Ampliamento art 36 DPR 380/01

Devi consultare la normativa locale. La sanatoria ex art. 36 legittima l'intervento eseguito ed a differenza del condono, permette opere di trasformazione rilevante.

Buongiorno archspf, intanto ti ringrazio come sempre gentilissimo nei preziosi consigli. Sul grafico del 2016, mi riporta sulla sanatoria art 36 DPR 380/01 la stanza è stata ampliata del 20% della sua volumetria penso che possa essere a tal punto applicato ex piano casa precedente ormai scaduto? Il regolamento regionale riporta della nuova legge di rigenerazione urbana:
9.quinquies. I comuni in sede di formazione e redazione del Piano strutturale, di cui al comma 1 dell’articolo 9 del regolamento regionale 4 agosto 2011, n. 5 (Regolamento di attuazione per il governo del territorio), individuano le aree nelle quali non è possibile applicare tali incentivi. Tali incentivi restano esclusi per gli edifici già beneficiari di incrementi volumetrici in deroga agli strumenti urbanistici.
Non riesco a capire se posso utilizzarlo di nuovo un' ulteriore 20% derivato dalla attuale legge di rigenerazione urbana o meno per fare un ampliamento su un altro immobile condividendone la volumetria tramite cessione con altri proprietari

La sanatoria non costituisce un incentivo (incremento volumetrico in deroga) in quanto presuppone - anzi - l'esistenza di cubatura residua: ritengo astrattamente (non potendo avere visione materiale della documentazione/norme locali e dovendo presuppore efficace il titolo in sanatoria) che contemporaneamente all'esistenza degli altri requisiti tu possa applicare la legge di rigenerazione urbana.

Ti ringrazio sempre gentilissimo ed esaustivo. Un ultima cosa, IF, gli indici di fabbricabilità possono essere sommati ad esempio con il piano di rigenerazione urbana del 20%: costituendo un intero lotto, anche se sono due separati e fanno parte dello stesso condominio, con l'approvazione da parte di tutti i proprietari?

Prego. Devi verificare che sia possibile la perequazione tenuto conto anche dei vincoli di PRG (es. lotto minimo, inderogabile): se sono due lotti è ininfluente che esista a valle un condominio che li contempli entrambi in quanto le regole da rispettare sono urbanistiche e non civilistiche.

Sempre gentilissimo. È fattibile la perequazione ho chiesto, un'altra cosa che non mi torna che nel 1994 il sottotetto risulta come volume tecnico ed escluso dalla volumetria esistente, anche se è attualmente l'intero immobile e il sottotetto sono in F3 quest'ultimo non è mai stato utilizzato come volume tecnico, bensì deposito ed è facilmente raggiungibile con una scala, senza botola. Presumo che per essere incluso nella volumetria totale, dovrei procedere con una variazione in primis con il cambio di destinazione d'uso procedendo a fare una variante del condono presentato in precedenza? È fattibile? Ci saranno anche altri oneri extra in aggiunta?. L'altezza del sottotetto è 2.55 m x 1.55 m e superficie 250 mq. La volumetria è stata calcolata con 250 mq x 2.05 di altezza totale ai fini dell'ottenimento dei MC totali.

Condono è una cosa, Sanatoria ordinaria un'altra. In entrambi casi non esistono "varianti" alle sanatorie menchemeno al condono che rappresenta (salvo rarissime eccezioni) una condizione "tombale".
Attenzione che in presenza di Condono non puoi effettuare interventi che eccedano la manutenzione straordinaria/risanamento conservativo del bene (principio consolidato giurisprudenziale).

Secondo la Legge Regionale specifica potesti, (sottolineo nell'ipotesi di esistenza di sanatoria ex art. 36 e non di condono) recuperare il sottotetto anche ai fini abitativi, se si verificano le condizioni al contorno: tale valutazione richiede uno studio di fattibilità e non è una semplice informativa.

Inoltre devi comprendere se:
a) il sottotetto era un "vuoto tecnico" ancorchè non praticabile: devi sanarlo in quanto esckuso anche dalla superficie accessoria e per il fatto che è stato realizzato, presumo spontaneamente, un vano di comunicazione.
b) un vano utile destinato già a uso accessorio (deposito, sgombero, lavatoio, ecc.). In tal caso potresti considerare il recupero, pagando i dovuti oneri "integrativi".

