Sto cercando di venire a capo di una situazione.
La sanatoria condizionata in caso di parziale difformità o assenza di Scia semplice, prevede sanzioni da 1032 a 10328 € (oltre 2 volte l'aumento del VV).
Mentre la sanzione in caso di doppia conformità è da 516 a 5164 €.
Ora, io ho una situazione in cui un appartamento presenta opere non sanabili al piano interrato (bagno, cucina e ripostiglio) .
Mentre al Piano terra, ho piccole difformità sanabili nella distribuzione interna e un aumento dello spessore dei muri perimetrali, con misure esterne maggiori ma comunque contenute nella tolleranza costruttiva del 2%.
Ora vi chiedo, vista l'entità delle sanzioni (10328 € ...) nel caso di Scia Condizionata,
non è altrettanto fattibile in primis rimuovere le opere non sanabili (rimessa in pristino) così da "declassare" la sanatoria ad un semplice art. 37 con sanzione da 516 a 5164 €?
Voglio dire, le opere insanabili sono comunque da rimuovere .
il cliente lo farebbe comunque ma prima della sanatoria, quantomeno per evitare di esporsi ad una sanzione pesantissima.
anche perchè essendo a discrezione del tecnico comunale, ne temo l'orientamento (nel senso che normalmente applica il massimo..)
paola2 : [post n° 493363]
SANATORIA CONDIZIONATA art. 36 comma 2
L'art. 37 è stato abrogato e quanto contenuto (comma 4) è confluito nel nuovo art. 36-bis ove le sanzioni sono quelle richiamate.
Quello a cui ti riferisci non è l'oblazione per la sanatoria bensì la sanzione pecuniaria per l'abuso a cui fa seguito anche la rimozione.
Lo spessore murario/misura lineare sono dati "dimensionali" e non "parametri":
a) superficie lorda/coperta
b) superficie utile residenziale/accessoria
c) altezza lorda e volume
d) distacchi
e) sagoma
f) area di sedime/posizione nel lotto
g) requisiti igienico-sanitari
Dai tuttavia per scontato che gli interventi siano sanabili con Scia. In tale ipotesi, come già detto nel post precedente, è del tutto ininfluente il fatto di rimuovere prima le superfetazioni poichè il criterio è quello dell'aumento del valore venale dello stato "futuro" (nel caso di specie di sanatoria condizionata).
Inoltre non è il tecnico che a discrezione applica la sanzione, bensì su apposita delibera che tiene conto di "scaglioni" o di criteri di "proporzionalità" rispetto all'AVV comunicato dall'agenzia delle entrate.
Peraltro ove non si registri AVV, la sanzione è quella minima.
Diversamente (parziali difformità/var. essenziali dal permesso) si applica il doppio del contributo di costruzione (senza l'aumento del 20% per "doppia conformità").
Quello a cui ti riferisci non è l'oblazione per la sanatoria bensì la sanzione pecuniaria per l'abuso a cui fa seguito anche la rimozione.
Lo spessore murario/misura lineare sono dati "dimensionali" e non "parametri":
a) superficie lorda/coperta
b) superficie utile residenziale/accessoria
c) altezza lorda e volume
d) distacchi
e) sagoma
f) area di sedime/posizione nel lotto
g) requisiti igienico-sanitari
Dai tuttavia per scontato che gli interventi siano sanabili con Scia. In tale ipotesi, come già detto nel post precedente, è del tutto ininfluente il fatto di rimuovere prima le superfetazioni poichè il criterio è quello dell'aumento del valore venale dello stato "futuro" (nel caso di specie di sanatoria condizionata).
Inoltre non è il tecnico che a discrezione applica la sanzione, bensì su apposita delibera che tiene conto di "scaglioni" o di criteri di "proporzionalità" rispetto all'AVV comunicato dall'agenzia delle entrate.
Peraltro ove non si registri AVV, la sanzione è quella minima.
Diversamente (parziali difformità/var. essenziali dal permesso) si applica il doppio del contributo di costruzione (senza l'aumento del 20% per "doppia conformità").
Scusa l'ignoranza, ma la Delibera di cui parli è un atto del Comune quindi?
Devo incontrare il tecnico comunale e voglio inquadrare bene la questione.
Faccio fatica a comprendere il rapporto tra le difformità e le tolleranze.
Ti faccio il mio esempio:
Ho un aumento di volume, seppure minimo, causato dalla maggiore dimensione di uno dei lati perimetrali del mio appartamento.
Naturalmente ho anche un mio aumento di Superficie Lorda (riferito al mio solo appartamento) è di circa 2,00 mq.
L'aumento della superficie accessoria (al piano interrato) è di circa 1.00 mq (perchè la mia autorimessa si è ampliata ai danni del mio ripostiglio).
Da quello che pensavo di avere capito, in caso di parziale difformità dalla Scia, se le maggiorazioni di questi parametri, (non sconfinando il limite delle Variazioni Essenziali che riprendo dopo, sono contenute nelle Tolleranze Costruttive, non sono considerate AVV e quindi posso approntare una Sanatoria (condizionata perchè comunque ci sono opere da regolarizzare) di cui pagherò la sola sanzione pecuniaria (da 1032 a 10328 €).
