Ne ho già parlato in un altro post ma le questioni si stanno complicando e quindi ho bisogno di un confronto.
Magari esponendo la questione diventa più chiaro anche per me.
Villetta unifamiliare anni '60 con L.C.
Sopralzo 1980 (quindi 1 unità per ogni piano) con CE
Creazione 2 unità al piano terra nel 1985. (quindi 3 unità complessivamente) con CE
Anno 2025 si scopre che:
1 - manca una autorizzazione per cambio di uso da porticato di ingresso a soggiorno.
il porticato in questione era coperto dal tetto e poggiavo anche su un setto perimetrale..
in buona sostanza si limitarono a chiudere il porticato visto che era già coperto dal tetto.
e che le CE del 1980 e 1985 partivano già da questo stato di fatto ovvero che il porticato di ingresso era già stato inglobato nell'unità del piano terra.
2 - il fabbricato presenta lati maggiorati di 10 cm rispetto le misure originarie.
eccetto i due lati riguardanti il porticato che chiaramente si sono allungati di 5 metri l'uno
(ovvero la dimensione del porticato).
Dunque:
- ho calcolato il volume occupato dall'attuale fabbricato , secondo le norme di calcolo attuali,
e ne ho dedotto che è inferiore alla potenzialità volumetrica disponibile (seppure di pochi metri cubi).
quindi , se non ho capito male, ci sarebbe la doppia conformità secondo l'art. 34 ter.
Pertanto:
- oggi dovrei sanare certamente il portico (in termini di oneri di urb.ne e doppio del costo di costruzione che calcolerò riferendomi al piano originario altrimenti all'oggi avrei certamente una situazione non comparabile) ,
Ma la mia domanda è,
deve essere sanato anche il maggiore volume legato al maggiore spessore dei muri perimetrali ( 5 cm per lato)?
Perche' se tutti i muri fossero stati maggiori di 10 cm, sarebbero rientrati nella tolleranza e quindi non avrei dovuto sanarli, ma essendoci un ampliamento volumetrico del portico mai autorizzato, le maggiorazioni dei lati riguardanti il portico superano abbondantemente le tolleranze.
Spero di essere stata chiara.
Certo, sarebbe meglio riuscire ad inviare anche solo un disegnino per chiarire meglio.
Vi chiedo un riscontro in merito.
grazie
paola2 : [post n° 490032]
applicare il Salvacasa : perplessità
Certamente devi sanare tutte le difformità: la verifica è tra STATO ATTUALE | STATO AUTORIZZATO | CUBATURA "RESIDUA".
Attenzione che la collocazione nella fattispecie dell'art.36-bis (Parziali difformità o variazioni essenziali) non è immediata: devi sempre confrontarti con la norma regionale per verificare il "confine".
Mi spiego meglio con due scenari:
a) Volume in difformità > Volume massimo per le variazioni essenziali = Totale Difformità: art. 36 e Doppia Conformità -> verifica Cubatura disponibile sia all'epoca che ad oggi
b) Volume in difformità < Volume massimo per le variazioni essenziali = Difformità Parziale/Essenziale: art. 36-bis e Conformità Semplificata -> verifica Cubatura disponibile solo ad oggi
Attenzione che la collocazione nella fattispecie dell'art.36-bis (Parziali difformità o variazioni essenziali) non è immediata: devi sempre confrontarti con la norma regionale per verificare il "confine".
Mi spiego meglio con due scenari:
a) Volume in difformità > Volume massimo per le variazioni essenziali = Totale Difformità: art. 36 e Doppia Conformità -> verifica Cubatura disponibile sia all'epoca che ad oggi
b) Volume in difformità < Volume massimo per le variazioni essenziali = Difformità Parziale/Essenziale: art. 36-bis e Conformità Semplificata -> verifica Cubatura disponibile solo ad oggi
Mi sto leggendo le linee guida appena emanate.
riporto testualmente:
L'art.34-ter comma 4 dispone che "Le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall'articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis".
Ora, io mi trovo in una situazione in cui
1964 costruzione villetta unifamiliare con porticato coperto di accesso
1971 intervento al piano interrato ma i fronti già riportano la chiusura del porticato con finestrature (il muretto già esisteva)
Nessuna contestazione scritta ne ordine di demolizione in merito. (mai visto uno in realtà..)
1980 : sopralzo (nella pratica il piano terra presenta già un locale soggiorno al posto del porticato)
> rilascio abitabilità e nessuna contestazione/ ordine di demolizione.
Per altro sono seguite almeno 1 altra CE riguardante il piano di mio interesse e anche qua è stata rilasciata abitabilità.
DETTO QUESTO, rientro nell'ART. 34 TER comma 4?
se l'art. 34- ter comma 4 mi rende conforme la situazione del porticato,
le differenze nella dimensione dei lati dell'edificio nella sua globalità (ma anche limitatamente al piano terra su cui devo intervenire) sono contenute nella tolleranza del 2% e pertanto io posso dichiarare come legittimo lo stato di fatto attuale del mio appartamento.
Ovviamente richiamando tutti questi passaggi normativi.
dopo di che procedo con la sanatoria classica per diversa distribuzione interna.
Vista la complessità dei rapporti con l'altro proprietario (del piano sopralzato),
se possibile preferirei dovere procedere limitatamente al piano terra e non a livello globale. L'altro proprietario si rende però disponibile alla sottoscrizione in relazione alle parti cointestate, escludendo qualsiasi contributo economico.
Una cosa non mi è del tutto chiara:
Vanno comunque pagati gli oneri per il porticato chiuso a suo tempo?
Esponendo il caso al tecnico comunale, prima di essere velocemente salutata, mi parlò di art 34-ter "per mancata variante finale".
riporto testualmente:
L'art.34-ter comma 4 dispone che "Le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall'articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis".
Ora, io mi trovo in una situazione in cui
1964 costruzione villetta unifamiliare con porticato coperto di accesso
1971 intervento al piano interrato ma i fronti già riportano la chiusura del porticato con finestrature (il muretto già esisteva)
Nessuna contestazione scritta ne ordine di demolizione in merito. (mai visto uno in realtà..)
1980 : sopralzo (nella pratica il piano terra presenta già un locale soggiorno al posto del porticato)
> rilascio abitabilità e nessuna contestazione/ ordine di demolizione.
Per altro sono seguite almeno 1 altra CE riguardante il piano di mio interesse e anche qua è stata rilasciata abitabilità.
DETTO QUESTO, rientro nell'ART. 34 TER comma 4?
se l'art. 34- ter comma 4 mi rende conforme la situazione del porticato,
le differenze nella dimensione dei lati dell'edificio nella sua globalità (ma anche limitatamente al piano terra su cui devo intervenire) sono contenute nella tolleranza del 2% e pertanto io posso dichiarare come legittimo lo stato di fatto attuale del mio appartamento.
Ovviamente richiamando tutti questi passaggi normativi.
dopo di che procedo con la sanatoria classica per diversa distribuzione interna.
Vista la complessità dei rapporti con l'altro proprietario (del piano sopralzato),
se possibile preferirei dovere procedere limitatamente al piano terra e non a livello globale. L'altro proprietario si rende però disponibile alla sottoscrizione in relazione alle parti cointestate, escludendo qualsiasi contributo economico.
Una cosa non mi è del tutto chiara:
Vanno comunque pagati gli oneri per il porticato chiuso a suo tempo?
Esponendo il caso al tecnico comunale, prima di essere velocemente salutata, mi parlò di art 34-ter "per mancata variante finale".
