Alessio : [post n° 496978]
Interventi postumi al 24/05/2024 come regolarizzare
Gentilissimi colleghi, su un appartamento è stato fatto un accertamento di conformità nel 2025 quindi post salva casa. Dopo aver rilevato il tutto mi accorgo di alcune discordanze, quali sagoma più ampia di 15 cm circa e finestre spostate di 15 cm circa. Si tratta di errori di rappresentazione del precedente tecnico, come fare in questi casi? Se rientrano al di sotto del 2% non vanno comunicati giusto?
Gli errori materiali o di rappresentazione, salvo diversa interpretazione strettamente locale, vanno trattati come difformità "formali" e pertanto sanate ove possibile ed ove la discordanza sia superiore a quella dell'art. 34-bis comma 1-bis (variabile in base alla superficie utile dell'immobile), ovvero richiesto annullamento del titolo (inefficace) e ripresentazione della sanatoria ex-novo (tanto vale...): la difformità di sagoma è improbabile sia avvenuta in epoca successiva alla costruzione ovvero conseguente ad un'opera di trasformazione come potrebbe essere invece quella dei prospetti (più suscettibili di possibili modifiche nel tempo).
SAGOMA
Parli di sagoma e di una maggiore ampiezza: la sagoma rappresenta il perimetro plani-volumetrico e si valuta come differenza in eccedenza o in rientranza rispetto a quella di progetto: la sola maggiore ampiezza è di per sè un ampliamento che afferisce primariamente alla superficie lorda e di trasposto al volume edificabile.
Occorre confrontarsi con le regole regionali in merito alle variazioni essenziali e capire di cosa stiamo parlando:
a) rientra nel perimetro richiamato -> art. 36-bis*
b) esce dai limiti -> art. 36*
*Attenzione: se è confermata la lettura che ho dato al tuo caso (ampliamento, e siamo fuori dalla tolleranza) salvo rarissime eccezioni (senza contare le implicazioni civilistiche, qualora stessimo parlando di immobile in condominio), nel 99% dei casi la situazione risulterà insanabile per ovvi motivi.
TOLLERANZE
Come già detto un centinaio di volte almeno, le tolleranze si applicano esclusivamente ai parametri edilizi ed igienico-sanitari, che sono tutti valori "quantitativi" (ed ad esclusione delle distanze/distacchi e delle altezze minime non stiamo parlando di misure lineari): la diversa posizione o dimensione delle finestre sono valutazioni "qualitative" che afferiscono ai prospetti e pertanto non rientrano nella condizione richiamata e vanno sempre sanati. Ciò tradotto, se per esempio il RAE è inferiore a 1/8 ma contenuto entro la tolleranza, tale parametro non andrà considerato tra le difformità da sanare in quanto "assolto", viceversa occorrerà predisporre sanatoria condizionata all'esecuzione di opere di adeguamento poichè diversamente si sarebbe nella condizione di insanabilità (<1/8 e >tolleranza).
In ogni caso le irregolarità che rientrano nelle tolleranze vanno comunque sempre "comunicate" o nel primo titolo utile o nel primo atto di trasferimento (comma 3).
Mi stupisce che ad oggi, dopo tutte queste modifiche, ci sia ancora qualcuno che lavora con i piedi e si perda l'ennesima occasione per stabilire un "anno zero": mi riferisco all'accertamento di conformità che stando alle tue indicazioni, è risultato viziato da errori che io giudico gravi e di negligenza più che di "rappresentazione"). Se queste sono le premesse non oso immaginare il contenuto della sanatoria ;-)
SAGOMA
Parli di sagoma e di una maggiore ampiezza: la sagoma rappresenta il perimetro plani-volumetrico e si valuta come differenza in eccedenza o in rientranza rispetto a quella di progetto: la sola maggiore ampiezza è di per sè un ampliamento che afferisce primariamente alla superficie lorda e di trasposto al volume edificabile.
Occorre confrontarsi con le regole regionali in merito alle variazioni essenziali e capire di cosa stiamo parlando:
a) rientra nel perimetro richiamato -> art. 36-bis*
b) esce dai limiti -> art. 36*
*Attenzione: se è confermata la lettura che ho dato al tuo caso (ampliamento, e siamo fuori dalla tolleranza) salvo rarissime eccezioni (senza contare le implicazioni civilistiche, qualora stessimo parlando di immobile in condominio), nel 99% dei casi la situazione risulterà insanabile per ovvi motivi.
TOLLERANZE
Come già detto un centinaio di volte almeno, le tolleranze si applicano esclusivamente ai parametri edilizi ed igienico-sanitari, che sono tutti valori "quantitativi" (ed ad esclusione delle distanze/distacchi e delle altezze minime non stiamo parlando di misure lineari): la diversa posizione o dimensione delle finestre sono valutazioni "qualitative" che afferiscono ai prospetti e pertanto non rientrano nella condizione richiamata e vanno sempre sanati. Ciò tradotto, se per esempio il RAE è inferiore a 1/8 ma contenuto entro la tolleranza, tale parametro non andrà considerato tra le difformità da sanare in quanto "assolto", viceversa occorrerà predisporre sanatoria condizionata all'esecuzione di opere di adeguamento poichè diversamente si sarebbe nella condizione di insanabilità (<1/8 e >tolleranza).
In ogni caso le irregolarità che rientrano nelle tolleranze vanno comunque sempre "comunicate" o nel primo titolo utile o nel primo atto di trasferimento (comma 3).
Mi stupisce che ad oggi, dopo tutte queste modifiche, ci sia ancora qualcuno che lavora con i piedi e si perda l'ennesima occasione per stabilire un "anno zero": mi riferisco all'accertamento di conformità che stando alle tue indicazioni, è risultato viziato da errori che io giudico gravi e di negligenza più che di "rappresentazione"). Se queste sono le premesse non oso immaginare il contenuto della sanatoria ;-)
@archspf il problema è sempre lo stesso, certa gente lavora a prezzi stracciati e di conseguenza lavora senza un minimo di professionalità e chi viene dopo ne paga le conseguenze.
Comunque si si tratta di appartamento in condominio con sagoma in eccedenza e senza volumetria utile per poter sanare. Si tratta del solito condominio anni 70 costruito difforme... un gran problema
Comunque si si tratta di appartamento in condominio con sagoma in eccedenza e senza volumetria utile per poter sanare. Si tratta del solito condominio anni 70 costruito difforme... un gran problema
