Il cliente mi chiede la verifica dello stato legittimo di un negozio appartenente ad una corte oggetto di PDR negli anni 90.
Dai miei rilievi le aperture su fronte strada sono leggermente difformi.
Per leggermente difformi intendo 0.95x1.75 invece che 1.00x1.70 autorizzati.
fatta salva una vetrina: 2.15 x 2.65 invece che 2.30x2.60.
Sul cortile interno invece le aperture sono più grandi (in altezza) dell'autorizzato.
Le misure interne tornano.
E non è poco considerando che non esiste 1 muro che è 1 che segua una ortogonale .
del resto era un vecchio cortile...)
A conti fatti i RAI sono cmq garantiti (1/8).
Stavo rileggendo il SalvaCasa alla ricerca di indicazioni sugli immobili non residenziali per capire se questo negozio possa eventualmente ricadere nelle tolleranze ex art. 34 - bis e se si in quale delle aliquote previste.
In questo caso avrei una SU di circa 110,00 mq.
La difformità delle Altezze interne è contenuta nella tolleranza del 2 %.
la Sagoma è invariata fatto salvo che la vetrina è stata posizionata più interna rispetto il filo del muro esterno.
Anche la differenza di Volume è contenuta nel 2% di tolleranza.
Le difformità riguarderebbero minime variazioni nella distribuzione interna dei tavolati e appunto le diverse dimensioni delle aperture in facciata.
Pertanto, quale strumento per sanare le difformità interne e le diverse dimensioni delle aperture ?
paola2 : [post n° 496894]
Sanatoria negozio in centro storico
Le tolleranze si applicano alle singole unità immobiliari e la norma non specifica limitazioni di destinazione d'uso. In ogni caso la tolleranza riguarda i parametri (non le "misure lineari", salvo i distacchi), che nel caso di specie sono rappresentati dai RAI delle finestre (quantitativo), motivo per cui come giustamente individuato, occorre comunque sanare le difformità di prospetto (astratto).
La procedura è quella della Scia art. 36-bis distinguendo e sommando (generalmente) l'oblazione per le opere interne (solitamente 1.000/2.000 €, v. nel tuo comune) da quella relativa ai prospetti, proporzionale al doppio dell'incremento di valore venale, indicato dall'ADE, verosimilmente pari a 0 e pertanto dovresti poter applicare la sanzione minima tra 516 e 1.032 a seconda o meno che rispetti la "doppia conformità".
La procedura è quella della Scia art. 36-bis distinguendo e sommando (generalmente) l'oblazione per le opere interne (solitamente 1.000/2.000 €, v. nel tuo comune) da quella relativa ai prospetti, proporzionale al doppio dell'incremento di valore venale, indicato dall'ADE, verosimilmente pari a 0 e pertanto dovresti poter applicare la sanzione minima tra 516 e 1.032 a seconda o meno che rispetti la "doppia conformità".
Anche il tecnico comunale mi dice che si dovrebbe percorrere la strada dell'art 36 bis con richiesta alla ADE di verificare l'incremento del valore venale.
piccola nota: che incremento possa comportare il fatto che 2 finestre siano leggermente più grandi rispetto la situazione autorizzata, in assenza di aumento di superficie, non lo capisco...
l'iter è però assai impegnativo per il comune perchè, se non ho capito male, va richiesta alla ADE una perizia che viene pagata dal comune stesso.
( il tecnico comunale in qualche modo mi dissuaderebbe dall'intraprendere questa strada).
Peraltro con tempistiche della ADE ignote nel senso che non sono prevedibili.
Ora, il cliente vorrebbe vendere entro una certa data ma mi domando se il rogito possa essere fatto anche in pendenza di questa risposta della ADE, pagando poi comunque il cliente l'eventuale saldo della sanzione (qualora ci fosse).
Diversamente mi è stato eventualmente indicato di depositare una Scia in sanatoria con pagamento della sanzione massima di 5164,00 € che chiude la questione.
Condivido queste indicazioni così da trovare spunto di riflessione per il prosieguo della pratica.
