Ciao a tutti, in relazione alla ristrutturazione del mio appartamento, l'architetto ha sbagliato a fare le rilevazioni progettuali, assegnando a una stanza una larghezza di 10 cm superiore a quella effettiva (stanza tra l'altro minimamente toccata da qualsivoglia modifica), oltre a sbagliare di pochi cm le dimensioni di quelle leggere modifiche murarie che sono state effettuate (una nicchia è stata indicata 3 cm meno profonda del valore effettivo, uno stanzino ha valori di lunghezza e larghezza 2/3 cm scostanti dall'effettivo). In fase di chiusura dei lavori, lo stesso mi ha detto che questi scostamenti rientrano della tolleranza prevista dal NTC del comune di Roma e non c'è bisogno di effettuare alcuna variazione catastale prima della chiusura della cila (è un appartamento di circa 75mq calpestabili). Ora, mi sembra di percepire che la tolleranza sia del 2%, ma non riesco a capire se questa investa la superficie e la cubatura totale dell'appartamento, o sia applicabile anche alle singole misure delle singole stanze. Nel primo caso non dovrebbero esserci problemi (lo scostamento sarebbe inferiore al metro quadrato), nel secondo si (10 cm su una larghezza di 3.56 sarebbe fuori tolleranza). Inoltre, sapete dirmi a cosa fa riferimento la voce "Data in cui la variazione si è verificata (ultimazione dei lavori)" sul modello di aggiornamento degli atti catastali? Perché lo stesso architetto mi ha inserito una data in cui sostiene fosse stata raggiunta l'agibilità (in realtà ancora dovevano fare il bagno, ma l'architetto sostiene che la data di ultimazione da indicare sia relativa ai lavori murari e questi erano effettivamente terminati), mentre tutti i lavori sono finiti oltre 6 mesi dopo...
Grazie a tutti in anticipo!
supernova : [post n° 492506]
Tolleranze costruttive in fase di ristrutturazione
La tolleranza (che peraltro del 5%, non del 2%, nel suo caso) non si applica alle misure lineari ma ai parametri dell'unità edilizia. Tuttavia, tralasciando il caso più critico (10 cm), i restanti scostamenti (escludendo categoricamente elementi come la nicchia poichè urbanisticamente irrilevante) possono essere dettati da:
a) approssimazioni dovute alla scala di rappresentazione (1:100)
b) assenza di un rilievo e rappresentazione di irregolarità ereditate dai titoli precedenti (pratica purtroppo ancora diffusa)
c) diversa strumentazione di rilievo (Lei con cosa ha preso le misure?) ed irregolarità costruttive del manufatto
In ogni caso quello che deve preoccuparle è piuttosto la consistenza in termini di superficie lorda, volume, sagoma ecc. nonchè della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari: tutti fattori che se già preesistenti non dipendono da una colpa del tecnico (che tuttavia risulterebbe negligente nel caso non avesse eseguito il rilievo)
La data della variazione catastale è quella in cui l'immobile torna ad essere funzionalmente disponibile, ovvero generalmente a conclusione dei lavori.
Tenuto conto che ascoltiamo una sola versione dei fatti, mi sembra ci siano numerose incongruenze da una parte ma anche dall'altra: se il tecnico sosteneva l'insussistenza della necessità di variazione catastale perché l'ha presentata?
Vista la complessità delle valutazioni, la mia risposta rimane di carattere prettamente generale dovendo nel caso incaricare un tecnico di sua fiducia per i necessari approfondimenti.
a) approssimazioni dovute alla scala di rappresentazione (1:100)
b) assenza di un rilievo e rappresentazione di irregolarità ereditate dai titoli precedenti (pratica purtroppo ancora diffusa)
c) diversa strumentazione di rilievo (Lei con cosa ha preso le misure?) ed irregolarità costruttive del manufatto
In ogni caso quello che deve preoccuparle è piuttosto la consistenza in termini di superficie lorda, volume, sagoma ecc. nonchè della sussistenza dei requisiti igienico-sanitari: tutti fattori che se già preesistenti non dipendono da una colpa del tecnico (che tuttavia risulterebbe negligente nel caso non avesse eseguito il rilievo)
La data della variazione catastale è quella in cui l'immobile torna ad essere funzionalmente disponibile, ovvero generalmente a conclusione dei lavori.
Tenuto conto che ascoltiamo una sola versione dei fatti, mi sembra ci siano numerose incongruenze da una parte ma anche dall'altra: se il tecnico sosteneva l'insussistenza della necessità di variazione catastale perché l'ha presentata?
Vista la complessità delle valutazioni, la mia risposta rimane di carattere prettamente generale dovendo nel caso incaricare un tecnico di sua fiducia per i necessari approfondimenti.
