sanatoria

messaggio inserito martedì 18 maggio 2021 da Lola

Lola : [post n° 447140]

sanatoria

Buonasera,
un cliente mi chiede di intervenire con alcuni lavori di manutenzione straordinaria, per una "civile abitazione" al piano seminterrato. Da documentazione fornita, risulta che per tale piano semint,. che non era stato previsto nel progetto allegato negli anni 50 alla Licenza edilizia, è stata rilasciata regolare Concessione in sanatoria per opere abusive, a seguito della richiesta fatta nel 1986. Nella planimetria allegata alla C.E. in sanatoria le altezze degli ambienti primari camere e soggiorno sono inferiori a ml. 2.70. Poichè è il primo caso che mi capita non ho chiara la giusta interpretazione, ovvero posso intervenire con nuovo progetto residenziale su di un'unità immobiliare che non ha le caratteristiche di civile abitazione? con la sanatoria le opere abusive sono state sanate, ma in caso di compravendita per esempio? Mi potreste dare delle indicazioni in merito, grazie mille anticipatamente.
desnip :
Prima del 1996 i condoni venivano rilasciati in deroga alle norme di agibilità. Quindi dubito che oggi l'immbile possa essere trasformato in mancanza di tali requisiti. Quanto alla vendita, secondo me è possibile perchè di fatto ci sarebbe un'agibilità "in deroga" appunto, ma poi l'appartamento non sarebbe più trasformabile.
Aspetto altre indicazioni da chi ne sa di più perchè l'argomento mi interessa.
Lola :
la concessione in sanatoria è stata rilasciata dopo parecchi anni, nel 2014, a seguito di pagamento oblazione e parere favorevole del 2006 per vincolo ambientale, espresso dalla commissione comunale per il paesaggio.
arch_mb :
Sono dello stesso parere di Desnip. Quel che è condonato ormai è fatto (non è importante che il condono sia stato chiuso solo molti anni dopo, conta la legge di riferimento), quindi se quanto approvato è conforme allo stato di fatto non vedo problemi per la compravendita. Nel momento in cui lo trasformo, però, devo assicurarmi che il progetto rispetti gli standard attualmente vigenti. Questo è il tipico caso in cui si interviene abbassando la quota di pavimento fino a ricavare le altezze utili per rendere gli ambienti abitabili. Resta fermo che devono essere rispettati anche gli altri requisiti igienici (rapporti aeroilluminanti, ecc).
accademiablu :
Il condono ormai ha sanato tutto quindi ne dà anche la commercialibilità del bene per un'eventuale vendita. Però o non modifichi niente oppure se vai a intervenire su quei vani devi farli tornare conformi alla normativa vigente, compresa l'altezza minima dei locali. Giusto se puoi il consiglio di abbassare il pavimento
Lola :
ciò che mi lascia ancora dubbiosa ad intervenire, è che è stata rilasciata una concessione in sanatoria (capo IV l.47/85 )"per opere abusive: variante in corso d'opera alla costruzione di edificio con creazione di nuova unità immobiliare ad uso residenziale, oggetto della domanda di condono edilizio n..../86".
Ma non esiste la differenza tra condono che riguarda il perdono per realizzazione senza titolo abilitativo di un manufatto in contrasto con le prescrizioni urbanistiche (violazione sostanziale) e la sanatoria per intervento realizzato senza titolo abilitativo (violazione formale)? Perchè hanno presentato domanda di condono e ottenuto concessione in sanatoria? E poi perchè viene "accettato" che unità immobiliare con altezze fuori norma per la residenza venga definita ad uso residenziale?
Infine e mi scuso se mi sono dilungata, se intervengo partirò da uno stato di fatto di residenza o devo fare un cambio di destinazione ? Grazie a tutti anticipatamente
arch_mb :
Mi pare ci sia un equivoco sui termini: una "concessione in sanatoria ai sensi della L. 47/1985" È un condono. Viene chiamato anche cosí, anche se nella pratica oggi noi usiamo distinguere come dici tu tra "condoni" e "sanatorie". Da quel che scrivi, io avevo capito che la richiesta di condono è stata presentata nell' 86 e chiusa nel 2014, non so se mi sbaglio.
Lo stato di fatto da cui partire è l'ultimo progetto autorizzato, quindi con la dicitura "residenza", sempre che ovviamente sia conforme all'esistente
accademiablu :
Trattasi di un condono, e lo stato concessionato (lo stato attuale) da cui parti te (sempre che tu abbia verificato in comune che non vi siano state aperte altre pratiche edilizie sull'immobile) è quindi quello condonato, quindi residenziale a tutti gli effetti.
Nessun cambio di destinazione d'uso, che comunque (andrebbe vista la planimetria) in ipotesi non sarebbe necessaria per due vani con altezza inferiore ai minimi, ma semplicemente quei due vani vengono declassati ad altro uso, sempre che ve ne siano altri che possono essere considerati soggiorno e camera.
lola :
si, la richiesta di condono è stata presentata nell' 86 e chiusa nel 2014.
si, lo stato concessionato è residenziale, ma nella planimetria non vi è alcun locale con altezza 2.70 a cui attribuire l'uso di camera e soggiorno.
arch_mb :
Lola, per capirci: per lo stato autorizzato, prendi la tavola allegata al condono e ricopi pari pari quello che c'è scritto lì (camera, soggiorno, bagno ecc.).
E' per il progetto che ti si pone il problema che i locali con altezza <2,70 NON possono essere stabilmente abitati. Questo è il tuo problema
lola :
il mio problema è quello, in planimetria tra l'altro è identificata solo la cucina, gli altri locali non sono identificati, è solo inserita l'altezza ml. 2.36! Facendo una sintesi, partirei da un concessionato che non può essere considerato residenziale, posso portarlo a residenza solo abbassando nel progetto la quota di pavimento, a quel punto però partendo da un concessionato(condono) che non è residenza.
accademiablu :
La planimetria di cui parli suppongo sia il catastale allegato al condono quindi è normale che non ci sia la destinazione dei vari locali.
Lo stato concessionato ha destinazione d'uso residenziale, è condonato quindi va bene così con altezza inferiore a 2.40/2.70 ( se dici h 2.36 dipende dal tuo Rec di zona ma pure il bagno...non è conforme alla normativa vigente). Comunque è a tutti gli effetti residenziale quindi dipende esclusivamente dal tuo progetto, da cosa vai a toccare, se cambi qualcosa in un locale devi per forza conformarti alla normativa attuale.
Es cambi gli impianti e non tocchi i muri? Non hai problemi
Lola :
la planimetria non è il catastale, è la planimetria allegata alla sanatoria che dovrebbe fotografare lo stato di fatto delle opere sanate.
Gli unici locali con destinazione d'uso sono il bagno e la cucina.
Dunque potrei attenermi ad un progetto con sole opere di manutenzione straordinaria, senza opere murarie? mi sembra ragionevole, quindi senza abbassare quota pavimento?
grazie mille
accademiablu :
In genere ai condoni si allegava la planimetria catastale aggiornata con le opere edili abusive, per questo supponevo lo fosse. Certo, se non vai a modificare le dimensioni del vano, le finestrature quindi i rapporti aeroilluminanti...quindi le murature, ma intervieni soltanto ad es con rifacimento impianti, finiture...puoi farlo senza problemi ed i vani restano tutti residenziali.
desnip :
Veramente ai condoni si allegava pure il rilievo dello stato di fatto.
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