bifamiliare demolizione e ricostruzione, quali massimali?

messaggio inserito martedì 13 luglio 2021 da federico

federico : [post n° 448973]

bifamiliare demolizione e ricostruzione, quali massimali?

Gentili professionisti, due architetti due pareri diversi aiutatemi a capire vi prego. Casa bifamiliare composta da due A4. Ogniuna ha 2 pertinenze non staccate dal corpo dell'edificio (totale 6 unita'). Una coppia (i miei genitori) possiede tutto al 50% ciascuno. Le due unita’ sono funzionalmente indipendenti (secondo le ultime definizioni) tuttavia e' presente una corte comune e il muro di spina che separa i 2 A4 "di schiena" (perdonate i termini non tecnici). Vorremmo demolire tutto e fare, a parita’ di volume, una sola abitazione con una sola pertinenza.

Dal punto di vista delle detrazioni/superbonus si configura un intervento condominiale oppure un intervento di 2 unita’ funzionalmente indipendenti? La differenza e' notevole in quanto se si configurasse un intervento condominiale i massimali per il sisma sarebbero 96x6, mentre se lo vogliamo vedere come 2 unita' "unifamiliari" sarebbe 96x2. Il tecnico che propende per 96x6 dice che essendoci la corte a comune ed il muro di spina da demolire si configura il condominio e cita interpello 90/2021 ed interpello 175/2021 che metto sotto per comodita'.

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/0/Risposta…

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/0/Risposta…

l'altro tecnico banalmente dice che si tratti di "plurifamiliare di unico proprietario" ma non riesce a dirmi (o io a capire) perche' i massimali siano quelli dell'unifamiliare (dove la pertinenza non viene conteggiata). Infatti se si facesse un intervento strutturale conservativo sul muro a comune delle due A4 sarebbe una parte comune no?

ovviamente sono tentato di affidarmi al tecnico piu' "generoso" ma un vostro parere mi auterebbe a capire

grazie
archspf :
Consiglio vivamente di farsi seguire da altri tecnici più competenti o meno confusi, in quanto le risposte date sono entrambe SBAGLIATE.

#unitàfunzionalmenteindipendenti
Ciò premesso la differenza sostanziale sta nell'inquadrare i soggetti che intendono usufruire della detrazione. La definizione, peraltro più volte emendata di unità "funzionalmente indipendente e dotata di accesso autonomo", verte piuttosto su dare un ulteriore possibilità laddove non tutti i proprietari vogliano aderire al superbonus. Ritengo che questa risposta sia già sufficiente a chiarire il panorama delle possibilità.

#edificiounicoproprietario
Sul tema dell'edificio di più unità posseduto da un proprietario o più comproprietari, la risposta è banale: la comproprietà al 50% di entrambi i due immobili, infatti, comporta l'impossibilità di eseguire un intervento "condominiale", ma permette - dati gli ultimi sviluppi - di eseguire l'intervento quale "Unico proprietario". In tal caso, l'agenzia delle entrate ha più volte chiarito che:
a) per la determinazione del limite delle 4 unità del soggetto (o soggetti) non contano le pertinenze;
b) la determinazione dei massimali parte dallo stesso presupposto delle unità in condominio, pertanto, i massimali di spesa per ogni tipologia di intervento trainante (per i trainati valgono le regole di base) moltiplicati per il numero totale delle unità componenti l'edificio: nel caso specifico x4.

#condominio
Il condominio, inteso come "comunione forzosa" da codice civile, si costituisce SOLO in compresenza di proprietà diverse: pertanto si intende assorbire con questo principio il commento negativo che sarebbe riservato alle ultime domande poste.
federico :
grazie mille @archspf, il primo ed il terzo punto sono chiarissimi. Il secondo non ho capito "nel caso specifico x4". La situazione e': 2 A4 *ognuna* con 2 pertinenze, sono 6 le unita' che compongono l'edificio. Non sarebbe logico x6? In quale interpello ADE ha chiarito il suo punto b)?

grazie mille, il consiglio sul cambio di professionista lo accolgo se mi convince del x4 :-)
archspf :
Mi era sfuggito il conto totale delle pertinenze: dunque confermo 6 unità.
federico :
grazie! molto gentile @archspf, adesso pero' mi sto confrontando con il professionista che insiste sul 96x2 ho davanti a me due interpelli (lo voglio convincere)