Grazie per la risposta!
La variazione catastale era necessaria perché sono state effettuate delle rimodulazioni di due ambienti (da cui sono scaturiti lo stanzino e la nicchia), oltre ad aver inserito un controsoffitto nel corridoio. L'architetto, dopo aver aperto la cila ha depositato il progetto, che non ha subito in fase realizzativa alcuna variazione, se non quei piccoli scostamenti di 2/3 cm nella lunghezza/larghezza dello stanzino e profondità della nicchia. La misura errata di 10 cm è un chiaro errore di trascrizione al momento della rilevazione pre-lavori, in quanto quella stanza non è stata investita da alcuna modifica. L'architetto non ha ritenuto necessaria la rilevazione post-lavori, nonostante la mia segnalazione di queste incongruenze (e ci sono molti altri problemi, che non hanno a che fare con la regolarità catastale, di cui se ne è lavato le mani).
In tutto ciò, la mia richiesta era appunto per capire se questi errori di misurazione lineare potessero essere oggetto di contestazione in futuro o possano rientrare nella tolleranza. A livelli di superficie utile e cubatura, credo non ci siano problemi (lo scarto sarebbe di 0,5 mq di superficie e 1,5 mc di volume, su 75 mq e circa 220 mc totali). L'architetto sostiene che per effettuare queste piccole correzioni bisognerebbe depositare i nuovi tipi, ma non lo ritiene necessario in quanto il tutto rientrerebbe nella tolleranza.
Per quanto riguarda la DOCFA quindi, andrà inserito il temine dei lavori totali e non quello in cui siano
terminati i soli lavori murari, conferma?
A margine, capisco in pieno la sua posizione sulla necessità di conoscere le varie versioni dei fatti, ma posso garantirle che incongruenze o negligenze da parte mia non ce ne sono state. Basta farle capire che i lavori sono durati 15 mesi più del previsto, non sono terminati con tutti gli interventi previsti (che mi sto sistemando da solo) e che lo stesso architetto lo ha definito l'unico appartamento che non gli ha dato il minimo problema in oltre 15 anni di lavoro.....alla mia domanda sul perché dei ritardi non ho mai avuto risposta, se non quella del titolare della ditta (suo amico, che mi sbeffeggiava anche dicendomi che in quei mesi lui ha fatto altri 10 lavori...)
La variazione catastale era necessaria perché sono state effettuate delle rimodulazioni di due ambienti (da cui sono scaturiti lo stanzino e la nicchia), oltre ad aver inserito un controsoffitto nel corridoio. L'architetto, dopo aver aperto la cila ha depositato il progetto, che non ha subito in fase realizzativa alcuna variazione, se non quei piccoli scostamenti di 2/3 cm nella lunghezza/larghezza dello stanzino e profondità della nicchia. La misura errata di 10 cm è un chiaro errore di trascrizione al momento della rilevazione pre-lavori, in quanto quella stanza non è stata investita da alcuna modifica. L'architetto non ha ritenuto necessaria la rilevazione post-lavori, nonostante la mia segnalazione di queste incongruenze (e ci sono molti altri problemi, che non hanno a che fare con la regolarità catastale, di cui se ne è lavato le mani).
In tutto ciò, la mia richiesta era appunto per capire se questi errori di misurazione lineare potessero essere oggetto di contestazione in futuro o possano rientrare nella tolleranza. A livelli di superficie utile e cubatura, credo non ci siano problemi (lo scarto sarebbe di 0,5 mq di superficie e 1,5 mc di volume, su 75 mq e circa 220 mc totali). L'architetto sostiene che per effettuare queste piccole correzioni bisognerebbe depositare i nuovi tipi, ma non lo ritiene necessario in quanto il tutto rientrerebbe nella tolleranza.
Per quanto riguarda la DOCFA quindi, andrà inserito il temine dei lavori totali e non quello in cui siano
terminati i soli lavori murari, conferma?
A margine, capisco in pieno la sua posizione sulla necessità di conoscere le varie versioni dei fatti, ma posso garantirle che incongruenze o negligenze da parte mia non ce ne sono state. Basta farle capire che i lavori sono durati 15 mesi più del previsto, non sono terminati con tutti gli interventi previsti (che mi sto sistemando da solo) e che lo stesso architetto lo ha definito l'unico appartamento che non gli ha dato il minimo problema in oltre 15 anni di lavoro.....alla mia domanda sul perché dei ritardi non ho mai avuto risposta, se non quella del titolare della ditta (suo amico, che mi sbeffeggiava anche dicendomi che in quei mesi lui ha fatto altri 10 lavori...)
