Buongiorno a tutti,
mi scuso se non conosco a fondo la materia ma, pur essendo architetto, mi occupo marginalmente di edilizia. Si è presentata la necessità, nella casa di famiglia (porzione di vecchia casa semindipendente ristrutturata negli anni 80), di presentare una pratica per la sostituzione della recinzione. Dall'accesso agli atti dei documenti allegati al Concessione Edilizia però è risultato che a suo tempo era stata prevista una scala di accesso al sottotetto non abitabile, mai realizzata, e per il tetto era prevista una conformazione a due falde (tetto a capanna) mentre quello che è stato realizzato è un tetto a tre falde (a padiglione). Inoltre, a suo tempo la casa era stata rappresentata in pianta con muri ortogonali, mentre nella realtà, essendo una porzione di una vecchia casa, la pianta ha forma trapezia. Da un primo rilievo che ho fatto sembrano tutte opere in diminuzione, in quanto anche la casa, nella conformazione reale, avrebbe volume inferiore. Mi chiedevo se queste potessero rientrare tra le tolleranze esecutive così come definite dall'art.34 comma 2bis D.P.R. 380/01 introdotte dal cosiddetto "Salva casa": il riferimento è al minore dimensionamento del fabbricato e agli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Sono tuttavia frenata dal fatto che tetto e scala interna (non realizzata) siano opere strutturali e che quindi possano essere escluse da questa casistica, per le quali sarebbe necessaria invece una S.C.I.A. in sanatoria. Mi piacerebbe confrontarmi con qualche collega più esperto di me in materia.
Grazie mille
Mì : [post n° 492419]
Difformità e "Salva casa"
A livello di consistenza potresti rientrare nel concetto di "minor dimensione dell'edificio" richiamato all'art.34-bis comma 2-bis purché l'unità immobiliare coincida con l'intero fabbricato. In ogni caso andrebbe attestata (e dimostrata) la sussistenza delle tolleranze di cui al comma 1-bis.
Tuttavia rimarrebbero da sanare altre difformità che non trovano spazio nei concetti suesposti afferenti ai "parametri", tra cui:
a) sagoma planimetrica che in ogni caso si discosterà da quanto autorizzato (v. legge regionale)
b) sagoma volumetrica e prospetti, soprattutto in riferimento alla diversa configurazione del tetto
c) mancata realizzazione della scala
Verifica se sei ancora dentro le "variazioni essenziali" per applicare l'art. 36-bis, diversamente art. 36 in doppia conformità: da questa valutazione dipenderà anche il tipo di titolo necessario, atteso che parliamo di almeno R.E. (da capire se pesante, PDC o leggera, SCIA).
Giusta attenzione al fattore strutturale che merita attenzione disgiunta (o per meglio dire parallela): di fatto l'eventuale "tolleranza" sanerebbe solo le difformità urbanistiche. Per la sanatoria strutturale ti devi conformare all'art. 36-bis comma 3-bis (con richiamo al comma 3-bis comma 34-bis).
L'applicabilità dei principi è sempre "fatte salve le norme di settore".
Apprezzo molto l'esaustività della ricostruzione.
Tuttavia rimarrebbero da sanare altre difformità che non trovano spazio nei concetti suesposti afferenti ai "parametri", tra cui:
a) sagoma planimetrica che in ogni caso si discosterà da quanto autorizzato (v. legge regionale)
b) sagoma volumetrica e prospetti, soprattutto in riferimento alla diversa configurazione del tetto
c) mancata realizzazione della scala
Verifica se sei ancora dentro le "variazioni essenziali" per applicare l'art. 36-bis, diversamente art. 36 in doppia conformità: da questa valutazione dipenderà anche il tipo di titolo necessario, atteso che parliamo di almeno R.E. (da capire se pesante, PDC o leggera, SCIA).
Giusta attenzione al fattore strutturale che merita attenzione disgiunta (o per meglio dire parallela): di fatto l'eventuale "tolleranza" sanerebbe solo le difformità urbanistiche. Per la sanatoria strutturale ti devi conformare all'art. 36-bis comma 3-bis (con richiamo al comma 3-bis comma 34-bis).
L'applicabilità dei principi è sempre "fatte salve le norme di settore".
Apprezzo molto l'esaustività della ricostruzione.
Buongiorno, dividerei le due questioni in ordine cronologico a) per regolarizzare le difformità è necessario ragionare caso per caso documenti alla mano: da ciò che scrivi pare rientri nella SCIA ante 1977 cioè un lavoro di ricostruzione di quanto autorizzato e realizzato elencando tutti i titoli edilizi, dall'originale a quello finale, sembra difatti che l'ultimo non sia sufficiente. Nell'opera di ricostruzione e' meglio utilizzare le tolleranze costruttive che si basano su un'unità di misura quantitativa e non qualitativa per arrivare ad una definizione certa della difformità. Nonostante il discorso sia complesso si otterrà un nuovo titolo edilizio, di modo che il bene avrà una nuova base giuridica anche per future compravendite immobiliari. b) la recinzione esterna nel caso debbano essere realizzati plinti o carpenterie metalliche rientra nella SCIA (da verificare la preliminare esistenza di un vincolo paesaggistico) per centro storico. Se esiste il vincolo paesaggistico è probabile che anche il discorso di regolarizzazione ne debba tener conto. Tutto da prendere con le dovute pinze e visti i molteplici risvolti, è meglio parlarne con il collega dell' ufficio tecnico.
Ringrazio entrambi per le risposte davvero molto articolate. Fortunatamente l'immobile (che coincide con l'unità abitativa) non è posizionato nel centro storico né in altra area vincolata. Il rimando alla recinzione era dovuto al fatto che, ahimé, dovendo sostituire la recinzione esistente e necessitando quindi di pratica edilizia, è necessario attestare la conformità dell'immobile. A questo punto, fatte le verifiche sulle tolleranze, credo che mi convenga prendere appuntamento con il tecnico comunale e confrontarmi con lui.
Benvenuto nel magico mondo del "salvacasa" dove chi entra, spesso, ne esce con le idee più confuse di prima.