Aggiungo un dato ulteriore.
Le misure interne sono confermate.
Ma, la superficie utile indicata nella CE originaria è inferiore a quella da me calcolata (con il programma di disegno è molto semplice per me e meno certamente per i tecnici degli anni 90...)
E considerando che le quote interne coincidono..
così come l'andamento dei muri...
Devono avere sbagliato i calcoli delle superfici (i muri non sono ortogonali, ma le triangolazioni esistevano anche 35 anni fà...)
Pertanto numericamente sembrerebbe che ci sia un aumento di superficie che in realtà non cè.
piccola nota: che incremento possa comportare il fatto che 2 finestre siano leggermente più grandi rispetto la situazione autorizzata, in assenza di aumento di superficie, non lo capisco...
l'iter è però assai impegnativo per il comune perchè, se non ho capito male, va richiesta alla ADE una perizia che viene pagata dal comune stesso.
( il tecnico comunale in qualche modo mi dissuaderebbe dall'intraprendere questa strada).
Peraltro con tempistiche della ADE ignote nel senso che non sono prevedibili.
Ora, il cliente vorrebbe vendere entro una certa data ma mi domando se il rogito possa essere fatto anche in pendenza di questa risposta della ADE, pagando poi comunque il cliente l'eventuale saldo della sanzione (qualora ci fosse).
Diversamente mi è stato eventualmente indicato di depositare una Scia in sanatoria con pagamento della sanzione massima di 5164,00 € che chiude la questione.
Condivido queste indicazioni così da trovare spunto di riflessione per il prosieguo della pratica.
Aggiungo un dato ulteriore.
Le misure interne sono confermate.
Ma, la superficie utile indicata nella CE originaria è inferiore a quella da me calcolata (con il programma di disegno è molto semplice per me e meno certamente per i tecnici degli anni 90...)
E considerando che le quote interne coincidono..
così come l'andamento dei muri...
Devono avere sbagliato i calcoli delle superfici (i muri non sono ortogonali, ma le triangolazioni esistevano anche 35 anni fà...)
Pertanto numericamente sembrerebbe che ci sia un aumento di superficie che in realtà non cè.
Sul primo punto c'è una piccola precisazione da fare: la sanzione di 5164 è quella ridotta nel caso si rispetti il principio della "doppia conformità", diversamente è 10.328€! Mi pare una risposta di convenienza per il comune.
Il concetto di AVV, pur essendo teoricamente legato all'intero valore venale, è operativamente applicabile solo quando l'abuso ha un impatto diretto e misurabile sui parametri fisici o funzionali riconosciuti dalle prassi estimative (superfici, rendita, destinazione). Negli altri casi, dovrebbe prevalere la soglia minima prevista dalla legge (minimo edittale).
La riflessione è: fermo restando che difficilmente interventi con aumento di superficie andrebbero inquadrati nella SCIA (che si ferma alla R.E. Leggera), non ha alcun senso logico nè pratico, a mio parere, il criterio proposto dalla norma. Sarebbe stato molto più semplice applicare una sanzione in base al computo estimativo dell'opera realizzata (come avveniva a Roma prima del Salva Casa).
Il concetto di AVV, pur essendo teoricamente legato all'intero valore venale, è operativamente applicabile solo quando l'abuso ha un impatto diretto e misurabile sui parametri fisici o funzionali riconosciuti dalle prassi estimative (superfici, rendita, destinazione). Negli altri casi, dovrebbe prevalere la soglia minima prevista dalla legge (minimo edittale).
La riflessione è: fermo restando che difficilmente interventi con aumento di superficie andrebbero inquadrati nella SCIA (che si ferma alla R.E. Leggera), non ha alcun senso logico nè pratico, a mio parere, il criterio proposto dalla norma. Sarebbe stato molto più semplice applicare una sanzione in base al computo estimativo dell'opera realizzata (come avveniva a Roma prima del Salva Casa).
la SCIA con sanzione da 5164 € è legata al rispetto della doppia conformità.
