Solai maggiorati. Abuso o difformità e come risolvere?

Buongiorno,
Di che comune stiamo parlando?

L'art.34-bis DPR 380/2001 stabilisce che Le tolleranze si applicano alle SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI, non all'intero fabbricato.
Verifichi con un tecnico di sua fiducia se le eventuali difformità della sua unità immobiliare possano rientrare nelle tolleranze ammesse.

Grazie per l' interessamento.
L' unità immobiliare (appartamento e garage) è rispondente a quanto autorizzato dal Comune di Martellago (VE) sia in fase di costruzione che successive varianti volute dal primo proprietario e che sono rimaste tali a tutt'oggi (non presentano difformità sostanziali o soggette a tolleranze; ovviamente c'è qualche millimetro di differenza, ad esempio, misurando l' altezza in vari punti dell' appartamento).
Il fatto della tolleranza "sforata" soprattutto per effetto dei solai più spessi che il costruttore non ha regolarizzato a suo tempo, è stato "tirato in ballo" dal pool di tecnici che ha a suo tempo esaminato la fattibilità ai fini del c.d. Super bonus 110% e redatto la relativa "Relazione tecnica" nella quale ha evidenziato le misure che ho citato. Nella stessa è stato riportato il fatto che pur eccedendo la tolleranza del 2%, si sarebbe potuto fruire ugualmente dell' incentivo maggiorato in forza dello specifico Decreto di deroga emanato solo per gli interventi con il Super bonus 110% (non valido per il bonus facciate, ecobonus, bonus ristrutturazione, ecc ).
Fatto sta, comunque, che detto pool si è poi defilato accampando varie difficoltà organizzative, per cui ha "sollevato il polverone" per nulla, ma innescando il dubbio su come il condominio si dovrà comportare per agire nell' ambito della piena legittimità (in caso di vendita delle unità immobiliari, di interventi incentivati nelle stesse e/o sulle parti comuni, ecc. ).
Mi scuso se ho usato terminologie e riferimenti normativi in maniera impropria, ma non è il mio settore e, come ho già detto, sono alla ricerca di fonti serie e documentate delle quali potermi avvalere (o dolere).
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Buonasera architetto,
Il Comune è Martellago in provincia di Venezia.
Può leggere mie ulteriori specifiche nella risposta ad Alex fatta pochi minuti prima della presente.
Cordialmente

Buongiorno, ha spiegato tutto in maniera molto chiara; rimango dell'idea che, con riferimento all'articolo citato, la conformità urbanistico-edilizia della sua unità immobiliare sia confermata.
Per quanto riguarda la difformità riscontrata nell'altezza totale del fabbricato il condominio potrà avvalersi di un tecnico di fiducia per effettuare le opportune verifiche ed eventualmente procedere con la sanatoria edilizia.

Di solito cerco di non intervenire, ma mò proprio non ce la faccio...
Lei pretende "argomentazioni inoppugnabili", "fonti serie e documentate delle quali potermi avvalere", il tutto aggratis su un forum???
E i miei colleghi che poi le rispondono pure! Ma vada allo studio di un serio professionista e lo paghi per il servizio che deve renderle, così come fa sicuramente con avvocati, medici, commercialisti, ecc.!

Desnip scusami ma davvero non ti capisco, quella di Roberto è una delle tante domande e richieste che vengono poste in questo forum, alle quali, secondo il tuo principio, nessuno dovrebbe rispondere. Che abbia usato il termine "inoppugnabile" non significa che abbia preteso alcunché, ma solamente richiesto una rassicurazione per eventuali conseguenze che potrebbe avere la vendita di un immobile facente parte di un fabbricato che presenta delle irregolarità. Lo so che a volte ad alcune persone verrebbe da rispondere come hai fatto tu ma non mi sembrava affatto questo il caso...

Tali fattispecie rientra nelle attività di consulenza, ancorché non potendo visionare nè i luoghi nè i documenti la risposta non rappresenta una semplice "informazione", ma prevede uno studio del caso specifico. Inoltre la semplificazione delle argomentazioni esposte denota la completa disconoscenza della complessità dell'argomento. Incarichi un tecnico di fiducia.

