porte REi modificate e sanatoria

una cosa mi sfugge: come fai a dire che sono porte REI se non hanno la targhetta? Potrebbero semplicemente essere porte multiuso. E cosa intendi con serratura modificata? Nel senso che c'è una chiave tipo yale? Quello non inficia la certificazione.
Se sono porte multiuso vanno cambiate.

Non esiste targhetta.
Ma sulla pratica dei VVFF quelle dovevano essere porte REI.
E non lo sono mai state mi sa.
Mi chiedo come hanno potuto avere il CPI.
Ed il rinnovo negli anni del CPI.
Sono porte multiuso quindi.
Per serratura modificata intendo che c'è una chiave.
Dici che non inficia la certificazione?
Sono rimasta a quando le porte REI non potevano essere chiuse a chiave ma dovevano essere sempre apribili per consentire il passaggio senza ostacoli nei momenti del panico.
Comunque il mio quesito riguarda appunto se la sanatoria coinvolge anche questo aspetto.
Ovvero la messa a norma di tutto.

Direi che prima si deve verificare la certificazione delle porte ed in assenza provvedere alla preventiva sostituzione.

le porte REI non sono tali per la serratura. Possono avere una serratura patent, con chiave yale, con maniglione antipanico... Non è che perchè sono REI devono consentire il passaggio nei momenti di panico, lo devono fare se sono anche US o vie di fuga, ma questa caratteristica non ha niente a che fare con il fatto che siano REI. Sono due cose distinte. Anzi il fatto che siano REI serve proprio a garantire che nel momento in cui sono chiuse fanno da compartimentazione a calore e fiamme. Quindi hanno senso se vengono chiuse dopo l'utilizzo.
La targhetta potrebbe essere stata tolta/manomessa; non riesci almeno a risalire alla marca? Forse così si può cercare nel catalogo di chi l'ha prodotta se ci sono differenze visibili.
Va da sè che se non lo sono sarebbe questione di buon senso, oltre che normativo, cambiarle. Sempre che sia necessario metterle nella tua situazione: dividono un garage dalla parte abitativa? Sono in un contesto in cui era obbligatorio metterle? La pratica spiegherà, immagino, perchè erano previste REI.

Trattasi di CILA in sanatoria per opere interne ovvero diversa distribuzione interna.
Con contestuale rimozione di alcune opere non sanabili.
Una domanda:
possono essere sostituite anche dopo il deposito della CILA o necessariamente prima?
Detto in altri modi:
anche la CILA in sanatoria può essere condizionata alla realizzazione di opere?
Secondo un tecnico comunale che ho interpellato si.
Ovvero CILA in Sanatoria con le opere da sanare ed evidenziando in relazione tecnica le opere da rimuovere.
LA fine lavori sarà corredata dalla documentazione fotografica dello stato finale.

La situazione è questa:
in un supercondominio con in comune, al piano interrato, il piano autorimesse (almeno 30)
ho una autorimessa di circa 30 mq, che è collegata ad un disimpegno (sulla pratica originaria è definito "Filtro") tramite una PORTA REI 120.
Questo disimpegno/filtro a sua volta è collegato, tramite PORTA REI 120, ad un locale "taverna".
la scritta REI 120 è riportata sia sulla pratica che sulla tavola dei VVFF..
Autorimessa- disimpegno - taverna = proprietà (ca va sans dire...)
Il CPI della zona autorimesse è stato rinnovato fino a tutto dicembre 2025.
Non mi occupo di VVFF ma , correggimi se sbaglio, oggi come oggi la normativa dovrebbe imporre che la porta che collega la autorimessa al Disimpegno/filtro dovrebbe essere obbligatoriamente REI certificata (se con chiavi ancora meglio).
Quindi la mia perplessità nasce dal fatto che almeno la porta che divide autorimessa / filtro dovrebbe esserlo REI, visto che il CPI è stato rinnovato.
Ma non esiste targhetta e la porta sembra anche stata riverniciata.
Ritenete che debba fare una telefonata all'amministratore per verificare la compatibilità di queste porte col CPI ovvero verificare l'esistenza di qualche comunicazione in merito (che il mio cliente certamente non ha)?.
Altro dato:
il fabbricato è del 1995 ma il mio cliente (o meglio il genitore, deceduto, del mio cliente) ha acquistato nel 2005 ed il precedente proprietario ha fatto un pò tutto quello che gli veniva in mente (servizio igienico nel disimpegno/filtro.... cucina a gas nell'interrato.. e tante altre cosette) senza porsi problemi.
Quindi ora c'è da mettere mano a un bel pò di robetta che va proprio rimossa.

