acquisto appartamento collegato da scala interna con sottotetto/mansarda

Buongiorno sono interessato all'acquisto di un appartamento collegato al piano sottotetto sovrastante da scala "interna" all'appartamento medesimo. Ciò risulta dalla planimetria catastale inviatami. Il piano sottotetto, allo stato attuale, è composto, come scritto sulla planimetria catastale, da: un corridoio di accesso (dal piano sottostante, come detto, tramite una scala interna); 1 vano a "lavanderia"; 3 locali a "sottotetto"; 1 balcone. Allo stato attuale, risultano create nel sottotetto due camere e un bagno con vasca e sanitari, sono presenti inoltre i termosifoni e condizionatore. Il venditore si farà carico della pratica comunale di richiesta sanatoria con le relative spese, e prima del rogito si impegnerà a darmi la regolarità edilizia redatta dal tecnico competente e abilitato. Dato che non sono esperto della materia, chiedo gentilmente 2 cose: 1 - è possibile, a Vs. avviso, inserire sia nella proposta di agenzia che nel successivo preliminare di compravendita, la clausola che ne condizioni la validità (pena l'annullamento con restituzione a me di provvigione di agenzia e di caparra confirmatoria) al preventivo ottenimento della approvazione Comunale della pratica di sanatoria e della nuova scheda catastale con la nuova destinazione dei locali al piano sottotetto ".. entro e non oltre il termine del ..."? un termine lo voglio indicare: le cose potrebbero andare troppo per le lunghe, sinceramente non me la sento di attendere troppo, rischiando lungaggini o peggio ancora che il comune alla fine di una lunga attesa , rigetti la pratica, inoltre ho un termine ben preciso per liberare la mia attuale abitazione 2 - avevo pensato, per velocizzare le cose, alla possibilità di acquistare l'appartamento così come risulta dalla attuale planimetria, il che comporta per il venditore solo di: togliere tutte le installazioni presenti nel sottotetto e ripristinarlo esattamente come da scheda catastale? cioè io acquisterei un appartamento ad uso abitativo al piano sotto, collegato da una scala ad un sottotetto. In questo caso non servirebbe presentare alcuna sanatoria. Ma una cosa del genere, per me, acquirente, è regolare, o vado incontro a qualche rischio? O, terza possibilità: fargli fare la pratica di sanatoria chiedendo al Comune, “non”di regolarizzare ad “abitazione” il sottotetto, ma chiedendo una sanatoria con destinazione del sottotetto a "libreria" o "deposito libri, documenti, o abiti" o simili. In effetti io lo utilizzerei proprio in questo modo: libreria. Sono un bibliofilo. Cosa potete consigliarmi in proposito? Complimenti per il Vostro blog che ho trovato per caso, cercando online delle risposte ai miei dubbi e quesiti. Un cordiale saluto. Grazie in anticipo per il prezioso aiuto.