Salve a tutti,
non sono un architetto ma un semplice cliente, provo a raccontavi e spiegare la mia storia particolare per ottenere delucidazioni che mi permettano di superare questa situazione.
Ho comprato una villetta a schiera nel Novembre del 2021, con l'intenzione di usufruire del bonus 110 e bonus 50, in quanto trattasi di una casa del 1967. L'immobile è comprende anche un portico e un garage, il portico permette di collegare la casa al garage, una sorta di "corridio" ma di circa 20 mq. Mi sono rivolto ad un architetto per tutte le pratiche e i lavori necessari per la ristrutturazione e soprattutto per una modifica particolare sull'immobile, ovvero trasformare il portico in una cucina. Mi sono stati chiesti poco più di 6000 euro per poter realizzare e consegnare il progetto al comune, ed io, conscio del fatto che avevo consegnato tutta la documentazione all'architetto e che quest'ultimo fosse a conoscenza di tutte le magagne della casa, ho accettato. Dopo una settimana sono stato contattato dal medesimo architetto il quale mi ha riferito la bocciatura da parte del comune sul cambio di abitabilità del portico in cucina, perchè nel 1986 c'era stato un condono sul garage e portico, in quanto al tempo costruiti senza permessi.
Vi chiedo: è corretto che un architetto presenti un progetto al comune senza sapere se ci sono eventuali blocchi/condoni sull'immobile? Non era possibile dedurre la situazione dell'immobile con tutta la documentazione che gli ho fornito (la stessa che aveva il notaio al rogito)? E' possibile richiedere il rimborso della cifra versata?
Ringrazio in anticipo tutti colore che risponderanno
Nexiv : [post n° 473142]
Progetto pagato ma in presenza di un condono
Ma scusi, lei ha pagato 6.000 euro all'architetto prima che lo stesso avesse ancora presentato la pratica in comune????
Si, mi ha detto che era la sua partcella per realizzare il progetto e senza non avrebbe presentato nulla al comune...
Non che in altre circostanze ci siano di mezzo corporazioni o sudditanze, ma questo è uno di quei casi in cui non si può non essere solidali con il committente.
Fermo restando l'accordo per cui sia stata liquidata anticipatamente l'intera parcella (non vietato ma, lo dico contro anche un interesse personale, da evitare), mi sembra che il tecnico non si sia preoccupato di effettuare le verifiche preliminari del caso e, come succede sovente, abbia presentato una richiesta di "permesso", in barba alla prassi consolidata in materia che prevede, peraltro, l'esplicita attestazione dello stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001) e, pertanto, una fase principale di accesso ai documenti amministrativi onde ricostruire la "crono-storia" urbanistica del fabbricato e financhè rilevare eventuali difformità o incongruenze formali.
L'unica cosa che darei per scontata è che la documentazione fornita e disponibile non era (non lo è quasi mai) sufficiente, giacché l'atto notarile, salvo rarissime e recenti eccezioni (dipendenti dallo "zelo" del Notaio che si pregia dell'assistenza e consulenza di periti tecnici incaricati delle verifiche preliminari), non "certifica" mai lo stato legittimo, menchèmeno i "retroscena" ereditati nei vari trascorsi della proprietà immobiliare.
Detto questo, se il comune è un'area metropolitana, è molto complesso poter risalire ad eventuali pendenze, figuriamoci a domande che non sono, a quanto scrive, inesitate e dormienti, bensì oggetto di diniego, senza che vi siano fornire le informazioni necessarie alla loro ricerca.
Tuttavia penso che il tecnico non abbia messo in campo tutte le risorse affinché la circostanza non si verificasse e pertanto, si ritiene che ci siano gli estremi, primariamente, per una conciliazione ed in caso negativo ci si potrà rivolgere all'ordine.
Fermo restando l'accordo per cui sia stata liquidata anticipatamente l'intera parcella (non vietato ma, lo dico contro anche un interesse personale, da evitare), mi sembra che il tecnico non si sia preoccupato di effettuare le verifiche preliminari del caso e, come succede sovente, abbia presentato una richiesta di "permesso", in barba alla prassi consolidata in materia che prevede, peraltro, l'esplicita attestazione dello stato legittimo (art. 9-bis DPR 380/2001) e, pertanto, una fase principale di accesso ai documenti amministrativi onde ricostruire la "crono-storia" urbanistica del fabbricato e financhè rilevare eventuali difformità o incongruenze formali.
L'unica cosa che darei per scontata è che la documentazione fornita e disponibile non era (non lo è quasi mai) sufficiente, giacché l'atto notarile, salvo rarissime e recenti eccezioni (dipendenti dallo "zelo" del Notaio che si pregia dell'assistenza e consulenza di periti tecnici incaricati delle verifiche preliminari), non "certifica" mai lo stato legittimo, menchèmeno i "retroscena" ereditati nei vari trascorsi della proprietà immobiliare.
Detto questo, se il comune è un'area metropolitana, è molto complesso poter risalire ad eventuali pendenze, figuriamoci a domande che non sono, a quanto scrive, inesitate e dormienti, bensì oggetto di diniego, senza che vi siano fornire le informazioni necessarie alla loro ricerca.
Tuttavia penso che il tecnico non abbia messo in campo tutte le risorse affinché la circostanza non si verificasse e pertanto, si ritiene che ci siano gli estremi, primariamente, per una conciliazione ed in caso negativo ci si potrà rivolgere all'ordine.
Non so voi, ma io non sono mai riuscito a farmi pagare in anticipo. Comunque il collega è stato molto disonesto, anche perché doveva farle presente da subito che sarebbe stato veramente difficile riuscire ad ottenere quanto da lei richiesto, a prescindere dai condoni (e questo sicuramente lo sapeva).