La trasformazione di un volume/superficie accessoria pertonenziale non rappresenta un cambio d'uso (la categoria è già residenziale) bensì un ampliamento.

Infine il computo del volume edificabile segue le regole specifiche locali.
Viste le numerose incertezze mi permetto di consigliarti l'assistenza di un tecnico più esperto.

Buonasera su un immobile condonato non può essere applicata la legge sulla rigenerazione urbana con il beneficio del 20%. Ritengo che ciò sia corretto, poiché altrimenti si verificherebbe una doppia premialità su un abuso sanato, ma nato irregolare, il che sarebbe illogico.

Per quanto riguarda le sopraelevazioni, penso che possano essere fattibili, a condizione che l’immobile non cambi destinazione d’uso rispetto a quanto stabilito nel condono rilasciato. Deve inoltre mantenere la conformità allo stato in cui è stato sanato e rispettare le normative urbanistiche vigenti.

Relativamente agli interventi di conservazione, manutenzione straordinaria e risanamento, ritengo che questi siano applicabili nell’arco temporale in cui l’istanza di condono è in corso di elaborazione ma non ancora definita.

Una volta ottenuto il condono, credo che, presentando una richiesta per un titolo edilizio (PDC), sia possibile valutare un aumento volumetrico.

Nel caso avessi interpretato erroneamente alcuni aspetti, ti sarei grato se potessi fornirmi ulteriori delucidazioni. Come sempre, grazie per la tua disponibilità e il prezioso supporto.

Di nuovo, grazie.

Sarò diretto: non andare ad interpretazione, segui la giurisprudenza.
Su immobile condonato non è possibile eseguire interventi che eccedano il Risanamento conservativo, aldilà degli effetti di una "doppia premialità" (comunque vietata espressamente; v. Corte Cost. n. 119/2024), per principio giurisprudenziale consolidato inerente il fatto che l'immobile è stato regolarizzato ma "non è legittimo" (è "legittimato" al massimo) e questo si applica ad istanze esitate (sanatoria rilasciata), giacché invece qualsiasi tipo di intervento in pendenza di domanda costituisce reiterazione del reato (v. Cass. Pen. n. 11788/2021, n. 27993/2020, n. 25985/2020, n. 48026/2019, n. 9648/2019, n. 51427/2014, n. 26367/2014 ; v. anche Cass. Pen. n. 41180/2021 con visione ancora più restrittiva ed estesa anche alla M.O. in quanto presuppone lo stato legittimo; v. TAR Lazio n. 22648/2024; v. TAR Campania 3541/2024; ecc.).

Pertanto la sopraelevazione è da escludersi su immobile condonato, in quanto nella migliore ipotesi configura Ristrutturazione edilizia.

In pratica qualsiasi cosa che possa creare volumetria è espressamente vietata dalla norma, anzi è escluso anche il beneficio di abbattimento e ricostruzione un indomani su un immobile condonato che prevede un bonus in volumetria del 35%. Anche se la sentenza della corte costituzionale 119/2024 vede la doppia premialità con il condono concesso e il piano casa, senza accedere a quest'ultima, presumo che si possa sopraelevare con la volumetria esistente. Non avendo aderito ad alcun incentivo o premio di rigenerazione urbana, non vedo vincoli ostativi, o sbaglio l'interpretazione della norma?

Mi scuso per l'ulteriore domanda e per aver fatto affidamento ancora una volta sulla tua gentilezza:
Effettuando una ricerca successiva ho dedotto che la volumetria di un immobile, una volta interamente utilizzata per il condono dello stesso, risulta completamente esaurita. Di conseguenza, non esiste volumetria residua che possa essere ceduta o trasferita. Pertanto, qualsiasi atto di traslazione o cessione di volumetria sarebbe illegittimo, anche se formalizzato mediante atto notarile, poiché riguarda un volume già integralmente impiegato." È giusta questa mia supposizione? In pratica anche senza piano casa, non si può utilizzare la volumetria in quanto la capacità edificatoria è raggiunta e cristallizzata dal condono. Ti ringrazio come sempre.

