Compravendita, bagno al posto di ripostiglio

messaggio inserito martedì 27 luglio 2021 da ma.pol2021

ma.pol2021 : [post n° 449429]

Compravendita, bagno al posto di ripostiglio

Buonasera, è la prima volta che scrivo e vi chiedo un consiglio. Sto seguendo una coppia in procinto di acquistare un abitazione su cui poi hanno intenzione di fare una ristrutturazione (probabile superbonus). Il venditore ha fatto redigere l'ARE al proprio tecnico, il quale ha dichiarato che lo stato dell'immobile è conforme allo stato degli atti...insomma, in teoria tutto a posto. L'immobile è stato costruito senza titolo abilitativo poichè risale a prima del '42, sono presenti in comune un condono edilizio del 1986 e un integrazione al condono del 2016 (io non ho visto i documenti dell'accesso agli atti, ho trovato tutto sull'ARE che mi ha girato il tecnico del venditore). L'unico documento che ho visto è l'aggiornamento catastale a seguito dell'integrazione del 2016 in cui a piano terra compare un ripostiglio. Allo stato odierno però al posto di quel ripostiglio è stato fatto un bagno, e per di più ci è stato confermato dai proprietari che quel bagno è stato fatto nel 2018 senza alcun titolo edilizio. Dunque la mia domanda è: sia il tecnico che i proprietari non hanno dimostrato gran propensione a sistemare la situazione prima della vendita dell'immobile, ma dal momento che dopo l'acquisto inizierà immediatamente una ristrutturazione con probabile superbonus ho un po' paura per la questione della conformità urbanistica, mi conviene quindi insistere nel far fare la sanatoria prima del rogito? Grazie
archspf :
Dichiarando lo stato dei luoghi conforme ai titoli assenti, mentendo, il venditore va incontro a falso ideologico in atto pubblico (dichiarazione mendace), il quale comporta senza dubbio l'annullabilità dell'atto (no nullo bensì annullato = come se non fosse mai vvenuto), oltre a denuncia penale e possibilità di rivalsa (con vittoria in giudizio assicurata) da parte dei suoi clienti in qualità di nuovi proprietari.

Se anche questa circostanza non dovesse "convincere" il promissario venditore, suggerisco di assistere la coppia in una più completa indagine (due diligence completa se corrono i presupposti anche economici) ed in ogni caso di dare evidenza della irregolarità di modo che, anche con una formula del tipo "salvo buon esito della verifica della documentazione", ci si tuteli sull'inerzia/inadempienza dell'attuale proprietà a provvedere alla sanatoria (peraltro banale perché richiede una Cila).

Tutto questo per buona prassi e diligenza, poiché di fatto, stante anche il rinnovato quadro normativo, il Superbonus sarebbe salvo (ma non l'accertabilità dell'abuso...sull'argomento rimando ad altra specifica trattazione).
otto :
Si deve fare una sanatoria prima del rogito, se del caso una CILA in sanatoria, pagata la sanzione i venditori sono a posto con il Comune poi faranno una piccola variazione in Catasto
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