Il padre quando acquistò accettò lo stato di fatto.
E ora i nodi vengono al pettine.

No la CILA in sanatoria sana un intervento già eseguito che possiede tutti i requisiti per essere regolarizzato.

@archspf: no si possono presentare titoli in sanatoria con opere di adeguamento, proprio per eliminare quello che non si può sanare e contestualmente sanare lo stato dei luoghi in seguito alle opere da realizzarsi

@eli71 l'art. 36-bis comma 2 è applicabile solo ai casi di Parziali difformità/variazioni essenziali dal Permesso o assenza e difformità della SCIA. Novità peraltro recente aggiunta dal Salva Casa proprio in quanto la giurisprudenza era ben consolidata sul principio di impossibilità di invocare la "sanatoria condizionata".
Lo stessa non riguarda la CILA che permane nel suo indirizzo di regolarizzazione "tardiva" di opere già eseguite.

interessante e pure destabilizzante perchè la Cila condizionata mi è stata indicata da un tecnico comunale!
Come la mettiamo?
Potrei quindi:
rimuovere tutto quanto non regolarizzabile e solo dopo deposito la CILA relativa alle opere già eseguite e regolarizzabili.
Vorrei evitare la Scia condizionata che se non ricordo male coinvolge la ADE circa la verifica del VV...
(Cosa che mette in stand by la pratica e non va nella direzione di semplificare le cose).

Così mi è stato indicato dal tecnico di un comune....
come direbbe Battisti.. "confusione"...

Devi basarti solo su quello che dice la legge ed al massimo sulle sentenze giurisprudenziali. Se diamo retta alle voci di corridoio o ai pensieri volanti: non serve lo stato legittimo, il condono è ancora aperto e la ristrutturazione edilizia non prevede oneri (cose che ho sentito affermare).
All'infuori dei casi di cui al citato art. 36-bis comma 2 (sanatoria condizionata) la giurisprudenza è coalizzata sul principio di non ammissibilità che permane in via residuale per i cotesti esclusi dal predetto articolo (cfr. Corte di Cassazione n. 33796/2025, n. 00034/2024, n. 30425/2022, n. 28666/2020, n. 51013/2015).

Il tipo di titolo ordinario (al netto delle eccezioni per richiedere PDC e SCIA Alternativa art. 23, e per il Permesso rilasciato su esplicita richiesta per opere soggette a SCIA ordinaria come previsto dall'art. 22 comma 7) o sanante non è una scelta arbitraria/causale, ma un elemento ex lege che dipende dalla qualificazione dell'opera e dal relativo regime applicativo (diremmo: tipo e natura dell'intervento): non puoi invocare la Scia per sanare irregolarità che riguardano la Cila e vice-versa. (cfr. Sentenze Consiglio di Stato n. 1394/2025, n. 7486/2024 e Cassazione civile n. 30425/2022).

Pertanto confermo che l'azione preventiva è la strada migliore .

volevo riprendere un mio post ma non riesco a tornare indietro oltre il mese di agosto 2025.
Cerco di riassumerlo così inquadro anche la risposta del tecnico comunale e mi saprete dare qualche considerazione in merito.
Appartamento al PT con al Piano Interrato taverna- disimpegno e collegata autorimessa.
1-
Al PT le modifiche di sagoma, distanze, volume sono contenute entro il 5% di tolleranza (con dimostrazione).
Internamente devono essere regolarizzate un paio di cose ascrivibili a diversa distribuzione interna (quindi il titolo per sanare sarebbe la CILA in sanatoria).
MA
Al Piano Interrato, sono state realizzate alcune opere in maniera abusiva ma regolarizzabili (es. 2 rispostiglietti nel locale taverna) ed alcune opere NON regolarizzabili che devono essere necessariamente rimosse perchè incompatibili con la destinazione di uso dell'interrato (cucina a gas, camino e servizio igienico in locale disimpegno adibito a zona filtro).
Quindi in questo caso potrei rimuovere tutto quanto non sia regolarizzabile e, solo successivamente dopo la rimozione/sostituzione porte, potrei depositare una Cila in sanatoria per tutta la unità abitativa (Pt e Pinterrato).

