Piantina catastale difforme allo stato e inizio lavori ristrutturazione

messaggio inserito giovedì 27 ottobre 2022 da Francesco Marchese

Francesco Marchese : [post n° 466252]

Piantina catastale difforme allo stato e inizio lavori ristrutturazione

Buongiorno a tutti,
A luglio ho acquistato un appartamento con delle lievi difformità rispetto a quanto presente nella planimetria catastale.
Adesso devo fare dei lavori di ristrutturazione che, tra le altre cose, risolverebbero le difformità.
Mi è stato detto che devo presentare due pratiche:
cila in sanatoria per sanare le difformità
Cila classica per iniziare i lavori di ristrutturazione e ottenere tra l'altro il bonus 50%.

Vi torna?
Grazie a tutti per il supporto,
Francesco
d.n.a. :
ci torna, ma deve rivolgersi al suo tecnico per queste domande. Possibilmente deve riporre una certa fiducia sullo stesso.
Mary :
Si, è così.
Certo, se io fossi il suo tecnico e vedessi questo post, rimarrei perplessa.. Un lavoro da iniziare si basa anche sulla fiducia, e se partite così.. Buona ristrutturazione.
Francesco Marchese :
Grazie mille per la conferma.
N.B. Non mi pare di aver scritto né che abbia già individuato un tecnico né che questa indicazione indicazione venga da un addetto ai lavori ;)
ArchiFra :
il catasto non è probatorio. lei deve fare un accesso agli atti o incaricare un tecnico che lo faccia per vedere se l'ultimo titolo edilizio rilasciato, che è l'unico titolo di legittimità, è coerente col catastale o con lo stato effettivo dell'appartamento. nel primo caso dovrà sanare, nel secondo caso invece farà l'aggiornamento catastale e procederà solo con la pratica per i lavori effettivamente svolti
F.M. :
Non ho ancora incaricato un tecnico. La domanda - tra le righe - che riconosco non essere elegante è se potesse avere senso (una volta che devo comunque effettuare dei lavori) fare direttamente una cila in corso d'opera invece che due pratiche.
Avrei comunque diritto alle detrazioni fiscali del 50%, corretto?
desnip :
"Tra le righe" sta chiedendo se trova un folle disposto a dichiarare il falso e farle direttamente la "cila" normale?

Se segue la procedura inizialmente individuata (prima cila in sanatoria e poi, partendo da uno stato regolare, nuova pratica per eseguire i lavori), certo che potrà usufruire del bonus 50%.
d.n.a. :
Per avere diritto alle detrazioni del 50% deve essere intervento di manutenzione straordinaria.
la manutenzione straordinaria va comunicata attraverso CILA, che significa Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Asseverata significa che è "verificata e approvata" da un tecnico.
tra l'altro, si assevera che lo stato dei luoghi è conforme a quanto autorizzato, e se non lo è si DEVE regolarizzare lo stato dei luoghi, e POI eseguire i lavori.
questo è quanto prevede la normativa e quanto deve fare un tecnico.
Le consiglio di incaricare un tecnico di fiducia.
F.M. :
Innanzitutto grazie a tutti per i feedback, li trovi tutti preziosi.
@desnip, non mi riferivo alla CILA normale.
Che io sappia esistono tre tipi di CILA, quella classica, quella tardiva (a lavori iniziati) e quella postuma (a lavori finiti).
Dovendo effettuare comunque dei lavori, mi chiedevo se potesse aver senso iniziarli senza CILA, per poi fare quella tardiva a cantiere iniziato (con i lavori andrò anche a bonificare quanto fatto in precedenza).

Non so se ho chiarito il mio dubbio.
Mi guardo bene dal dichiarare il falso, ma è previsto di potere - tramite il pagamento di una penale - iniziare i lavori senza CILA (basta fare poi quella tardiva). Iniziando i lavori le difformità create dal vecchio proprietario non si vedrebbero più. Io accelererei i tempi e non dovrei più fare la sanatoria.
Logicamente mi torna, la mia domanda e se invece ci fossero delle ragioni pratiche e/o legali per il quale non sia possibile farlo. So che se si iniziano dei lavori senza CILA e si viene segnalati si va a pagare la penale di 1k, che con la sanatoria andrei a pagare ugualmente.

