E. nei primi del '900 e questo da prescrizioni molto precise in merito agli interventi edilizi anche di variante. Vi ringrazio, mi avete tolto un dubbio.
Giovanni :
L’ultimo documento o titolo abilitativo certo che sana.... specialmente se una concessione edilizia.
davide :
No, Giovanni, l'ultima pratica edilizia non sana.
Se l'ultima pratica edilizia riporta il reale stato di fatto (e quindi l'abuso) non significa che è sanato. Mettiamo il caso di una classica veranda sul balcone fatta a suo tempo senza pratica edilizia ne sanatoria: è volume in più che deve essere dichiarato e dimostrato che è possibile realizzarlo.
Come può l'ultima pratica edilizia (che riporta la veranda) che magari interessa solo i tavolati interni, sanare la veranda?
E metti caso che non c'è volumetria residua?
Questo è un esempio estremo, ma la logica di fondo è la stessa.
ponteggiroma :
Domanda da esame di stato, @ Giovanni:
mio suocero si è fatto autorizzare un tetto a falde su fabbricato completamente abusivo (non dico in quale comune per decenza e non dico come), ora lui è tutto contento, secondo te ha ragione ad esserlo?
Giovanni :
Davide dipende il tipo di pratica..... se ad esempio ci sta una concessione edilizia, rilasciata dal comune, il problema è del comune che ha rilasciato la concessione con piante e prospetti differenti, comprensive di verande...... altrimenti doveva esprimere parere contrario
archspf :
Concorde con tutti tranne uno...
Non è affatto così @Giovanni, la responsabilità è anche del tecnico che assevera che il progetto è conforme alle norme (tutte): se si omettono degli elementi essenziali è evidente che l'ente deputato al rilascio non potrebbe "saperlo".
In ogni caso sanatoria e titoli ordinari viaggiano su canali e con modalità indipendenti.

La buona prassi vuole che si confronta lo stato dei luoghi con tutte le pratiche pregresse, in modo da comprendere se vi siano o meno abusi. Peraltro come già chiarito da altri colleghi, non fa fede solo l'ultimo titolo ma tutto il "trascorso" poichè di fatto una qualunque concessione o autorizzazione comunque denominata non sana in automatico eventuali difformità che si porta dietro (specie se non è lo strumento adatto per farlo) da pratiche o situazioni pregresse .
Ogni titolo è relativo esclusivamente alla "parte" per la quale si sta chiedendo l'autorizzazione: diversamente sarebbe sufficiente "dimenticarsi" per anni un abuso e questo prima o poi verrebbe sanato.
Giovanni :
Archspf lo dice anche il decreto semplificazione???

Art.9 bis
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unita’ immobiliare e’ quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unita’ immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
davide :
Appunto @Giovanni, te lo sei scritto da solo come stanno le cose. Ed come ti stiamo dicendo. Poi, se vuoi trovare una scappatoia o arrampicarti sugli specchi fai come credi. Tanto sei tu che asseveri, problemi tuoi.
Ti abbiamo dato esempi e motivazioni sufficienti (logiche oltre che in linea con la disciplina urbanistica), più di così. Ciao ciao
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