Bonus ristrutturazione 50% e sanatoria

messaggio inserito sabato 24 luglio 2021 da Carlo117

Carlo117 : [post n° 449322]

Bonus ristrutturazione 50% e sanatoria

Buongiorno,
Abbiamo acquistato casa con planimetria catastale corretta, ma con un bagno (in mansarda) non licenziato. L'ingegnere che ha seguito la pratica di compravendita, purtroppo non ha notato l'incongruenza e noi siamo quindi andati avanti.
Quando siamo giunti a fare le pratiche per una ristrutturazione, con un altro tecnico, il secondo ha notato il problema e ha fermato tutto.
A questo punto il primo tecnico ha ripreso in mano la situazione per trovare la soluzione al problema, quindi ha suggerito la scia in sanatoria (dato che il bagno rispetta le misure per la legge sul recupero dei sottotetti).
Arrivati a questo punto l'ingegnere ha contattato il comune per un consulto prima di procedere alla presentazione della sanatoria e, il tecnico del comune, ha detto al nostro ingegnere di aprire intanto la CILA, così da iniziare i lavori di ristrutturazione (abbiamo delle scadenze temporali da rispettare) e di aggiungere ai lavori già preventivati, la realizzazione di un muro in cartongesso per delimitare l'ambiente antistante al bagno, così da rendere abitabile per altezza anche quello e recuperare così, più parti del sottotetto. La scia in sanatoria, dovrà essere presentata quindi quando i lavori licenziati con CILA saranno ultimati.
Avendoci detto questo il tecnico del comune, abbiamo aperto la CILA e iniziato i lavori come indicatoci.
Adesso che siamo giunti a metà, ci è però sorto il dubbio sul fatto che questo abuso facilmente sanabile, possa bloccarci le detrazioni per la ristrutturazione, perché online si trovano opinioni discordanti senza mai fare riferimenti alle leggi.

Insomma, siamo stati "fregati" e dovevamo presentare subito la sanatoria o effettivamente avremo diritto alle detrazioni una volta accettata la sanatoria?

Grazie in anticipo!
fedora :
Se avete potuto presentare una CILA, consegnando dunque uno stato legittimato e un progetto, non mi è chiaro (forse non ho capito bene il caso), perché vi sia necessità dopo di fare una sanatoria.. potete spiegare meglio quale sia l'oggetto della CILA?
archspf :
La risposta data dal tecnico comunale è una aberrazione nei termini della "consuetudine" e della norma (quantomeno di buon senso): presentando uno stato dei luoghi non legittimo o, peggio, dichiarando altro (falso ideologico in atto), vi espone all'annullamento della pratica, che per mancanza del presupposto oggettivo di regolarità dell'immobile, diviene inefficace.
La sanatoria a posteriori non regolarizza l'attuale istanza che rimane in assoluto difetto: preso atto che prima di presentare la CILA si sarebbe dovuto ricorrere alla possibile sanatoria (art. 36 o 37 DPR 380/2001), suggerisco di richiederne la "Rinuncia" e procedere per come la norma impone.
Peraltro non esistono (e non devono esistere) interpretazioni in questo senso, al massimo contenuti di "buona prassi" ed in ogni caso le ultime tendenze giurisprudenziali identificano negli interventi su immobili con difformità la "ripresa delle attività criminose", integrando il reato penale di abuso edilizio: di fatto per la legge non si potrebbe agire neanche con una semplice manutenzione ordinaria.
Fa specie che gli altri due tecnici non si siano minimamente posti il problema, probabilmente per assenza di consapevolezza (si spera).

Tuttavia, sul piano fiscale, è stato chiarito dell'AdE che anche in caso di sanatorie ex-post, su immobili per i quali viene richiesta a monte la detrazione, secondo l'art. 50 DPR 380/2001 e le recenti circolari (7/E del 25 Giu 2021), non si dovrebbe incorrere in sanzioni fiscali o alla revoca dell'agevolazione.
Carlo117 :
Nella CILA sono stati presentati i luoghi nello stato reale dei fatti, quindi il bagno nelle planimetrie della CILA è presente (così come nelle planimetrie catastali, errate rispetto a quanto licenziato).
Il comune ha espressamente richiesto questo modus operandi, prima la CILA con lo stato dei luoghi reale (ma da sanare), fare i lavori, chiudere la CILA, poi la sanatoria. Dirò di più, col fatto che dobbiamo aggiungere dei muri in cartongesso per delimitare l'ambiente della mansarda, ci hanno anche detto di aggiornare poi la planimetria catastale (prima o dopo la sanatoria, indifferentemente).

