Francesca : [post n° 489827]
Balcone abusivo
Buonasera, sono al mio primo lavoro e sto cercando di sanare alcuni abusi che riguardano un appartamento del 1968. Il titolo edilizio è difforme dallo stato di fatto, l’appartamento infatti possiede un balcone in camera (che sul titolo non esiste) e un altro balcone in cucina che è stato chiuso con una vetrata ed è diventato parte della cucina, aumentando quindi anche la cubatura (anche questo non figura nel titolo). La planimetria catastale, che è del 1972, risulta invece fedele allo stato di fatto. Considerando che non rientro nelle tolleranze (neanche quelle introdotto dal decreto salva casa) secondo voi come posso procedere? Come devo muovermi anche rispetto alla parte strutturale? Grazie a chi risponderà
So di non esserti utile (mancano troppi elementi per giudicare), ma il mio consiglio è di muoverti con un'adeguata ed abbondante parcella, poichè, ad oggi, le sanatorie, se perseguibili, sono diventate un ricettacolo di complicazioni e soprattutto di responsabilità aggiuntive in capo al tecnico.
Se poi, subentra il discorso strutturale, il caro vecchio certificato di idoneità statica, stante gli ultimi chiarimenti, pare sia diventato, in molti casi, carta straccia e si debba ricorrere ad uno strutturista che verifichi/modelli il fabbricato o l'elemento secondo normative.
Se poi, subentra il discorso strutturale, il caro vecchio certificato di idoneità statica, stante gli ultimi chiarimenti, pare sia diventato, in molti casi, carta straccia e si debba ricorrere ad uno strutturista che verifichi/modelli il fabbricato o l'elemento secondo normative.
tenuto conto che è lo stato di fatto ad essere difforme dal titolo e non vice-versa, riguardo alla sanatoria devi valutare prima di tutto l'ambito applicativo:
a) art. 36: assenza o totale difformità dal pdc > in questo caso serve la doppia conformità ed il presupposto di intervento eseguito nel periodo di validità del titolo
b) art. 36-bis: difformità parziali o variazioni essenziali dal permesso > conformità disgiunta ed il presupposto di intervento eseguito nel periodo di validità del titolo
c) art. 36-bis: difformità o assenza della Scia > conformità disgiunta
In linea generale la chiusura del balcone (veranda) trasformato in vano abitabile è difficilmente (se non impossibile) da sanare in quanto presuppone l'esistenza di cubatura "residua" (che apre a complicazioni riguardo al fatto che non si può disporre liberamente di qualcosa che è di tutti, nel caso di condomini ancorchè di fatto) ed in ogni caso, con riferimento alle norme regionali rispetto al concetto di "variazione essenziale", si è solitamente oltre questo limite e detto tra noi quasi sicuramente si sconfina anche nell'ambito dell'art. 36: salvo casi specifici ed anche rari, l'unica soluzione è rappresentata generalmente dalla rimessa in pristino.
Diversamente la realizzazione del balcone potrebbe rientrare negli interventi in assenza della SCIA, contemplando il ricorso all'accertamenti di conformità semplificato (norme urbanistiche di oggi, norme di settore dell'epoca). In tal senso la norma nazionale implica due scenari differenziati rispetto alla zona sismica:
a) medio-alta (1 e 2): prescrizioni relative al deposito del progetto ai sensi dell'art. 34-bis comma 3-bis
b) bassa (3 e 4): vedere norma regionale; auspicabile perlomeno una "verifica della sicurezza".
Non sono argomenti che tuttavia possono essere affrontati senza una pregressa esperienza.
a) art. 36: assenza o totale difformità dal pdc > in questo caso serve la doppia conformità ed il presupposto di intervento eseguito nel periodo di validità del titolo
b) art. 36-bis: difformità parziali o variazioni essenziali dal permesso > conformità disgiunta ed il presupposto di intervento eseguito nel periodo di validità del titolo
c) art. 36-bis: difformità o assenza della Scia > conformità disgiunta
In linea generale la chiusura del balcone (veranda) trasformato in vano abitabile è difficilmente (se non impossibile) da sanare in quanto presuppone l'esistenza di cubatura "residua" (che apre a complicazioni riguardo al fatto che non si può disporre liberamente di qualcosa che è di tutti, nel caso di condomini ancorchè di fatto) ed in ogni caso, con riferimento alle norme regionali rispetto al concetto di "variazione essenziale", si è solitamente oltre questo limite e detto tra noi quasi sicuramente si sconfina anche nell'ambito dell'art. 36: salvo casi specifici ed anche rari, l'unica soluzione è rappresentata generalmente dalla rimessa in pristino.
Diversamente la realizzazione del balcone potrebbe rientrare negli interventi in assenza della SCIA, contemplando il ricorso all'accertamenti di conformità semplificato (norme urbanistiche di oggi, norme di settore dell'epoca). In tal senso la norma nazionale implica due scenari differenziati rispetto alla zona sismica:
a) medio-alta (1 e 2): prescrizioni relative al deposito del progetto ai sensi dell'art. 34-bis comma 3-bis
b) bassa (3 e 4): vedere norma regionale; auspicabile perlomeno una "verifica della sicurezza".
Non sono argomenti che tuttavia possono essere affrontati senza una pregressa esperienza.
