problema sottotetto abusivo

messaggio inserito lunedì 26 settembre 2022 da Libero

Libero : [post n° 465126]

problema sottotetto abusivo

Salve, vi espongo il caso cercando di essere sintetico. Casa indipendente costruita nel 2003 composta da piano terra assolutamente regolare in tutto e sottotetto non abitabile dove sono state fatte abusivamente, in corso di costruzione :
- 2 finestre e predisposizione di una terza (ancora murata)
- porta di accesso dall'esterno
- altezza del sottotetto di 80 cm in più rispetto al progetto presentato
- scala esterna a pioli in legno
Anni dopo la scala di accesso è stata sostituita con una in metallo a gradini.

Nel progetto presentato e approvato in Comune il sottotetto era disegnato come un locale non accessibile dal piano terra, senza aperture esterne e con altezze minori. Nella descrizione non se ne faceva neppure menzione, nulla di nulla, come se non esistesse.

In fase di accatastamento è stato invece dichiarato:
- le altezze come effettivamente realizzate
- una delle finestre
- la porta
- la scala di accesso a pioli (quella che poi è stata sostituita).
Il sottotetto è comunque rimasto sempre accatastato come non abitabile e come tale è stato utilizzato.

In base alla vostra esperienza quale sarebbe il male minore? Sanatoria o addirittura demolire e ricostruire rispettando il progetto iniziale?
unfor :
Il problema fondamentale è il tetto che è stato realizzato 80cm più alto.
Se questo comporta un aumento di slp e al momento dell'abuso la volumetria era già satura non è possibile sanare. Questa è solo una prima verifica che dovresti fare.
Libero :
Unfor no, da questo punto di vista non c'è nessun problema. La casa potrebbe avere anche un altro intero piano abitabile e sarebbe in regola. A me preoccupa più che altro l'aspetto sisimico, ho timore che chiedano di eseguire interventi pesanti per sanare.
archspf :
Purtroppo, come anticipato da @unfor, non si hanno molte opzioni.
Ci si potrebbe salvare con una sanatoria se effettivamente non è stato anche cambiato l'uso a quello che, mi pare di interpretare, doveva essere una intercapedine tecnica non accessibile e non praticabile: le modifiche ancorché solo potenziali mi sembra portino però a questa amara conclusione, ove si potrebbe configurare anche l'abuso sostanziale di aumento della Cubatura residenziale (ampliamento), di solito al 99% insanabile.

Per verificare la fattibilità della sanatoria (sottotetto che rimane impraticabile ma di diversa sagoma e volumetria) occorre fare riferimento alle leggi regionali che definiscono i limiti delle variazioni essenziali, dopodiché stabilire l'entità dell'abuso sul profilo della coerenza con le norme locali per verificarne la fattibilità e i relativi oneri.
Libero :
Grazie per le risposte, prima non avevo compreso bene.

Archspf la trasformazione da sottotetto progettato come intercapedine tecnica a sottotetto non abitabile ad uso magazzino, con finestre, porta e scala di accesso, è considerato cambio di uso?
L'aumento di altezza non ha comportato il cambio di uso da non abitabile ad abitabile perché non si raggiungono né le altezze idonee né l'illuminazione adeguata.
Io non sono del mestiere, sto affiancando gli anziani proprietari nel rapporto con l'ingegnere e cerco di raccogliere più pareri possibile perché non mi fido molto del solo professionista incaricato (non è saccenza, ho le mie ragioni).
Per quanto riguarda la variazione di cubatura, mi informerò meglio dal tecnico sulla legge regionale per capire se è stata sostanziale oppure no. Grazie mille.
archspf :
@Libero, non propriamente "cambio d'uso" ma costituisce aumento di superficie accessoria, precedentemente non computata e, rispetto alle norme locali, costituirebbe anche vincolo per altezze/cubatura, distacchi ecc.
Purtroppo non potrà mai trovare risposte esaustive in questa sede e l'unica possibilità è proprio quella di affidarsi ad esperto professionista: non si tratta di dare dei pareri ma di fare una valutazione di rango specialistico su argomento che è demandato alla specifica competenza dei tecnici abilitati.
Libero :
Grazie per il chiarimento. Se non si tratta di pareri e punti di vista allora mi chiedo come mai ogni specialista che consulto vede le cose in maniera diversa. Questa non è una scienza esatta. Un ingegnere sostiene che bisogna rifare i pali di cemento d'accapo con una spesa da capogiro, un geometra sostiene che si sana tutto senza grossi patemi dal momento che la casa ha sia agibilità che collaudo, un altro ingegnere si è solo divertito a rigirare il dito nella piaga senza aiutare. Ascoltare più campane è fondamentale per non incappare nelle imprecisioni e incompetenze personali di qualsiasi professionista.
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