Per educazione La ringrazio lo stesso per lo sforzo che Le è costato andare contro la Sua natura.
Se gradisce, mi dia pure in privato il Suo indirizzo così da affidarmi a Lei per la consulenza.
Ovviamente assumendosi la responsabilità del Suo eventuale operato nel caso in cui lo stesso non sia "il verbo" in assoluto.
"Ri" sottolineo che è appunto dopo aver interpellato (e in alcuni casi anche remunerato vari professionisti i quali si sono variegatamente e variamente espressi) che ho deciso di interpellare anche la rete.
Ho fatto ciò non per taccagneria, ma nella speranza che qualcuno come me - non necessariamente un serio professionista - abbia avuto il mio stesso problema e sia riuscito a risolverlo.
A tale proposito sto anche scrivendo al MIT chiedendo di istituire la possibilità dell' interpello, e relative FAQ, anche per il c.d. "Salva casa", così come fatto a suo tempo per il c.d. Superbonus 110%.
Da ultimo, dopo il Suo non richiesto contributo di pensiero, sto anche cercando di reperire l'Albo dei professionisti seri...
Cordialmente

Grazie di cuore Alex.
Ho letto la tua risposta pacata e garbata solo dopo che già avevo risposto a mia volta e me ne rammarico perché sarebbe stata ampiamente sufficiente solo la tua!
Cordialmente
P.S. - mandami pure la parcella, anche se non sei un professionista serio.

Egregio architetto,
come già rimarcato a Suo autorevole collega, di consulenze ne ho acquisite a iosa (anche a pagamento).
Siccome non costituiscono in nessun caso giurisprudenza né garanzia di risultato, ho cercato risposte tramite la rete, indipendentemente dalla qualifica professionale posseduta da chi ha risposto o vorrà farlo.
Ringrazio, ovviamente, i seri professionisti che intendano supportarmi costruttivamente, ma cerco più che altro qualche "profano" che abbia avuto un'esperienza analoga al mio caso.
Come già detto ad altro Suo collega, se Lei è in grado di garantirmi "il verbo" in assoluto, mi contatti pure in privato e ci accordiamo.
Cordialmente

Mi permetto di sostenere (anche se si sostiene benissimo da sola) la collega Desnip. È come chiedere un parere medico su un forum in internet e considerarlo inoppugnabile e certo....Ora, capisco tutto ma non può essere. È un forum, ci si può scambiare consigli e pareri tra tecnici o anche con l'utenza privata ma entro certi limiti. La consulenza seria ad un privato non la si fa su un forum, lo dico ai colleghi ma anche al privato. Bisogna rendersi conto su quali siano le sedi opportune

Non sapevo che suggerire un articolo di legge e chiedere di verificarlo con un tecnico di fiducia fosse poco serio e meritevole di una lezione di deontologia professionale. Nessuno qui ha rilasciato una consulenza nel senso stretto del termine; la richiesta fatta da Roberto credo poi dovrà comunque e necessariamente essere finalizzata (considerato lo scopo, ovvero la vendita di un immobile) attraverso una relazione a firma di un tecnico abilitato.
Ma poi perchè tutto questo astio? Più che una risposta quella di desnip sembrava quello che nel calcio viene definito un "fallo di frustrazione", mi dispiace ma c'è modo e modo di dire le cose...

Deduco dal fatto che siano stati incaricati numerosi professionisti che la risposta, "variegata e varia" che sia stata, non l'ha in ogni caso soddisfatta. Quello che cerca non lo troverà tuttavia incaricando altro tecnico nè tantomeno in rete: non si tratta di cercare casi "simili" ma di analizzare quello specifico.
Per dare una diagnosi (parere) occorre visitare il paziente (edificio).
L'unica informazione "inoppugnabile" che può ricevere è al riferimento giurisprudenziale (art. 34-bis, DPR 380/2001, commi 1 e 1bis), che prevede che la verifica venga eseguita a livello di singola unità immobiliare.
Detto questo francamente mi sfugge come possa aver ricevuto conclusioni contrastanti.

Per Kia e Desnip, grazie comunque.
E' il Vostro punto di vista e va rispettato, anche se il paragone con l'ambito medico non mi pare a luogo.
Non è possibile un obbligo di risultato in un campo, quale quello della Sanità, dove gli esiti sono imponderabili e non codificati/codificabili.
Mentre nell'ambito edilizio ritengo sussistano i requisiti per rendere certo e definito qualsiasi aspetto sia tecnico che normativo (è di qualche ora fa il contributo di pensiero che gli Ordini degli ingegneri, architetti, geometri e geometri laureati hanno rivolto al MIT, al fine di massimizzare l'iniziativa legislativa avviata, ma ancora significativamente perfettibile).
Cordialmente

"nell'ambito edilizio ritengo sussistano i requisiti per rendere certo e definito qualsiasi aspetto sia tecnico che normativo"

Magari!