Lascia in disparte il piano casa che è (stata) una legge transitoria ancorché derogatoria: se hai un immobile CONDONATO non puoi fare interventi che vanno dalla R.E. in sù (pertanto non ci arriviamo neanche alla volumetria/superficie, ci fermiamo prima di cose "minori" come la modifica esteriore dei prospetti). La sopraelevazione comporta come risultato un "edificio in tutto o in parte diverso dal precedente" e rientra nella casistica espressamente esclusa. Questa è la sostanziale differenza tra una sanatoria ordinaria "a regime" (ex. art. 36 e nuovo art. 36-bis) ed una sanatoria "speciale" che rappresenta già un regalo.
Per rispondere alla tua domanda: è ininfluente il fatto che esista cubatura residua in quanto sei limitato al principio sopra richiamato che è di rango primario e sovraordinato.
Figurati, siamo qui a posta per questo ;-)

Buongiorno, il permesso di costruire era stato rilasciato nel 2024 inizio anno, la sentenza della corte costituzionale metà anno, effettivamente non ha effetto retroattivo vale per il futuro. Nel caso io inizio i lavori nel 2025 la sentenza ha effetto o è nulla, poiché è stata emessa dopo l'autorizzazione del comune con il permesso di costruire?
Penso che non abbia alcun effetto giuridico o sbaglio?
Però è stata presentata una variazione nel mese di novembre 2024, penso che sia considerato un nuovo titolo di edilizia autonomo. Poiché è un atto interruttivo e avviene dopo la sentenza 117/2024 della cart. Cost. In pratica rende inefficace e fa cadere la retroattiva.

Perdonami l'ultima domanda più per dirimere ogni dubbio: Anche in caso di ritiro della variante al Permesso di Costruire (PDC), il tecnico incaricato è comunque tenuto a presentare apposita istanza, la quale costituisce atto interruttivo idoneo a far decadere il termine di efficacia del permesso originario.

Tale circostanza rende l’intervento suscettibile di ricadere nell’ambito di applicazione della normativa dichiarata incostituzionale, anche se riferita a manufatti oggetto di condono, in quanto la successiva istanza determina un effetto retroattivo rispetto alla disciplina sopravvenuta.

Al contrario, qualora la variante non fosse mai stata presentata, e quindi non vi fosse stato alcun atto interruttivo, il titolo originario sarebbe rimasto valido ed efficace alla data antecedente alla pronuncia della Corte Costituzionale, e pertanto conforme alla normativa allora vigente.

La sentenza ha effetto in quanto è solo la più recente di una serie e ribadisce concetti consolidati che si perdono indietro negli anni: in ogni caso determina criteri interpretativi che hanno effetto retroattivo. La retroatovità a cui ti riferisci non centra poichè riguarda il principio "tempus regit actum" legato alle leggi.

Perdonami ma sono io ora a non capire: prima parli di sanatoria, poi di condono ed infine di variante al permesso. Sono 3 cose diverse.

Buongiorno perdonami l'ulteriore disturbo, se non applico il piano di rigenerazione urbana "premialità". E rispetto i vincoli urbanistici con un PDC su un immobile condonato e il comune assentisce con il permesso regolare. È possibile poi sopraelevare su un immobile condonato con la legge del 1994? Rilasciato con parere favorevole nel 2008?

In riferimento alle 3 cose, scusami, riporta concessione edilizia in sanatoria legge 724/94.

Ricapitolo in modo da risultare più comprensibile, senza un piano speciale (es ex piano casa) su un immobile CONDONATO (giusto il riferimento al secondo condono citato) puoi solo effettuare opere di manutenzione del bene. A tal proposito è utile la pronuncia della Corte Costituzionale con la sentenza del 28/01/2022 n. 24, ove specifica il limite applicativo della Rigenerazione Urbana (in termini di premalità) agli immobili regolarizzati in forma ordinaria (sanatoria ex art. 36 e 37): questo significa che puoi applicare la R.U. ma di fatto salvo eventuali incentivi o snellimenti procedurali non vi sarebbe altro vantaggio dovendo ricondurre le opere possibili su immobili condonati ad interventi di mera riqualificazione (non eccedenti M.S./R.C.).

