Altezza minima corridoio con controsoffitto

messaggio inserito martedì 30 novembre 2021 da Ristrutturare

Ristrutturare : [post n° 454001]

Altezza minima corridoio con controsoffitto

Buongiorno,
sto per acquistare un immobile nel Comune di Milano, mi è stata fornita la documentazione catastale che riporta l'altezza di 3 m. Tuttavia in fase di sopralluogo mi sono reso conto che alcuni locali hanno altezze differenti per via dei controsoffitti presenti nei bagni (2.7 m ) , nello studio (2.9 m) e nell'ingresso-corridoio (2.27 m). Come comportarmi in vista della perizia della banca?
Ho richiesto ai proprietari attuali di effettuare una sanatoria e mi hanno detto che è possibile tranne che per il corridoio che essendo alto 2.27 m non è regolamentare.
Hanno specificato che questo controsoffitto è stato fatto in legno e sono stati messi gli impianti per la pompa di calore. Il corridoio in questione è centrale e parte dall'ingresso e serve tutti i locali. Può essere considerato un vano di servizio, la cui altezza minima è 2.10 m o un vano accessorio la cui altezza minima è 2.40 m ? C'è modo di sanarlo o devo richiedere che venga demolito prima del rogito ?
Grazie in anticipo per l'assistenza.
archspf :
Preso atto che quello che conta è ciò che è riportato nel titolo edilizio e non al catasto, comunque di concerto rispetto allo stato di fatto, l'altezza minima in zone non montane per gli spazi di servizio (corridoi, disimpegni, ripostigli, bagni ecc.) è fissata su tutto il territorio nazionale in 2.40m.
La sanatoria si riferisce a interventi eseguiti in assenza di titolo i quali possono e potevano a loro tempo essere comunque autorizzati: una altezza inferiore ai limiti di legge non è sanabile.
Ristrutturare :
La ringrazio per la risposta.
Il geometra ha fatto riferimento al regolamento locale d'igiene del Comune di Milano che cita quanto segue:
"3.4.10. Altezze minime dei locali
L'altezza media dei locali non deve essere minore di 2,70 m.
L'altezza media può essere ridotta a 2,40 m. nei bagni, nei gabinetti, negli
spogliatoi e lavanderie.
L'altezza negli altri spazi di servizio può essere ridotta a 2,10 m.
La distanza minima tra il pavimento e la superficie più bassa del soffitto finito non
deve essere inferiore a 2,10 m. "
Ritiene per tanto che si possa sanare. Mi conferma che non é possibile invece ?
In ogni caso i proprietari sostengono che essendo un controsoffitto non strutturale, realizzato in legno e pertanto smontabile non vada nemmeno accatastato perché l'altezza del soffitto é da considerare 3 m.
Allo stato attuale oltre a questo controsoffitto nel corridoio , ce ne sono altri tre fatti invece di cartongesso (2 bagni e studio). Devo richiedere la sanatoria oppure va bene che l'altezza riportata sia quella del solaio (3m) e non del controsoffitto?
Grazie in anticipo per la disponibilità
archspf :
Ribadisco che il catasto non ha influenza sulla legittimità e conformità. La sanatoria si ottiene per la regolarità urbanistica e non (solo) catastale.
Il regolamento (locale) non può essere derogatorio rispetto alla norma sovraordinata che è quella nazionale, a meno di casi particolari (comunità montane ad esempio) o eccezionali già individuati da successivi recenti decreti semplificazioni.
Tuttavia se c'è già un tecnico che asserisce il contrario o che ritiene di poter sanare la situazione, chieda a lui direttamente la soluzione.
Ristrutturare :
Grazie, mi sta chiarendo le idee.
L'agenzia immobiliare mi ha messo in contatto con il loro tecnico per dirimere la faccenda della "difformità" che io avevo constatato. Per lui non ha luogo perché appunto con quel regolamento nel Comune di Milano il corridoio si considera un vano di servizio. Grazie alle sue considerazioni, sentirò il parere di un altro tecnico prima della perizia.

Nel frattempo mi muoverò per chiedere il titolo edilizio e verificare le altezze riportate. Posso richiederlo anche se non sono ancora il proprietario?

Per quanto riguarda i controsoffitti, sono da considerare o meno quando viene determinata l'altezza del locale ?
archspf :
L'accesso agli atti è possibile in delega al committente ovvero se in possesso di titolo legittimo di interesse (promissario acquirente che significa avere il compromesso firmato).
Suggerisco inoltre di affidarsi a tecnico terzo dal venditore e dall'agenzia.

L'altezza netta all'interno dei locali si considera sempre tenendo conto di eventuali ribassamenti. Diversamente non vi sarebbe motivo di indicare una tale restrizione.
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