Ciao, purtroppo non è molto semplice come pratica.
per quanto riguarda il balcone ti consiglio di muoverti in questo modo:
fai accesso atti al Genio Civile, controlla se nei progetti strutturali il balcone è presente, nel caso lo fosse puoi procedere con una scia in sanatoria in cui andrai a pagare l'oblazione e il costo di costruzione (differenza tra le tabelle parametriche ante e post operam).
Nel caso i balconi non fossero presenti nel progetto al genio civile controlla la data del collaudo statico, se è posteriore a quella del tuo accatastamento (1972) significa che il collaudatore, nel momento del sopralluogo, ha certificato una struttura già prevista dei balconi (lo testimonia l'accatastamento!!) e puoi procedere con la scia...Per questa opzione chiedi al Comune...
Purtroppo per quanto riguarda la volumentia in più non credo sia sanabile, dovresti controllare se c'è cubatura residua, se va divisa tra i condomini
per quanto riguarda il balcone ti consiglio di muoverti in questo modo:
fai accesso atti al Genio Civile, controlla se nei progetti strutturali il balcone è presente, nel caso lo fosse puoi procedere con una scia in sanatoria in cui andrai a pagare l'oblazione e il costo di costruzione (differenza tra le tabelle parametriche ante e post operam).
Nel caso i balconi non fossero presenti nel progetto al genio civile controlla la data del collaudo statico, se è posteriore a quella del tuo accatastamento (1972) significa che il collaudatore, nel momento del sopralluogo, ha certificato una struttura già prevista dei balconi (lo testimonia l'accatastamento!!) e puoi procedere con la scia...Per questa opzione chiedi al Comune...
Purtroppo per quanto riguarda la volumentia in più non credo sia sanabile, dovresti controllare se c'è cubatura residua, se va divisa tra i condomini
@Semola82 la determinazione dell'oblazione come decritto è superata dalla Legge 105/2024.
In generale e nel caso di specie in presenza di autorizzazione rilasciata il catasto non ha alcun valore probatorio della legittimità.
In generale e nel caso di specie in presenza di autorizzazione rilasciata il catasto non ha alcun valore probatorio della legittimità.
Dipende dal comune, considera che negli ultimi due mesi ho sanato 3 abusi riguardanti balconi e l'ho fatto come sopra descritto.
Il catasto non ha alcun valore urnanistico ma è un documento che certifica l'esistenza dei balconi prima del collaudo statico.
Il catasto non ha alcun valore urnanistico ma è un documento che certifica l'esistenza dei balconi prima del collaudo statico.
Ringrazio tutti per i consigli. Per quanto riguarda la volumetria, secondo voi, potrebbe aiutarmi il decreto salva casa dal momento che la cubatura realizzata abusivamente rientra nella tolleranza del 5% (5% poiché la superficie dell’immobile è inferiore a 100mq)?
Discorso complesso e delicato. Provo a dare delle indicazioni generali ed astratte.
Occorre tenere presenti due sistemi, rispetto al concesso di parziali difformità e variazioni essenziali che costituiscono lo spartiacque:
a) l'edificio a cui è attribuita l'intera volumetria (utilizzata/disponibile)
b) la singola unità immobiliare a cui sono attribuiti i parametri edilizi (cubatura relativa, superficie, altezze ecc.)
Nel momento in cui il primo coincide con il secondo (villetta ad esempio) non vi sarebbe alcuna distinzione e si procederebbe come descritto nel valutare le tolleranze (attenzione alle norme regionali che nel caso possono essere più restrittive. V. R. Lazio che prescrive un massimo del 2% relativamente alla cubatura dell'intero edificio come confine delle variazioni essenziali).
In generale se la cubatura rientra nei limiti allora la "volumetria" non costituisce irregolarità: tuttavia permane da sanare il discorso relativo a strutture e prospetti, in quanto non valutabili quantitativamente ma qualitativamente. Attenzione anche alla variazione di sagoma (sempre in riferimento alla norma regionale).
Nel caso di immobile in condominio si deve valutare che la condizione di tolleranza non arrechi comunque pregiudizio a terzi, privandoli di un (pari) diritto.
Occorre tenere presenti due sistemi, rispetto al concesso di parziali difformità e variazioni essenziali che costituiscono lo spartiacque:
a) l'edificio a cui è attribuita l'intera volumetria (utilizzata/disponibile)
b) la singola unità immobiliare a cui sono attribuiti i parametri edilizi (cubatura relativa, superficie, altezze ecc.)
Nel momento in cui il primo coincide con il secondo (villetta ad esempio) non vi sarebbe alcuna distinzione e si procederebbe come descritto nel valutare le tolleranze (attenzione alle norme regionali che nel caso possono essere più restrittive. V. R. Lazio che prescrive un massimo del 2% relativamente alla cubatura dell'intero edificio come confine delle variazioni essenziali).
In generale se la cubatura rientra nei limiti allora la "volumetria" non costituisce irregolarità: tuttavia permane da sanare il discorso relativo a strutture e prospetti, in quanto non valutabili quantitativamente ma qualitativamente. Attenzione anche alla variazione di sagoma (sempre in riferimento alla norma regionale).
Nel caso di immobile in condominio si deve valutare che la condizione di tolleranza non arrechi comunque pregiudizio a terzi, privandoli di un (pari) diritto.
