Divisione immobiliare e difformità urbanistica

messaggio inserito giovedì 6 maggio 2021 da Fly@way

Fly@way : [post n° 446647]

Divisione immobiliare e difformità urbanistica

Buongiorno colleghi, scrivo per confrontarmi con voi riguardo una situazione abbastanza delicata che interessa la divisione tra parenti di una serie di edifici in comproprietà.
Negli anni 70 viene costruita l'abitazione e anni dopo viene costruito abusivamente un ricovero attrezzi aderente all'abitazione. Nell' 85 viene fatto il condono ma anche in questo caso commettendo un abuso: a progetto il ricovero attrezzi è chiuso su tutti i lati mentre nella realtà è aperto su tre lati, è una tettoia quindi.
Adesso il futuro proprietario della residenza mi ha affidato l'incarico di sanare le sole difformità prospettiche della casa (alcune forometrie da spostare) senza fare alcun riferimento al ricovero attrezzi. Tutto sommato si potrebbe chiudere subito la tettoia ma c'è un altro problema, il bagno al piano primo della residenza ha la finestra rivolta verso la tettoia e nel condono hanno rappresentato solo il piano terra quindi al tempo non si accorsero dell'irregolarità.
Ora qui mi trovo di fronte a un bivio. Se sano solo la residenza tacendo la difformità della tettoia commetto un illecito e inoltre devo andare a regolarizzare il bagno con un lucernario o spostandolo in un'altra posizione. Se invece rappresento la tettoia allo stato di fatto il futuro proprietario dovrà chiedere il permesso di costruire per chiuderla e dovrà spostarsi di 5 metri dal prospetto.
La mia opinione è di trovare un accordo col quale il proprietario della tettoia costruisce le pareti prima della sanatoria e si accolla le spese per la regolarizzazione del bagno. Voi cosa ne pensate?
archspf :
Sicuramente l'operazione di chiusura della tettoia è quella più risolutiva e semplice da attuare. Sul punto con riguardo al bagno non ho compreso di quale difformità si tratta.
Fly@way :
Il bagno ha la finestra che da sul ricovero attrezzi attualmente aperto, se quest'ultimo viene chiuso per forza di cose dovrò tamponare anche la finestra del bagno. Il problema è che il regolamento edilizio impone almeno un bagno finestrato e questo è l'unico presente,
Adam Richman :
Cioè se l'unità ha un bagno solo deve essere per forza finestrato? Strano, nella mia esperienza l'obbligo di un bagno finestrato c'è quando si hanno più bagni. In ogni caso concordo che il venditore chiuda la tettoia e regolarizzi il bagno, anche perché sennò non potrebbe vendere
archspf :
Ora è più chiaro. La cosa è più complessa. Provo a dare una possibile soluzione.
Intanto si deve verificare che il progetto assentito presenti i prospetti. Dopodiché appurato che anche se l'unico bagno non debba essere necessariamente dotato di finestra, chiuderei la stessa in occasione della tamponatura della tettoia per renderla conforme a quanto autorizzato.

Non vedo molte alternative, oltre quelle già individuate. Ricordo però che anche in caso di Sanatoria occorre la documentazione fotografica.

Ad ogni modo per l'attuale situazione si potrebbe valutare il ricorso ad una sanatoria che per mantenere la tettoia allo stato effettivo attuale. Attenzione però che c'è differenza tra volume chiuso, ancorché accessorio, e tettoia aperta, sul profilo urbanistico e civilistico.
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