E se la situazione fosse questa dovrebbe essere così?

MA:
ulteriore dato:

Rispetto la CE originale la intercapedine che gira attorno al locale taverna è stata realizzata più ampia di 15 cm.
Essendo , la parete della autorimessa, il prolungamento della parete della intercapedine, va da sè che mi ritrovo che anche la autorimessa è più larga e quindi più ampia in termini di superficie.
Inoltre, le aperture che danno sulla intercapedine sono più alte di quelle autorizzate di circa 15 cm (a parità di larghezza) .
Parliamo di cm 100x135 invece che 100x120
Per non parlare del fatto che il vano scala condominiale è stato realizzato più stretto di quello in CE originale, che al PI mi determina un locale filtro più stretto (quindi meno ampio in termini di superficie).
Ma io mi disinteresso di quanto non è di mia proprietà...

Quindi chiedo, per queste opere:
- ampliamento della intercapedine (che però non faceva Sup NR ne ai tempi della CE originaria ne oggi)
- diverse dimensioni finestrelle in taverna
- maggiore superficie dell'autorimessa
il titolo utilizzabile non è la CILA, ma la SCIA?
A prescindere che io rimuova prima le opere non regolarizzabili.
Ed in questo caso quale sarebbe l'articolo cui fare riferimento e l'iter conseguente?
Sanzione di 1.032,00 € in attesa che la ADE valuti se c'è Aumento del Valore venale?


Ora riassumo le parole del tecnico cui ho sottoposto la questione:
Cila in sanatoria con interventi di rimozione delle opere non sanabili (con deposito a fine lavori della documentazione fotografica)
Mi devo disinteressare del piano interrato perchè sono accessori e anzi l'autorimessa non fa neanche sup non res.
La intercapedine non faceva Sup non res allora come ora quindi mi limiterò ad indicarla come corretta rappresentazione grafica.

Detto questo, mi preme dire che questo è un forum per attingere e scambiare informazioni e pareri.
ed i pareri riportati non hanno altra finalità se non quella di discussione su aspetti della normativa che personalmente trovo scivolosi .
Grazie

1. Il fatto della maggiore superficie dell'autorimessa a memoria mi sembra nuovo o mi era sfuggito. Il problema non sta tanto nell'intercapedine (direi ininfluente o "formale", sempreché non siamo in zona sismica 1 e 2 ed occorra pertanto predisporre anche la "verifica di sicurezza") ma nel fatto che la superficie dell'autorimessa sia stata ampliata. In ogni caso configura una mutazione dei parametri assentiti (sup. accessoria) che OGGI si sana con procedura "semplificata", in quanto pur non essendo considerate variazioni essenziali, costituiscono parziali difformità per esclusione, se è superata la soglia di tolleranza: l'oblazione è quella di cui all'art. 36-bis comma 5 lettera a), relativa al "Permesso in sanatoria".

2. Le difformità non sono frazionabili ed occorre sempre avere una visione complessiva (cfr. sentenze Cassazione n. 25919/2025, 28350/2025, 35008/2024): per principio "assorbente" dell'abuso maggiore o prevalente (in termini di gravità), si inquadra la sanatoria secondo la procedura necessaria a questo.

3. sulla Cila in sanatoria "condizionata" ho già risposto. Aggiungo che semmai (con la richiamata visione di insieme) la pratica da predisporre è quella del "Permesso in sanatoria condizionato" di cui al già richiamato art.36-bis comma 2, che rimane l'unico istituito normativo.

Consiglio: quando ti fai rilasciare un "parere" fattelo mettere per iscritto e soprattutto con rimando alla normativa che motiva la risposta. Di cose inventate ne ho sentite molte, ma qui ce ne stanno tante che la metà basta. Non mi dilungo perché finirei solo per polemizzare.

- sono in zona sismica 3.
- la maggiore superficie della autorimessa è compensata dalla minore superficie del locale disimpegno (in virtu del menzionato "restringimento del vano scala comune" di cui il disimpegno è prosecuzione naturale delle pareti).

Detto questo mi sapresti indicare in quale dei 2 casi seguenti si inquadrerebbe l'intervento?

