Buongiorno colleghi, spero di non farla troppa lunga ma provo comunque a spiegarmi
Esiste una normativa che mi vieti di fare un'estensione dell'unità immobiliare "all'esterno" ovvero che per arrivarci devo fare una scala esterna non "tamponata" ma coperta.
Sto facendo una sanatoria piano rialzato un normale trilocale con bagno, sopra soggiorno con bagno, ma vorrei tenerlo come unica abitazione così quando faccio il recupero del sottotetto e successivo frazionamento ho l'esenzione della prima casa (Regione Lombardia)
Avete suggerimenti?
arch.sergio : [post n° 497869]
Soggiorno esterno all'abitazione
Caro collega, perdona la mia incapacità di comprendere il quesito specifico. Se potessi inviare anche a mezzo esterno uno schema grafico (es. postimages.org), vedrò se sono in grado di prestare aiuto. grazie
Ciao si scusami ma sono stato molto vago
Provo a spiegarmi meglio nel caso poi ti lascio la mail per spiegarmi meglio:
Si tratta di un villino isolato con licenza edilizia degli anni ’50, composto da un piano rialzato e un seminterrato.
Negli anni ’90 è stato ottenuto un permesso di costruire per sopraelevare di un piano, in parte adibito a sottotetto non abitabile, e in parte realizzato come monolocale con bagno.
L’accesso al piano superiore avviene tramite una scala esterna coperta ma non tamponata, quindi aperta, che collega il piano rialzato con il nuovo piano.
In Lombardia, la normativa sul recupero dei sottotetti prevede l’esenzione dagli oneri di costruzione (O.U. I, O.U. II, parcheggi, ecc.) se il recupero è effettuato come estensione della prima casa e non come nuova unità immobiliare.
Nel mio caso:
• il piano rialzato comprende cucina, soggiorno, due camere e bagno, quindi è un’unità abitativa completa e autonoma;
• il piano primo non ha angolo cottura e non verrebbe utilizzato come abitazione indipendente, ma come estensione del piano sottostante, ovvero come salotto con bagno.
La mia domanda è:
posso mantenere un’unica unità immobiliare anche se una parte dei locali (il salotto con bagno al piano superiore) è raggiungibile solo tramite una scala esterna “aperta”, quindi passando brevemente da uno spazio riscaldato, all’esterno, e poi di nuovo in uno spazio riscaldato?
In sostanza:
esiste una norma che vieta la presenza di locali non direttamente comunicanti con il resto dell’abitazione ma collegati tramite percorso esterno coperto?
Aggiungo che i locali al piano rialzato già soddisfano tutti i requisiti igienico-sanitari e funzionali per costituire un’unità abitativa autonoma; quelli al piano primo sarebbero solo un’integrazione della stessa, quindi i locali utili sono collegati già tra di loro.
Provo a spiegarmi meglio nel caso poi ti lascio la mail per spiegarmi meglio:
Si tratta di un villino isolato con licenza edilizia degli anni ’50, composto da un piano rialzato e un seminterrato.
Negli anni ’90 è stato ottenuto un permesso di costruire per sopraelevare di un piano, in parte adibito a sottotetto non abitabile, e in parte realizzato come monolocale con bagno.
L’accesso al piano superiore avviene tramite una scala esterna coperta ma non tamponata, quindi aperta, che collega il piano rialzato con il nuovo piano.
In Lombardia, la normativa sul recupero dei sottotetti prevede l’esenzione dagli oneri di costruzione (O.U. I, O.U. II, parcheggi, ecc.) se il recupero è effettuato come estensione della prima casa e non come nuova unità immobiliare.
Nel mio caso:
• il piano rialzato comprende cucina, soggiorno, due camere e bagno, quindi è un’unità abitativa completa e autonoma;
• il piano primo non ha angolo cottura e non verrebbe utilizzato come abitazione indipendente, ma come estensione del piano sottostante, ovvero come salotto con bagno.
La mia domanda è:
posso mantenere un’unica unità immobiliare anche se una parte dei locali (il salotto con bagno al piano superiore) è raggiungibile solo tramite una scala esterna “aperta”, quindi passando brevemente da uno spazio riscaldato, all’esterno, e poi di nuovo in uno spazio riscaldato?
In sostanza:
esiste una norma che vieta la presenza di locali non direttamente comunicanti con il resto dell’abitazione ma collegati tramite percorso esterno coperto?
Aggiungo che i locali al piano rialzato già soddisfano tutti i requisiti igienico-sanitari e funzionali per costituire un’unità abitativa autonoma; quelli al piano primo sarebbero solo un’integrazione della stessa, quindi i locali utili sono collegati già tra di loro.
Perfetto ora ho capito: accesso al sottotetto che avviene dall'esterno. Rispondo puntualmente.
"esiste una norma che vieta la presenza di locali non direttamente comunicanti con il resto dell’abitazione ma collegati tramite percorso esterno coperto?" NO al netto di soggezioni locali.
In generale il recupero dei sottotetti non impone che il vano da recuperare sia direttamente comunicante: la legge (Lazio e Lombardia sono simili) permette sia di ampliare un'unità immobiliare esistente (e quindi con collegamento diretto) sia di realizzare nuove unità immobiliari autonome.
A mio avviso la situazione, anche se apparentemente contorta, catastalmente dovrebbe prevedere un unica unità poichè la scala, anche se esterna (ma esclusiva), costituisce l'unico collegamento tra i due piani e ancorché non sussiste la piena autonomia funzionale e reddituale per definire due subalterni.
La discrimine in linea di principio non è il fatto che i locali siano o meno riscaldati, bensì la condizione di "autonomia": se fosse stata presente una cucina, ad esempio, si sarebbero dovute avere due unità separate perché entrambe a quel punto potenzialmente producibili reddito (si potrebbe vendere o affittare il sottotetto).
"esiste una norma che vieta la presenza di locali non direttamente comunicanti con il resto dell’abitazione ma collegati tramite percorso esterno coperto?" NO al netto di soggezioni locali.
In generale il recupero dei sottotetti non impone che il vano da recuperare sia direttamente comunicante: la legge (Lazio e Lombardia sono simili) permette sia di ampliare un'unità immobiliare esistente (e quindi con collegamento diretto) sia di realizzare nuove unità immobiliari autonome.
A mio avviso la situazione, anche se apparentemente contorta, catastalmente dovrebbe prevedere un unica unità poichè la scala, anche se esterna (ma esclusiva), costituisce l'unico collegamento tra i due piani e ancorché non sussiste la piena autonomia funzionale e reddituale per definire due subalterni.
La discrimine in linea di principio non è il fatto che i locali siano o meno riscaldati, bensì la condizione di "autonomia": se fosse stata presente una cucina, ad esempio, si sarebbero dovute avere due unità separate perché entrambe a quel punto potenzialmente producibili reddito (si potrebbe vendere o affittare il sottotetto).
Infatti vorrei mantenere un unità, presentare la sanatoria e dopo fare un recupero sottotetto con frazionamento quindi dividere gli impianti, arredi fissi per hmp 2.40, aprire lucernarci ecc..... ma nel frattempo mi serve sistemarla così possono vendere a uno che aveva una quota, così quelli che rimangono possono procedere a fare i lavori