La verifica delle Variazioni Essenziali (che Regione Lombardia ha deliberato in funzione di Volume, superficie coperta e altro..) la faccio facendo riferimento all'intero condominio o al mio solo appartamento?
Perchè il mio appartamento è a Piano Terra.
Sopra ci sono altri 4 piani quindi certamente ogni appartamento soprastante il mio avrà questa problematica.
Come gestisco la valutazione delle Variazioni essenziali in caso di condominio?
Questo è il passaggio che mi è, ancora, più fumoso...
Devo incontrare il tecnico comunale e voglio inquadrare bene la questione.
Faccio fatica a comprendere il rapporto tra le difformità e le tolleranze.
Ti faccio il mio esempio:
Ho un aumento di volume, seppure minimo, causato dalla maggiore dimensione di uno dei lati perimetrali del mio appartamento.
Naturalmente ho anche un mio aumento di Superficie Lorda (riferito al mio solo appartamento) è di circa 2,00 mq.
L'aumento della superficie accessoria (al piano interrato) è di circa 1.00 mq (perchè la mia autorimessa si è ampliata ai danni del mio ripostiglio).
Da quello che pensavo di avere capito, in caso di parziale difformità dalla Scia, se le maggiorazioni di questi parametri, (non sconfinando il limite delle Variazioni Essenziali che riprendo dopo, sono contenute nelle Tolleranze Costruttive, non sono considerate AVV e quindi posso approntare una Sanatoria (condizionata perchè comunque ci sono opere da regolarizzare) di cui pagherò la sola sanzione pecuniaria (da 1032 a 10328 €).
La verifica delle Variazioni Essenziali (che Regione Lombardia ha deliberato in funzione di Volume, superficie coperta e altro..) la faccio facendo riferimento all'intero condominio o al mio solo appartamento?
Perchè il mio appartamento è a Piano Terra.
Sopra ci sono altri 4 piani quindi certamente ogni appartamento soprastante il mio avrà questa problematica.
Come gestisco la valutazione delle Variazioni essenziali in caso di condominio?
Questo è il passaggio che mi è, ancora, più fumoso...
un vero peccato che non ci sia la funzione di citazione/rispondi, vabeh copio in collo tra virgolette per risponderti puntualmente.
"Scusa l'ignoranza, ma la Delibera di cui parli è un atto del Comune quindi?"
Solitamente il comune dispone di una delibera con il calcolo degli oneri/sanzioni/oblazioni (es. DAC 44/2011 per Roma), ovvero c'è sicuramente la legge regionale (es. L.R. Lazio 15/2008)
"Faccio fatica a comprendere il rapporto tra le difformità e le tolleranze.
Ti faccio il mio esempio:
Ho un aumento di volume, seppure minimo, causato dalla maggiore dimensione di uno dei lati perimetrali del mio appartamento.
Naturalmente ho anche un mio aumento di Superficie Lorda (riferito al mio solo appartamento) è di circa 2,00 mq.
L'aumento della superficie accessoria (al piano interrato) è di circa 1.00 mq (perchè la mia autorimessa si è ampliata ai danni del mio ripostiglio)."
Il confine è netto: entro la soglia di cui all'art 34-bis comma 1-bis qualsiasi variazione non è irregolarità e non va nemmeno sanata (va dichiarata con dimostrazione anche grafica nella prima pratica utile/atto di trasferimento). Nel caso di unità fino a 100 mq, l'alea è, come giustamente avevi anticipato, del 5%, pertanto l'ampliamento di 2 mq è tollerato. Nel caso della superficie accessoria, poichè mi è sfuggito/non lo hai specificato, devi verificare che il ripostiglio sia effettivamente Sup. residenziale ed a quel punto controllare se vi è eccedenza fuori soglia del 5% anche per gli spazi accessori, diversamente non parliamo di ampliamento ma di diversa distribuzione degli spazi interni.
"Da quello che pensavo di avere capito, in caso di parziale difformità dalla Scia, se le maggiorazioni di questi parametri, (non sconfinando il limite delle Variazioni Essenziali che riprendo dopo), sono contenute nelle Tolleranze Costruttive, non sono considerate AVV e quindi posso approntare una Sanatoria (condizionata perchè comunque ci sono opere da regolarizzare) di cui pagherò la sola sanzione pecuniaria (da 1032 a 10328 €)."
Fermo restando che la parziale difformità è solo dal permesso, mentre per la SCIA ci sono l'assenza di titolo e la difformità generica, le maggiorazioni (o diminuzioni) devono in prima battuta eccedere il limite del 34-bis per determinare difformità, dopodichè verificherai che la soglia delle variazioni essenziali non sia superata per rimanere in art. 36-bis. Se invece le maggiorazioni sono contenute nelle tolleranze, non devi fare alcuna sanatoria in merito.
L'AVV è solo un parametro per determinare la sanzione per la Scia in sanatoria: c'è solo la sanzione pecuniaria.