231/2021 (che NON segue interpretazione del punto b))
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/0/Risposta…

ed il 397/2021 (che mi pare segua interpretazione punto b))
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/3534876/Ri…

lei conosce una fonte definitiva? Una circolare? che sia proprio cristallino non mi pare (sto facendo l'avvocato del diavolo ovviamente a me fa comodo che sia 96x6 ma non voglio fare c*****e)... nel frattempo ho chiesto un parere ad un altro tecnico vi faccio sapere che dice :-)

grazie ancora
archspf :
La considerazione è lampante. suggerisco piuttosto di far presente gli ultimi interpelli:

461/2021: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/3654801/Ri…
464/2021: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/3654801/Ri…
oltre alla già citata 397/2021.
federico :
grazie ancora @archspf, 397/461/464 direi che mi ha convinto, le assicuro che in giro c'e' confusione. Domani ho incontro ci vado preparato :-) Oggi il terzo professionista (giuro) mi ha suggerito di vendere dai genitori al figlio mezzo edificio in modo tale da avere due proprietari distinti ed ottenere un "condominio minimo" (che ho googlato adesso) al fine di ottenere 96x6. Purtroppo non avevo ancora assimilato le sue risposte e non ho replicato. In pratica mi ha chiesto di fare una cosa inutile. Capisco che siate sotto stress... pero'... vabbe'.

Una cosa non ho capito, AdE insiste sempre che il limite si riferisce agli interventi "sulle parti comuni" ma in caso di demolizione e ricostruzione con accorpamento cosa rientra in tale categoria? Tutta la parte strutturale della nuova abitazione? Anche su questo punto i (3!) professionisti non concordano...

grazie mille
archspf :
Le posso assicurare che non è stress, ma semplicemente disinformazione o la pigrizia di non studiare un argomento che è in evoluzione continua da un anno ormai.

Ritornando sul discorso delle "parti comuni", ribadisco che la ratio della norma è quella derivata dal codice civile, pertanto in senso astratto è comune tutto ciò che è "condiviso": la facciata, la copertura, le strutture ecc. Tale dizione però verrebbe meno allorquando la proprietà non è divisa tra più soggetti distinti. Tuttavia il caso dell'unico proprietario è stato riformulato proprio per ragionare nei termini di un "condominio minimo": interpello 397/2021.

Al contrario di come le hanno risposto, proprio se si considerassero infatti due unità funzionalmente indipendenti (appartenenti a soggetti separati), l'agenzia ha già indicato più volte e di recente con l'interpello 167/2021 che: «l'ammontare massimo di spesa ammessa
alla detrazione va riferito a ciascuna unità abitativa e alla sua pertinenza unitariamente
considerata, anche se accatastata separatamente.» In questa ipotesi infatti i massimali sarebbero (appena) 96k + 96k, se si ragionasse in termini di unità autonome, e di 96x6 se condominio (al pari della situazione attuale, rendendo pertanto inutile la divisione).

Sul punto dell'accorpamento, vale la regola della valorizzazione della situazione esistente (si vedano i più recenti interpelli 523/2021 e 562/2021): pertanto l'ecobonus non sarebbe mai spendibile su locali pertinenziali non riscaldati anche se questi addivenissero residenziali (in seguito a fusione e/o cambio di destinazione d'uso). Sul tema del sismabonus non dovrebbe comunque esserci incertezza: l'argomento infatti potremmo dire che prescinda dalla condizione di "condominio" per abbracciare piuttosto il principio di "unità strutturale": ciò implica che su un edificio composto da più immobili non si potrebbe intervenire solo sulla singola unità.
Pertanto anche in caso di demolizione/ricostruzione con ampliamento (interpelli 256/2020, 242/2021 e 564/2021) si deve riferire il tutto (dai requisiti soggettivi ai massimali) alla situazione ante operam.

Dove si troverebbe l'intervento?
federico :
gentile @archspf lei e' riuscito a farmi vedere della logica in questa selva di regole, uno dei tre professionisti - ad onor del vero - e' allineato a tutto quello che ha scritto in questo thread (credo sia ben preparato) solo che non e' riuscito a comunicarmelo efficacemente come ha fatto lei.

> Dove si troverebbe l'intervento?

in Toscana. Pensa che le norme regionali (LR 64/2014 e seguenti) possano cambiare le risposte che mi ha dato?

grazie ancora
CaDem :
scusi i recenti interpelli 523/2021 e 562/2021 dove sono pubblicati?
federico :
@CaDem credo @archspf si riferisse al 523 e 562 anno 2020 non 2021

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/novembre-2020-in…
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