Per Archifish,
chiedo scusa, volevo dire che "ritengo possibile sussistano" in quanto reputo siano dati (misure) il più delle volte che non sono rispettosi delle norme.
Nel mio caso il costruttore - chissà perchè - ha usato solai più spessi e probabilmente costosi sia in termini di fornitura che di posa in opera, rispetto a quelli del progetto autorizzato dal Comune.
E non lo ha fatto solo nel condominio dove ho l'appartamento, ma anche nei diversi condomini limitrofi.
Probabilmente, dato il lassismo di quei tempi, non ha ritenuto necessario spendere altro tempo e denaro per regolarizzare le varianti od ha calcolato male la tolleranza entro la quale l'opera sarebbe risultata legittima.
Cordialmente

Se fossero solo questione di "dati", la risposta non potrebbe che essere sempre coerente (non mi spingo a dire uniforme visto che, anche con parallelismo al mondo della medicina che invece, non per mio dire bensì per ben più alte menti pensanti prima di me, non sempre si giunge alla medesima conclusione).
Non lo è perchè sussiste sempre un margine (fallibile) di interpretabilità.

Detto ciò rinnovo la cortese richiesta - per pura curiosità - di chiarire quali siano state le osservazioni contrastanti ricevute nel merito della questione rappresentata.

Per Archspf,
le prime osservazioni contrastanti che mi vengono in mente, giusto per evitarmi perdite di tempo per andare nuovamente a spulciare le carte, sono ad esempio:
- l'architetto che faceva da capo team per il miraggio Superbonus 110% e che ha "scoperto" l'abuso, difformità, variazione (definendola non essenziale) o quel che l' è, riguardo all' altezza eccedente la tolleranza, ha dapprima detto che non se ne poteva fare nulla salvo poi, su mia imbeccata, accorgersi del decreto semplificazioni e farlo proprio (sottolineando che, però, non valeva per le altre forme incentivanti quali il bonus facciate, ecobonus, ecc. );
- un' altro architetto (con diplomi di agronomo e geometra) ha citato una l.r. del 1996 del Veneto che secondo lui consentiva aumento di spessore di muri e solai;
- il geometra che ha verificato la mia u.i. sempre per il 110%, riteneva che il Salva casa avesse elevato le tolleranze fino al 6% sugli immobili, salvo capitolare quando gli ho fatto presente che si parla di u.i. e tolleranze percentuali inversamente proporzionali rispetto alla superficie;
- l' u.t. comunale ha detto al primo architetto, che avremmo dovuto pagare una sanzione che, comprensiva delle spese tecniche e balzelli vari, si aggirava attorno ai 16k€;
- il geometra che da qualche giorno è subentrato nell' amministrazione del condominio, da me conosciuto e portato a parte del fatto in questione, ha minimizzato dicendo che per una così lieve differenza non c' è problema! Si presenta una richiesta di sanatoria e pace fatta.
Al che gli ho chiesto se ciò rendeva legittimo lo stato dell' immobile e dava accesso agli incentivi presenti e futuri e se deprezzava la vendibilita' dell' u.i., ma non ho capito la ... non risposta.
Anche quando gli ho chiesto se gli pareva congrua la sanzione non da poco, anche in considerazione del fatto che l' irregolarità non aveva comportato un accresciuto valore della proprietà, ha detto che secondo lui (che è riuscito a far sanare persino una piscina) era troppo e che la sanzione si sarebbe dovuta aggirare attorno al minimo edittale di €500-1.000 al massimo e che, in effetti, ci sarebbero potute essere limitaZioni per quanto riguarda l' accesso agli incentivi (ma si è riservato di approfondire e portare gli esiti alla prima assemblea;
- un navigato avvocato cassazionista del quale mi ero positivamente avvalso in altra circostanza - circostanza "senza speranza"a detta di altro mio amico avvocato che mi aveva consigliato di desistere - ha dapprima ritenuto che non vi fossero problemi per la vendita incondizionata salvo poi, all' incalzare delle mie argomentazioni/domande, fare totalmente marcia indietro e ipotizzare addirittura la demolizione od acquisizione del bene alla P.A..
Ha detto che ci avrebbe ragionato sopra, ma data la nota entità della di lui prestazione "senza obbligo di risultato", ho preferito non disturbarlo...
Senza contare tutte le fonti che ho consultato quotidianamente in rete sui vari Edilportale, Ingenio, Sole 24ore ed "esperti" vari che citano e commentano sentenze ai vari livelli di giudizio (anche esse spesso in contrapposizione).
Spero di aver soddisfatto la curiosità.
Cordialmente