"La verifica delle Variazioni Essenziali (che Regione Lombardia ha deliberato in funzione di Volume, superficie coperta e altro..) la faccio facendo riferimento all'intero condominio o al mio solo appartamento?"
Sempre e solo a livello di appartamento.
"Scusa l'ignoranza, ma la Delibera di cui parli è un atto del Comune quindi?"
Solitamente il comune dispone di una delibera con il calcolo degli oneri/sanzioni/oblazioni (es. DAC 44/2011 per Roma), ovvero c'è sicuramente la legge regionale (es. L.R. Lazio 15/2008)
"Faccio fatica a comprendere il rapporto tra le difformità e le tolleranze.
Ti faccio il mio esempio:
Ho un aumento di volume, seppure minimo, causato dalla maggiore dimensione di uno dei lati perimetrali del mio appartamento.
Naturalmente ho anche un mio aumento di Superficie Lorda (riferito al mio solo appartamento) è di circa 2,00 mq.
L'aumento della superficie accessoria (al piano interrato) è di circa 1.00 mq (perchè la mia autorimessa si è ampliata ai danni del mio ripostiglio)."
Il confine è netto: entro la soglia di cui all'art 34-bis comma 1-bis qualsiasi variazione non è irregolarità e non va nemmeno sanata (va dichiarata con dimostrazione anche grafica nella prima pratica utile/atto di trasferimento). Nel caso di unità fino a 100 mq, l'alea è, come giustamente avevi anticipato, del 5%, pertanto l'ampliamento di 2 mq è tollerato. Nel caso della superficie accessoria, poichè mi è sfuggito/non lo hai specificato, devi verificare che il ripostiglio sia effettivamente Sup. residenziale ed a quel punto controllare se vi è eccedenza fuori soglia del 5% anche per gli spazi accessori, diversamente non parliamo di ampliamento ma di diversa distribuzione degli spazi interni.
"Da quello che pensavo di avere capito, in caso di parziale difformità dalla Scia, se le maggiorazioni di questi parametri, (non sconfinando il limite delle Variazioni Essenziali che riprendo dopo), sono contenute nelle Tolleranze Costruttive, non sono considerate AVV e quindi posso approntare una Sanatoria (condizionata perchè comunque ci sono opere da regolarizzare) di cui pagherò la sola sanzione pecuniaria (da 1032 a 10328 €)."
Fermo restando che la parziale difformità è solo dal permesso, mentre per la SCIA ci sono l'assenza di titolo e la difformità generica, le maggiorazioni (o diminuzioni) devono in prima battuta eccedere il limite del 34-bis per determinare difformità, dopodichè verificherai che la soglia delle variazioni essenziali non sia superata per rimanere in art. 36-bis. Se invece le maggiorazioni sono contenute nelle tolleranze, non devi fare alcuna sanatoria in merito.
L'AVV è solo un parametro per determinare la sanzione per la Scia in sanatoria: c'è solo la sanzione pecuniaria.
"La verifica delle Variazioni Essenziali (che Regione Lombardia ha deliberato in funzione di Volume, superficie coperta e altro..) la faccio facendo riferimento all'intero condominio o al mio solo appartamento?"
Sempre e solo a livello di appartamento.
"Nel caso di unità fino a 100 mq" si parla di Superficie Utile giusto?
"Se invece le maggiorazioni sono contenute nelle tolleranze, non devi fare alcuna sanatoria in merito"
Però, ho comunque queste irregolarità :
- la traslazione di una finestra sul fronte A PT
- demolizione di bagno e cucina nell'interrato,
- il ripristino di una porta che funge da antibagno (mai realizzata)
- la creazione di una parete all'ingresso, per diminuire la superficie del soggiorno altrimenti il Rai non è soddisfatto...
dovrò comunque fare una Sanatoria condizionata.
E aggiungo un dato che probabilmente non è una eccezione per le pratiche di 30 anni fà.
I disegni sono parchi di misure (a volte sbagliate pure quelle), di conteggi di superfici (a volte sbagliati pure quelli) e a volte neanche sono menzionate le superfici dei locali accessori...
Ergo temo di dovere rifare l'accesso agli atti per partire dai dati di progetto e calcoli di volumi e quant'altro.
"Se invece le maggiorazioni sono contenute nelle tolleranze, non devi fare alcuna sanatoria in merito"
Però, ho comunque queste irregolarità :
- la traslazione di una finestra sul fronte A PT
- demolizione di bagno e cucina nell'interrato,
- il ripristino di una porta che funge da antibagno (mai realizzata)
- la creazione di una parete all'ingresso, per diminuire la superficie del soggiorno altrimenti il Rai non è soddisfatto...
dovrò comunque fare una Sanatoria condizionata.
E aggiungo un dato che probabilmente non è una eccezione per le pratiche di 30 anni fà.
I disegni sono parchi di misure (a volte sbagliate pure quelle), di conteggi di superfici (a volte sbagliati pure quelli) e a volte neanche sono menzionate le superfici dei locali accessori...
Ergo temo di dovere rifare l'accesso agli atti per partire dai dati di progetto e calcoli di volumi e quant'altro.