Buonasera, un pensiero in merito nel mio condono si dice:

Il successivo recupero urbanistico dell’opera avverrà attraverso il relativo recepimento nello strumento urbanistico generale, previa variante ex art. 29 L. 47/85 questo significa che non era conforme urbanisticamente nel momento in cui è stata realizzata, se nel nuovo PRG quella norma è stata applicata dovrebbe essere urbanisticamente legittima e conforme. A tal punto non vedo i contrasti di legittimità. Nel senso l'opera in origine non era conforme ex art 29, ora invece si. Questo potrebbe essere un presupposto per la sopraelevazione in quanto il PRG attuale la rende conforme o sbaglio?
Ti ringrazio come sempre.

Buonasera ho trovato due sentenze interessanti, sentenza della Corte Costituzionale n. 238/2000:

Conferma che su un immobile condonato sono legittimi gli interventi edilizi che non modificano volumetria, sagoma o destinazione, come manutenzione o ristrutturazione leggera.

Tuttavia non legittima automaticamente ampliamenti o sopraelevazioni, che comportano incremento di volume.

la sentenza del TAR Pescara n. 445/2008.
TAR Pescara n. 445/2008:

Va oltre: afferma che una volta condonato, l'immobile deve essere trattato alla pari di uno originariamente legittimo.

Esclude la possibilità per i Comuni di limitare gli interventi edilizi (anche incisivi) solo perché l'immobile è stato condonato.

Punto chiave:
Il TAR ha annullato la norma comunale e il diniego del permesso di costruire, affermando che un immobile condonato è legittimo a tutti gli effetti. Non si può introdurre una normativa che lo penalizzi rispetto agli immobili legittimi ab origine.

Motivazione:
La sanatoria elimina l’illegittimità iniziale e l’immobile diventa giuridicamente regolare, quindi deve avere gli stessi diritti edilizi degli altri.

Vedo un nodo giurisprudenziale un dubbio che lascia nel limbo più totale i manufatti oggetto di condono.

principi superati dalle ulteriori sentenze che cristallizzano di fatto quanto già affermato in precedenza.

Buongiorno, data la complessità della normativa e le possibili variazioni a livello comunale, ti consiglio fortemente di consultare un tecnico abilitato per ottenere informazioni dettagliate e aggiornate sulla possibilità di effettuare l'ampliamento desiderato. Soprattutto può seguirti passo dopo passo in ogni specifico caso senza basarsi su ragionamenti teorici e poco pratici.
Tuttavia:
Sanatoria già ottenuta con art. 36 del DPR 380/2001
Hai regolarizzato un abuso edilizio nel 2016, dimostrando la doppia conformità, cioè che l'opera:
• era conforme alla disciplina urbanistica al momento della realizzazione;
• e alla data della presentazione della domanda di sanatoria.
Quindi, l'immobile è ora formalmente regolare e legittimo.

La premialità volumetrica del 20% (o più, a seconda della Regione) è prevista per immobili legittimamente edificati. Dato che hai sanato con art. 36, l'opera è legittima a tutti gli effetti, quindi puoi richiedere un nuovo Permesso di Costruire basandoti su quella legittimazione.
In generale:
• Il volume sanato è a tutti gli effetti “esistente”, quindi rientra nel computo volumetrico utile per calcolare l’ampliamento del 20%;
• Puoi richiedere il 20% di ampliamento rispetto a questo volume “sanato”;
• La sopraelevazione dovrà comunque rispettare i vincoli imposti dal piano di rigenerazione urbana (altezze massime, distanze, standard urbanistici, ecc.).

Però come ti dicevo, Le regole del Piano Casa / Rigenerazione Urbana variano da Regione a Regione e, talvolta, anche da Comune a Comune. Ad esempio:
• In Lazio, Toscana, Veneto, ecc., ci sono leggi regionali molto specifiche su cosa può essere sopraelevato e come.
• Alcuni Comuni escludono le opere sanate da ampliamenti se non hanno specifiche caratteristiche (es. destinazione, standard, ecc.).

Buongiorno, l'unico dubbio ricade sugli immobili condonati, che non sono assoggettati all'art 36, e non possono essere a loro volta oggetti di ampliamento. Oltre che forse l'unico caso possibile è in riferimento all'art 13 della legge 47/1985 che permette la doppia conformità. Nel caso fosse sanato senza essere espressamente riportato l'articolo di cui sopra, non dovrebbe essere legittimato a sopraelevazione. Il piano casa dalla legge costituzionale 119/2024 vieta espressamente il beneficio della doppia premialitá. Poi dipende se riguarda zone inedificabili o paesaggistiche per tutela dell'ambiente. È da verificare il singolo caso. Non tutti i condoni in senso stretto possono avere delle restrizioni l'art 13 è l'eccezione. In pratica anche senza un titolo, possono accedere a lavori strutturali, poiché al tempo della costruzione del manufatto tutte le circostanze rientravano nel PRG comunale. Poi non essendo esperto in materia può essere che abbia interpretato male

@tecnicoplus, ha detto di aver sanato con terzo condono, non con sanatoria ordinaria.