Non sono un tecnico, il mio campo è completamente diverso, sono una persona curiosa e il tema mi sta ovviamente a cuore, quindi chiunque si prenda due minuti per rispondermi non può che avere la mia gratitudine.
ArchiFra :
ma lei è sicuro che il proprietario precedente abbia fatto i lavori in assenza di titolo edilizio?
sopra le ho scritto che il catasto non è probatorio apposta
F.M. :
Giusto, non le ho più risposto, pardon. Sì, ho fatto l'accesso agli atti ma non è presente una cartina comunale e il tecnico del comune mi ha detto che in questo caso fa fede il catasto.
paola2 :
Sanare le lievi difformità era a carico del venditore.
quindi la CILA in sanatoria doveva essere fatta prima dell'acquisto.
Detto questo, quanto sostenuto dal tecnico e' corretto.
Ma, in cosa consisterebbero queste "lievi" difformità?
desnip :
@F.M.: la Cila tardiva esclude la possibilità di usufruire di bonus, perchè prevede esplicitamente che siano state commesse irregolarità (mancata comunicazione quando prevista).
Senta a me, segua la procedura "canonica".
Può presentare la cila tardiva per sanare la situazione attuale e dopo pochi giorni quella normale per iniziare i lavori, quindi non si perde molto tempo.
Inoltre, penso che il tecnico incaricato potrà chiederle un onorario non troppo alto per la cila tardiva, in considerazione del fatto che sopralluogo, rilievo, documentazione da raccogliere, ecc., saranno gli stessi per le 2 pratiche.
F.M. :
Le difformità consistono in una porta non più presente e un arco non dichiarato. Sono difformità lievi e facilmente sanabili tant'è che il perito della banca non si è espresso contrario alla concessione del mutuo. In un'ottica analisi costi/benefici, considerando tempistiche e tassi in rialzo, mi è convenuto così.

La mia idea nasce daIla constatazione del tecnico del comune che mi ha detto che tra la sanatoria e l'altra CILA canonica debbano passare 30 giorni. Non è tanto per pagare 333€ al posto dei 1000€.

@desnip immagino che lei faccia riferimento all ’articolo 49 D.P.R. 380/2001 (c.d. Testo Unico dell’Edilizia) che stabilisce che “(…) gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo (...) non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti (…)”.
Tuttavia, il successivo articolo 50, comma 4, D.P.R. 380/2001 rubricato “Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria”, stabilisce che “(…) il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49 (…)”.

Da ciò ne deduco che la sanatoria conceda di mantenere le agevolazioni fiscali. Mi sbaglio?!

Aggiungo che il mio comune prevede anche una procedura particolare chiamata "CILA in sanatoria con opere finalizzate all'accettazione della sanatoria" che tramite un'unica pratica permette di sanare e fare i lavori presentando 5 tavole.
Ma ricollegandomi a quanto chiedevo prima sulla validità delle detrazioni in sanatoria, non vorrei che questo mi precludesse dall'ottenere il bonus. (Magari è un tipo di CILA che l'agenzia delle entrate non riconosce, mentre la CILA in corso d'opera è già più comune).

Spero d'aver chiarito la mia situazione e, come prima, sono grato a chiunque voglia condividere le proprie conoscenze.
desnip :
"Da ciò ne deduco che la sanatoria conceda di mantenere le agevolazioni fiscali. Mi sbaglio?! "
E' proprio quello che le ho detto!
Se fa la sanatoria e poi presenta una pratica per i nuovi lavori partendo da uno stato regolare, nulla le preclude di usufruire dei bonus.
A livello nazionale non esiste una pratica "contestuale", anche se in diversi comuni è prassi, per cui non posso dirle che l'AdE l'accetterebbe.
Secondo me, ogni cavillo può essere buono per negare le agevolazioni, per questo continuo a consigliarle la strada sicura. Poi, faccia come vuole, ma eventualmente non accolli responsabilità al suo tecnico.
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