Art 34 bis e finestra abusiva

messaggio inserito venerdì 24 giugno 2022 da Archma

Archma : [post n° 462437]

Art 34 bis e finestra abusiva

Buongiorno a tutti,
mi trovo nella seguente situazione ed avrei bisogno di un consiglio:
dovrei presentare una CILA per opere interne ma richiedendo l'accesso agli atti e visionando i disegni ho riscontrato alcune lievi difformità e l'assenza di una finestra che in realtà è stata realizzata ( l'appartamento è in condominio e il problema esiste su tutti gli appartamenti). Questa finestra è riportata nella scheda catastale originale, infatti il perito ha concesso il mutuo.
Confrontandomi con il tecnico comunale mi ha consigliato di far riferimento in modo generale all'Art. 34 bis sulle tolleranze costruttive e mi ha negato la possibilità di procedere con una sanatoria "privata", pertanto in caso di sanatoria dovranno essere coinvolti anche gi altri condomini (tutti anziani che giustamente non saranno interessati ad essere coinvolti nel problema).
Sicuramente le difformità interne possono rientrare tra i casi dell'Art 34 bis, ma la finestra?
Considerando quindi la strada della sanatoria non percorribile ho pensato di ripristinare la situazione dell'ultimo stato assentito ovvero di murare la finestra o per lo meno chiuderla con un pannello di cartongesso per poter presentare la nuova CILA per opere interne.
Quale potrebbe essere la soluzione migliore? Rinunciare alla CILA? Tentare la sanatoria o ripristinare lo stato dei luoghi? altro?

Grazie in anticipo!
Davide C. :
Situazione complessa ... figurati che in un comune a sud di Milano (sanatoria per superbonus), per una situazione identica alla tua (finestra realizzata ma non dichiarata), ha detto che ogni condomino avrebbe dovuto fare sanatoria singolarmente (oltre a quella condominiale). Tecnico che vai, parere che trovi.
La soluzione di murare e presentare pratica sembra essere quella migliore, però non so se è percorribile: in fin dei conti, riguarda le facciate che sono condominiali, quindi per aprire una finestra devi avere l'ok del condominio mediante assemblea.
Non saprei però darti una soluzione.
ArchElisa :
Concordo è un bel problema, ma tu dici che serve l'ok del condominio mediante assemblea anche se va a chiudere la finestra nonostante la collega stia ripristinando lo stato assentito? In fin dei conti sarebbero gli altri ad essere nell'abuso.
Per quanto riguarda i RAI invece? se chiudi e non tornano come si risolve?
Archma :
Ciao ti ringrazio per la risposta! nel tuo caso nelle planimetrie catastali la finestra era disegnata? come hai risolto?
Archma :
I RAI non tornano togliendo la finestra però considererei il locale verificato perchè già autorizzato dalla licenza edilizia...
ivana :
Punto primo: puoi assolutamente fare sanatoria per la sola proprietà che ti ha incaricato. Punto 2, se la finestra è presente nella planimetria catastale originale ed in più è presentesu tutti i piani puoi anche procedere come detto dal tecnico ex art. 84 bis riportando tutto nella relazione tecnica della CILA
archspf :
Considerando che la difformità è "ereditata" dalla proprietà pur essendo indubbio che si sconfini nelle parti comuni, per prassi consolidata la sanatoria dovrebbe essere sempre possibile per il singolo condomino, ed anzi in molti altri comuni non potrebbe essere altrimenti.

Il riferimento all'art. 34-bis non trova attinenza in quanto dato quantitativo (2%) che non sarebbe in questo caso determinabile: un conto sarebbe la diversa dimensione ma l'esistenza o meno del vano proprio non rientra, nemmeno concettualmente, in questa deroga.

Il ripristino dello stato dei luoghi anche "temporaneo" per poi presentare un nuovo titolo successivamente potrebbe essere una strada da valutare.
Archma :
@ivana Ti ringrazio per la risposta. I miei dubbi sono: in forza a quale articolo o legge posso pretendere di sanare solo la finestra dei miei clienti e non quella del resto della colonna se il tecnico lo pretende? posso provare a far riferimento all'art 1102 del c.c? se presento una sanatoria che prospetto disegno? quello dello stato assentito senza finestre e quello dello stato di progetto/stato attuale con solo la mia finestra? sarebbe scorretto soprattutto perchè con gli interventi in facciata i comuni richiedono la documentazione fotografica.

In relazione al valore della planimetria catastale, come può sostenere la legittimità della presenza della finestra?
Archma :
@archspf ti ringrazio per la risposta. Effettivamente la soluzione del ripristino sembra la più plausibile senza però ritentare con un titolo successivo per riaprirla perchè le condizioni per farlo (che comunque andrebbero verificate anche per la sanatoria eventualmente) sono complesse data la distanza minore di 3m della facciata dal confine e la ferrovia al di là del confine stesso. In ogni caso anche per intraprendere la soluzione del ripristino vorrei avere l'ok del tecnico (con cui ho già preso appuntamento) onde evitare problemi.
ivana :
In forza al fatto che tu hai ricevuto un incarico per eseguire lavori su una u.i. Non hai ricevuto incarico da tutto il condominio. SA e SM solo porzione di prospetto. Poi tu asseveri lo stato reale. Comunque il 34 bis fa riferimento anche a varianti in corso d'opera. Se hai dei dubbi fai richiesta scritta in comune
ME.MI :
@ivana i problemi me li sta proprio creando il Comune... fosse per me avrei fatto una sanatoria privata con la porzione di prospetto interessata. Per quanto riguarda il 34 bis mi è stato detto dal tecnico che devo essere io a determinare cosa rientra e cosa no in tale articolo... peccato che poi se non lo interpretiamo allo stesso modo son cavoli miei
Ele.Va :
A mio parere l'abuso non sussiste e rientra nelle irregolarità geometriche previste dall'art. 34-bis. L'interpretazione di un caso simile si può trovare qui: https://www.segretaricomunalivighenzi.it/archivio/2020/ottobre/26-10…
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