Buongiorno! Hai fatto un collage di leggi e sentenze che riguardano il condono edilizio, le normative urbanistiche e la legislazione sul piano casa e poi dato un interpretazione su basi teoriche.
Ogni pratica edilizia dipende sempre dal singolo caso!!!
Pertanto, ti consiglio di affidarti a un professionista della tua zona che conosca la legislazione vigente e del piano regolatore comunale.
La verifica caso per caso è fondamentale, perché ogni pratica segue un iter che solo il professionista che ti segue (dal vivo e praticamente) può conoscere nello specifico soprattutto in riferimento al tuo comune.

Una domanda è stata aperta una scia, per impianti interni e pavimentazione ecc. Su un immobile condonato con la legge del 724/1994 attualmente in F3 risultava solo con tamponature esterne. Per avere l'agibilità cosa posso fare? La mia parte riguarda solo una parte dell'immobile condonato piano rialzato, acquistato tempo fa con atto notarile, ma senza agibilità, ma ci sono altri immobili collegati in stato grezzo come un primo piano con tamponature sempre condonate. L'immobile dopo la domanda di condono è rimasto grezzo per molti anni, essendo subentrato dopo con l'acquisto e preciso che non è stato fatto negli anni, nessun tipo ti intervento per mancanze di possibilità economiche. Da precisare che l'immobile oggetto del secondo condono a differenza del primo non prevedeva l'agibilità in automatico.

"è stata aperta una scia, per impianti interni e pavimentazione ecc"...opere che non richiederebbero nemmeno CILA, probabilmente visto che trattasi di F3, ovvero immobile "al grezzo", si tratta di SCIA di completamento al termine della quale potrà essere presentata l'agibilità secondo le soggezioni locali.
L'agibilità non è in ogni caso "automatica", ancorché proprio su immobili condonati.

Grazie mille Archspf per il tuo contributo, quali documenti dovrei allegare al fine dell'ottenimento dell'agibilità? L'immobile ha una certificazione di idoneità statica.

La "lista" è generalmente indicata dal tuo comune in quanto rispetto alla documentazione standard può differire.

Buonasera Archspf, mi permetto una riflessione sul mio caso specifico.
Mi è stato rilasciato un condono edilizio ai sensi della Legge 724/1994, con riferimento all'art. 39 della medesima legge, nonché all’art. 31 della Legge 47/1985. Nella concessione in sanatoria è presente la seguente dicitura:

Il successivo recupero urbanistico dei lavori potrà avvenire attraverso il relativo recepimento nello strumento urbanistico generale, senza previa variante di recupero ex art. 29 della Legge 47/85’.



Questa formulazione mi ha fatto sorgere un dubbio interpretativo: se il Comune ha ritenuto l’opera compatibile con lo strumento urbanistico generale, al punto da non richiedere una variante ex art. 29, ciò può essere considerato, in qualche misura, come una forma implicita di recepimento dell'opera nello strumento urbanistico all’epoca della sua realizzazione e alla data attuale?

Ovvero, in una prospettiva giuridico-tecnica, tale dichiarazione può avvicinare il titolo rilasciato alla doppia conformità di cui all’attuale art. 36 del DPR 380/2001 (già art. 13 della L. 47/1985), che però non è formalmente citato nel provvedimento?

Capisco che si tratta di un condono straordinario e non di un accertamento di conformità, ma la mancata necessità di variante urbanistica potrebbe, in astratto, supportare la tesi di una legittimità urbanistica piena dell’immobile, quantomeno a livello attuale.

Mi chiedo, dunque, se questo elemento possa essere valorizzato in sede di valutazione per eventuali istanze future, ampliamenti o trasformazioni, pur nel rispetto dei vincoli imposti dalla giurisprudenza (in particolare dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 119/2024)."