Vendita appartamenti non ultimati

messaggio inserito martedì 22 marzo 2022 da grop89

grop89 : [post n° 458943]

Vendita appartamenti non ultimati

Buonasera a tutti,
sono stato incaricato di seguire dei lavori di ristrutturazione di 2 appartamenti che nella configurazione finale diventeranno 3.
Il mio cliente mi ha informato che ha già trovato dei compratori per gli appartamenti e mi ha quindi chiesto degli identificativi catastali per stipulare il preliminare di vendita. Il problema è che i lavori non sono neanche iniziati e quindi il catasto corrisponde ai 2 appartamenti originari. Ho dei dubbi su come procedere, pensavo di fare una variazione catastale sopprimendo i due subalterni iniziali e costituendo 3 sub in categoria F3 (in corso di costruzione) o F4 (in corso di costituzione) che varierò una volta terminate le lavorazioni. é la procedura corretta? Non sono sicuro di poter costituire questi sub fittizi come derivazione di subalterni esistenti.
Grazie mille
paoletta :
fai bene ad avere dubbi perche' pensi proprio male ad agire in quella maniera.
grop89 :
Grazie Paoletta, potresti dirmi in che modo mi consigli di procedere?
archspf :
La vendita segue prima di tutto l'autorizzazione urbanistica e poi anche quella catastale. Dì al tuo committente di aspettare il corso delle attività come da prassi.
davide :
Io ho visto fare (da un geometra con il quale ho collaborato) proprio quello che dice grop89 ... era un casino: la divisione catastale non corrispondeva alla realtà ed in fase di cantiere il muro fra gli appartamenti era più spesso quanto concordato con i vari clienti (particolarmente pignoli al punto di venire ogni volta in cantiere con il metro) e quindi lamentavano che dovevano stornare quei 3 mq di differenza dal costo complessivo ... un casino totale
paoletta :
i casini totali li combinano i "professionisti" che operano in malo modo.
L'iter corretto e' quello descritto da archspf
saluti
grop89 :
Davide e Archspf, grazie mille farò come consigliate. D'altronde ho verificato (cassazione 7.7.2017 n. 16882) che il contratto preliminare può essere stipulato anche senza la conformità oggettiva e soggettiva (purché la situazione sia disciplinata e risolta ante rogito) quindi il mio cliente può stipulare il preliminare in attesa della fine dei lavori.
accademiablu :
Vado in parte controcorrente. Anni fa ho ristrutturato una canonica, 3 unità immobiliari che semplicemente con la chiusura di alcune porte ( e logicamente in seguito realizzazione di scale interne) diventavano 5. Ho depositato Dia ( non c'era la Scia) concordata e verificata con i tecnici comunali per scrupolo in precedenza ( si trattava di un piccolo comune ed era ancora fattibile andare a parlare e valutare eventuali problematiche), avevo anche aut soprintendenza perché bene vincolato. Effettuato l'inizio lavori,portato tutto correttamente in F3, hanno effettuato i preliminari.
Certo devi essere sicuro di dove andranno i confini,ma è fattibile. Preciso preliminari stipulati dal notaio
Non è sorto alcun problema
paoletta :
ma tu hai correttamente iniziato l'iter dal punto di vista urbanistico con un regolare titolo edilizio.
ma con certi personaggi che chiedono al tecnico "fammi la variazione catastale che devo fare il preliminare"... con questi soggetti non ho piu' pazienza io
grop89 :
Grazie Accademiablu. In ogni caso consiglierò al mio cliente di effettuare i preliminari come scrittura tra privati e di fare il rogito una volta termite le lavorazioni, con regolare identificazione catastale. I confini sono ben definiti e non possono cambiare ma vorrei evitare di impelagarmi nella variazione in F3 visto che è possibile.
P:S: Mi sono spiegato male, ho iniziato l'iter urbanistico con regolare titolo. (Tra le altre cose nonostante il grande comune ho avuto la fortuna di essere seguito da un tecnico gentile e disponibile con cui abbiamo effettuato le opportune verifiche). La richiesta del mio cliente derivava dalla volontà di effettuare il preliminare prima della fine dei lavori e relativa variazione catastale, non di fare la variazione in assenza di titolo edilizio..
Grazie a tutti per i consigli :)
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