Quali parametri devono essere doppiamente conformi?
la questione quindi dovrebbe essere se queste variazioni (ovvero le diverse dimensioni delle aperture esterne) sarebbero state consentite ora come allora?
In pratica le finestre ingrandite nel cortile interno lo sono perche' è stato ridotto il parapetto...
Quale norma verificare ora come allora che indichi la fattibilità di modificare le aperture in facciata?
Peraltro alcune differiscono di soli 5 cm per lato.. potrebbero essere ricondotte alle tolleranze esecutive?
Cioè, non ho distanze dai confini, ne volumi (la altezza interna differisce di 3/5 cm)..
Attendo vs riscontri.
Resto in attesa di capire quale sia la via anche per una questione di tempistica...
Ovvero se depositassi la Sanatoria con AVV , dovrei attendere il parere della ADE per vendere l'immobile oppure si potrebbe fare in pendenza di questo parere?
Ah... le opere interne, ovvero una diversa e direi corretta rappresentazione grafica della distribuzione interna le do per doppiamente conformi.
Almeno queste...
Quali parametri devono essere doppiamente conformi?
la questione quindi dovrebbe essere se queste variazioni (ovvero le diverse dimensioni delle aperture esterne) sarebbero state consentite ora come allora?
In pratica le finestre ingrandite nel cortile interno lo sono perche' è stato ridotto il parapetto...
Quale norma verificare ora come allora che indichi la fattibilità di modificare le aperture in facciata?
Peraltro alcune differiscono di soli 5 cm per lato.. potrebbero essere ricondotte alle tolleranze esecutive?
Cioè, non ho distanze dai confini, ne volumi (la altezza interna differisce di 3/5 cm)..
Attendo vs riscontri.
Resto in attesa di capire quale sia la via anche per una questione di tempistica...
Ovvero se depositassi la Sanatoria con AVV , dovrei attendere il parere della ADE per vendere l'immobile oppure si potrebbe fare in pendenza di questo parere?
Ah... le opere interne, ovvero una diversa e direi corretta rappresentazione grafica della distribuzione interna le do per doppiamente conformi.
Almeno queste...
Ti sfugge il concetto base: i parametri sono quelli urbanisticamente rilevanti (es. interventi consentititi dal piano regolatore, altezze lorde/massime, superfici, volumi e distanze), quelli edilizi/igienico-sanitari (es. dimensioni/altezze minime, rapporti aeroilluminanti, elementi tipici del regolamento edilizio locale) e quelli di settore (es. sicurezza, strutture, impianti e risparmio energetico quest'ultimo lo cito in punta di diritto).
Gli stessi che se applicassi l'art. 36 tout-court: nel caso di specie non devi verificare la mera dimensione in sè (che torno a ripetere non è un parametro) delle aperture ma lo sviluppo che incide sui rapporti aeroilluminanti (che è un parametro) ;-)
Stessa cosa dicasi per le tolleranze: si applicano ai parametri.
La Scia senza pagamento a saldo dell'oblazione non è efficace e permane pertanto il vizio di irregolarità, dunque tecnicamente l'immobile non sarebbe commerciabile, tuttavia si potrebbe fare un parallelismo con il condono pendente (che sarebbe peggio) ove è risaputo sia possibile rogitare in presenza delle oblazioni pagate.
Gli stessi che se applicassi l'art. 36 tout-court: nel caso di specie non devi verificare la mera dimensione in sè (che torno a ripetere non è un parametro) delle aperture ma lo sviluppo che incide sui rapporti aeroilluminanti (che è un parametro) ;-)
Stessa cosa dicasi per le tolleranze: si applicano ai parametri.
La Scia senza pagamento a saldo dell'oblazione non è efficace e permane pertanto il vizio di irregolarità, dunque tecnicamente l'immobile non sarebbe commerciabile, tuttavia si potrebbe fare un parallelismo con il condono pendente (che sarebbe peggio) ove è risaputo sia possibile rogitare in presenza delle oblazioni pagate.