Io non vorrei dover rinunciare alle detrazioni per una forzatura fattaci dal comune e una buona fetta di spese è già stata fatta. Non so dove battere la testa, come dovrei muovermi per rischiare il meno possibile? (Rischio penale, di rigetto pratiche, di sanzioni ulteriori alla sanatoria o revoca delle agevolazioni).

PS
la CILA prevede come lavori una ristrutturazione intera dell'immobile, rifacimento completo di un bagno che aveva problemi alle tubature, rifacimento del bagno da sanare, realizzazione di un paio di muri in cartongesso per delimitare gli ambienti, installazione di persiane, sostituzione infissi interni ed esterni, sostituzione caldaia e radiatori, installazione dell'impianto di condizionamento a pompa di calore, rifacimento di un pavimento.
Grossomodo questo è il contenuto della CILA.

PPS
Qualora ci fossero problemi (più o meno gravi), ho qualche diritto di rivalsa nei confronti del tecnico che mi ha presentato i documenti in maniera errata/illecita? O sarei, come si suol dire, becco e bastonato?

Ancora grazie per l'aiuto
archspf :
Come committente ed intestatario della pratica lei è sempre in solido responsabile delle dichiarazioni. La consuetudine prevede che la rappresentazione dei luoghi sia si fedele ma rispetto ad uno stato legittimo: quando questo (non spesso ma quasi sempre) non si verifica, occorre prima di tutto regolarizzare la situazione, diversamente si va incontro ad una dichiarazione mendace (rappresentando la planimetria ante-operam come è nella realtà si sta dichiarando che tale situazione è legittima quando invece non lo è affatto).

In ogni caso, anche se la buona prassi prevede che il tecnico faccia gli accertamenti del caso, specie in considerazione delle ultime evoluzioni normative (art. 9-bis, comma 1-bis DPR 380/2001) in teoria (e seppur con ampio scetticismo dello scrivente), secondo una circolare del Ministero dei LLPP (https://www.mit.gov.it/mit/mop_all.php?p_id=3018), se questi non viene esplicitamente incaricato dal committente, è quest'ultimo responsabile: «considerata la natura ricognitiva di tale attività, il professionista non assume alcuna responsabilità circa l'effettiva situazione della costruzione con riferimento alla disciplina urbanistico-edilizia pregressa, essendo il contenuto della relazione circoscritto ai risultati della ricerca condotta ed ai dati forniti dal proprietario».

Il suggerimento rimane pertanto quello di provvedere quanto prima alla sanatoria.
fedora :
sono certamente d'accordo con archspf sulla necessità di sanare al più presto. Non sono però certa di quale possa essere l'iter corretto a questo punto (e mi piacerebbe sentire il parere di archspf). Se la CILA fosse stata appena presentata, forse sarebbe stato il caso di chiederne l'archiviazione e ripresentare la pratica di sanatoria, prima di ogni altro intervento. Ma, se non ho capito male, c'è una CILA aperta con lavori avanzati ...
Carlo117 :
Hai capito benissimo, la CILA è aperta da ormai 15 giorni e i lavori procedono a gonfie vele, con una buona fetta di fatture già pagate.
A questo punto mi sorge un'altra domanda... La sanzione per la nostra sanatoria (il tecnico del comune fece il calcolo insieme al mio ingegnere, prima di consigliare di non depositarla) è quella minima da 1000€ , ma se venissimo "scoperti" prima di averla depostitata, quale sarebbe la sanzione? Sempre gli stessi 1000?
archspf :
@fedora è esattamente come avrei proceduto io: annullamento CILA > sanatoria > apertura nuova pratica (dopo il consolidamento del titolo).
La CILA nella quale è rappresentato l'abuso costituisce, nella migliore delle ipotesi una autodenuncia, in ogni caso ha tutti i requisiti per essere invalidata.

Sul tema "sanzionatorio" non mi pronuncio in quanto dipende dalla legge regionale come dettaglio delle indicazioni generali contenute negli artt. da 31 a 34L DPR 380/2001 (sanzioni amministrative): attenzione in ogni caso a non confondere l'oblazione per il rilascio/formazione del titolo in sanatoria in base all'accertamento di doppia conformità (artt. 36 o 37), dalle sanzioni applicate per inottemperanza/impossibilità alla ingiunzione a demolire/remissione in pristino o in presenza di accertamento di violazione.
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