Salve, La ringrazio per la sua risposta molto esaustiva. Insieme alla documentazione dell'atto notarile erano presenti anche i documenti della crono-storia della casa, pertanto penso che l'architetto fosse in possesso di tali informazioni. Io non essendo nel campo gli ho semplicemente consegnato la documentazione senza leggerla in anticipo.L'immobile è in un comune di 6mila anime, nessuna difficoltà a fissare incontri e reperire pratiche dal comune.
Ora sono anche il alto mare con il 110, spero di riuscire a terminare il tutto entro il 30 Giugno (data di scadenza a detta dell'architetto, ma online vedo che per le villette corrisponde al 30 settembre).
Una volta terminate le opere proverò a discuterne.
P.s. l'architetto che si occupa del 110 ora è un altro, un suo collega, il primo si è semplicemente fermato a chiedermi i soldi per progetto per poi incaricare la pratiche del bonus ad un suo collega.
Ora sono anche il alto mare con il 110, spero di riuscire a terminare il tutto entro il 30 Giugno (data di scadenza a detta dell'architetto, ma online vedo che per le villette corrisponde al 30 settembre).
Una volta terminate le opere proverò a discuterne.
P.s. l'architetto che si occupa del 110 ora è un altro, un suo collega, il primo si è semplicemente fermato a chiedermi i soldi per progetto per poi incaricare la pratiche del bonus ad un suo collega.
Quanto indicato in ulteriore dettaglio, conferma dunque la piena responsabilità del tecnico.
Concordo con il commento di @ponteggiroma.
Anche se off-topic desidero precisare, in proposito del 110 che, relativo a quella che suppongo sia una unità indipendete, le scadenze risultano le seguenti (DL 11/2023):
a) 30 settembre 2023 con aliquota al 110 a condizione che al 30/09/22 siano stati realizzati il 30% dei lavori complessivi
b) 31 dicembre 2023 con aliquota al 90 per interventi iniziati a partire da Gennaio 23 a condizione che il contribuente dimostri di possedere un reddito di riferimento (quoziente) di 15.000€ e che l'unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale, nonchè in caso di conteibuente diverso dalla proprietà, che il detentore sia in possesso di un diritto di reale godimento
Concordo con il commento di @ponteggiroma.
Anche se off-topic desidero precisare, in proposito del 110 che, relativo a quella che suppongo sia una unità indipendete, le scadenze risultano le seguenti (DL 11/2023):
a) 30 settembre 2023 con aliquota al 110 a condizione che al 30/09/22 siano stati realizzati il 30% dei lavori complessivi
b) 31 dicembre 2023 con aliquota al 90 per interventi iniziati a partire da Gennaio 23 a condizione che il contribuente dimostri di possedere un reddito di riferimento (quoziente) di 15.000€ e che l'unita immobiliare sia adibita ad abitazione principale, nonchè in caso di conteibuente diverso dalla proprietà, che il detentore sia in possesso di un diritto di reale godimento
in aggiunta a quanto sopra che mi trova più che d'accordo... questo in una settimana ha preso incarico, fatto il progetto, presentato in comune e gliel'hanno bocciato.
In una settimana?
E' un fenomeno in tutti i sensi questo collega...
In una settimana?
E' un fenomeno in tutti i sensi questo collega...
quoto sclerata: è la prima cosa che mi ha colpito del post... Questo in una settimana non solo ha praparato tutto e l'ha presentato al comune, ma è stato così fortunato da riceverne anche la risposta???
desnip.. no perchè sai io qua nel profondo ed efficientissimo nord (seee...) in un paese di 3000 anime, un PDC l'ho aspettato un anno. UN ANNO. ed era tutto a posto...
boh...
boh...
@Nexiv
Il cambio di abitabilità del portico a cucina comporta un aumento del volume della sua abitazione, e dipende dal carico urbanistico della sua proprietà (possibilità di poter costruire oltre a quello già fatto e non sempre è possibile), valutazione metrica che necessita approfondimenti in loco e con documentazione alla mano: si faccia spiegare il motivo dell' eventuale diniego dal suo tecnico in alternativa anche il tecnico comunale può esserle d'aiuto nel spiegarle la situazione.
Per la controversia della parcella già saldata, siamo nell' ambito dei contratti tra privati per cui nelle clausole del contratto d'incarico professionale (obbligatorio per i tecnici) sono previste le regole d'ingaggio.
Il cambio di abitabilità del portico a cucina comporta un aumento del volume della sua abitazione, e dipende dal carico urbanistico della sua proprietà (possibilità di poter costruire oltre a quello già fatto e non sempre è possibile), valutazione metrica che necessita approfondimenti in loco e con documentazione alla mano: si faccia spiegare il motivo dell' eventuale diniego dal suo tecnico in alternativa anche il tecnico comunale può esserle d'aiuto nel spiegarle la situazione.
Per la controversia della parcella già saldata, siamo nell' ambito dei contratti tra privati per cui nelle clausole del contratto d'incarico professionale (obbligatorio per i tecnici) sono previste le regole d'ingaggio.
Ringrazio tutti per le risposte. Proverò a rivolgermi al tecnico del comune per ulteriori delucidazioni. Spero di riuscire di riottenere, anche in parte, i miei soldi.
Vorrei aggiungere una cosa a ciò che già hanno indicato i colleghi. Una pratica non andata a buon fine o respinta per diversi motivi, non per forza sottintende un rimborso da parte del tecnico o uno sconto della parcella. Vanno sempre verificare le condizioni presenti nel contratto d'incarico. Fermo restando che se vi fosse un errore "materiale" da parte del tecnico, allora in quel caso vedrei corretto un rimborso, anche solo parziale.