"Qualora l’intervento illecito risulti regolarizzabile con la nuova SCIA in sanatoria, la sua piena efficacia sarà condizionata al pagamento dell’importo a titolo di oblazione, ancorché astrattamente escluso dalla punibilità penale. Il responsabile del procedimento (ufficio tecnico comunale), determina l’importo dell’oblazione sulla base del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile stabilito dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate (Catasto, Ndr) in misura:
- generale: compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro (pertanto doppia conformità “mista” verso la disciplina urbanistica vigente alla presentazione, e conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente all’epoca di esecuzione);
- ridotta: compresa tra 516 euro e a 5.164 euro, ove l’intervento rispetti la doppia conformità tradizionale, ovvero conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;

E a livello di iter , una volta depositata la Scia , con pagamento di acconto di 1.000,00 euro, devo attendere 31 giorni per potere iniziare i lavori di rimozione delle opere non sanabili?
MA mi devo anche aspettare che l'ufficio tecnico mi comunichi l'eventuale conguaglio legato ad un eventuale aumento del VV?
Se in entrambi i casi c'è il coinvolgimento della ADE, prevedo malumori dell'ufficio tecnico.


Avevo interpretato le norme in questo modo:
se le difformità riscontrate sono contenute nella percentuale di tolleranza del caso, nel mio 5%, non devo sanare nulla ma dimostrarlo graficamente.
E così è anche a livello di Piano interrato dove la differenza delle superfici accessorie (taverna - disimpegno - autorimessa) è contenuta nella percentuale di tolleranza.

Avendo poi alcune cose "interne" comunque da regolarizzare (diversa distribuzione interna sia al piano Terra che al piano interrato) avrei comunque da depositare una sanatoria.
La diversa situazione della intercapedine, dell'autorimessa e del locale disimpegno al Piano Interrato, così come la diversa dimensione delle aperture in taverna (che danno sullo spazio dell'intercapedine) li rappresento correttamente in quanto rientranti nella tolleranza.
Resterebbero le opere abusive da rimuovere.
Che farei rimuovere prima per poi depositare la CILA in sanatoria.
Sarei grata se mi si facesse presente dove il mio ragionamento è errato alla luce della normativa vigente.

In ultimo , riguardo al tuo consiglio archspf, concordo ma a volte avere un parere per iscritto non è semplice.
A volte si è fortunati ad avere la possibilità di essere ricevuti e potere quantomeno discutere del caso.
Altre volte non c'è questa opzione e bisogna procedere o alla richiesta di un parere preventivo oppure al deposito della istanza.
Con i tempi che ne conseguono.

Allora rettifico parzialmente (ed a favore) rispetto all'indicazione che "la maggiore superficie della autorimessa è compensata dalla minore superficie del locale disimpegno": in tale scenario se sussistono ancora eventuali differenze, queste le valuti come detto se entro tolleranza e le rappresenterai solamente, mentre l'assenza di ampliamenti derubrica o annulla la natura/gravità della difformità.
Se le aperture non sono riconducibili ad un prospetto visibile dall'esterno, si assimilano ad aperture interne semplici, al pari della diversa distribuzione (M.S. > CILA).
Il fatto di essere in zona sismica 3, esclude automaticamente dal progetto/verifiche formali in ambito antisismico (poi inutile dire che le verifiche andrebbero condotte a prescindere dalla necessità amministrativa, poichè attengono alla sicurezza).

Considerando che la realizzazione della intercapedine non sarebbe realizzabile in CILA (in quanto comunque opera strutturale), il titolo per sanare il tutto è quello della SCIA in sanatoria di cui all'art. 36-bis: per la relativa oblazione ritengo possa assumersi il minimo edittale in quanto ragionevolmente non si modifica un aumento del valore venale (aggiungo io: a seguito dell'intervento poichè nel corpo della legge non è specificato ahinoi e questo è un punto critico di dibattito), tuttavia facciamo attenzione perché ad esprimersi è purtroppo l'ADE che potrebbe interpretare in modo diverso (tra la data dell'abuso ed oggi c'è quasi probabilmente variazione generale di valore in senso "assoluto"). La riduzione della metà dipende se sussistono le condizioni di "doppia conformità", che immagino ci siano.

In tale scenario rimane anche valida la possibilità di applicare il comma 2, della sanatoria condizionata in cui rappresenterai anche le opere da rimuovere/rispristinare (non sanabili): attenzione che anche in questo caso, aldilà di quanto "proposto" l'amm.ne potrebbe indicare anche la "realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza" che è svincolato ed indipendente dalle ipotesi applicative del comma 3-bis (san. sismica).