In un locale ad uso commerciale sono state realizzate contro pareti e contro soffitto nel locale principale.
Facendo accesso atti di tutto il fabbricato e confrontato il rilievo, ne è uscito che le aperture esterne sono più piccole di quelle presenti nel titolo edilizio (che è composto da ben 7 varianti, ma ne avessero azzeccata 1... ma trattasi di un vecchio cortile).
Quindi, dal momento che nonostante le modifiche apportate/mai recepite dal titolo originale, i RAI dei locali sono garantiti e rispettati.
Così come il volume (il controsoffitto dovrebbe addirittura portare ad un volume inferiore).
L'iter dovrebbe essere :
Scia art. 36-bis distinguendo (e sommando ?) l'oblazione per le opere interne (1.000 €) da quella relativa ai prospetti?
Anche in caso di riduzione delle aperture esterne, deve essere comunque interpellata la ADE per verificare un aumento del VV ??
Quindi eventualmente proporzionale al doppio dell'incremento di valore venale, indicato dall'ADE (che immagino sarà 0 visto che il minore dimensionamento delle aperture non comporta alcuna miglioria all'immobile) e pertanto dovrei poter applicare la sanzione minima tra 516 e 1.032?
Ma esistono casi in cui non si deve interpellare la ADE?
paola2 : [post n° 498026]
opere da sanare in unità commerciale in Centro storico.
Io penso che se si tratta solo di diversa distribuzione interna e sottodimensionamento delle finestre tu paghi solo i 1032€ di sanzione e amen
si in questo caso sono più piccole ma comunque sono garantiti i rapporti aero illuminanti.
Le altezze interne sono uguali a quelle originarie, salvo il controsoffitto realizzato nella stanza principale (ma cmq > 2.70 m).
Quindi Scia in sanatoria ex art. ?
Le altezze interne sono uguali a quelle originarie, salvo il controsoffitto realizzato nella stanza principale (ma cmq > 2.70 m).
Quindi Scia in sanatoria ex art. ?
Si unica cosa non considererei il controsoffitto come diminuzione di volume perché penso che la sagoma dell'edificio in altezza non sia cambiata.
Questo dovresti valutarlo te
Anche se fosse, la realizzazione del controsoffito andrebbe in CILA e quindi assorbito dalla SCIA per modifiche prospetti.
Se hai un titolo e quindi una variazione fai art. 36bis e dichiari che hai la doppia conformità e fai un versamento di 516€ in quanto è il minimo in attesa di un eventuale conguaglio.
Probabilmente andrai a pagare 1032 perché molti comuni associano la sanatoria minima a quella della CILA tardiva quindi 1000€ e in caso conveniente rimarrai solo a 516€
Per evitare rotture di maron scriverei nella relazione "variazioni che non incidono sulla consistenza e non alterano né modificano il valore venale dell’unità immobiliare"
Questo dovresti valutarlo te
Anche se fosse, la realizzazione del controsoffito andrebbe in CILA e quindi assorbito dalla SCIA per modifiche prospetti.
Se hai un titolo e quindi una variazione fai art. 36bis e dichiari che hai la doppia conformità e fai un versamento di 516€ in quanto è il minimo in attesa di un eventuale conguaglio.
Probabilmente andrai a pagare 1032 perché molti comuni associano la sanatoria minima a quella della CILA tardiva quindi 1000€ e in caso conveniente rimarrai solo a 516€
Per evitare rotture di maron scriverei nella relazione "variazioni che non incidono sulla consistenza e non alterano né modificano il valore venale dell’unità immobiliare"
Il volume si considera sempre lordo (ellementi strutturali permamenti).
L'interpello dell'ADE è necessario rispetto alla procedura in sè.
Modifica di prospetto = R.E. Leggera 》 SCIA 》 art. 36-bis con oblazione comma 5 lettera b). Mi aspetterei che non vi sia AVV ma comuqnie il passaggio è necessario.
Intanto di sicuro occore pagare il minimo edittale come anticipato da @arch.sergio confermando chè è prassi in molti comuni sommare le due sanzioni.
L'interpello dell'ADE è necessario rispetto alla procedura in sè.
Modifica di prospetto = R.E. Leggera 》 SCIA 》 art. 36-bis con oblazione comma 5 lettera b). Mi aspetterei che non vi sia AVV ma comuqnie il passaggio è necessario.
Intanto di sicuro occore pagare il minimo edittale come anticipato da @arch.sergio confermando chè è prassi in molti comuni sommare le due sanzioni.
Ora,
trattandosi di "Scia ex art 36 bis, comma 5 , lettera b" perchè "tocco " i fronti, la normativa prevede il coinvolgimento della ADE.
Nel comune in cui dovrei operare alzano un pò il muro di fronte a questa situazione , "invitandomi" a trovare eventuale altra soluzione.
Perchè il ricorso alla ADE prevede una richiesta che viene pagata dal comune stesso.
Ma io non vedo alternative al 36 bis...
MA SCUSATE, DALLA MIA ESPERIENZA (4 pratiche su 4 degli ultimi 4 mesi) CREDO CHE IL 90% DELLE SANATORIE IMPLICHERANNO L'ART. 36 BIS IN QUANTO COINVOLGONO DIVERSE APERTURE SUI FRONTI.
Bisogna anche capire cosa ne pensano i Notai perchè la ADE ci mette anche 3/4 mesi a rispondere e quindi si potrebbe addirittura creare un blocco delle compravendite.
trattandosi di "Scia ex art 36 bis, comma 5 , lettera b" perchè "tocco " i fronti, la normativa prevede il coinvolgimento della ADE.
Nel comune in cui dovrei operare alzano un pò il muro di fronte a questa situazione , "invitandomi" a trovare eventuale altra soluzione.
Perchè il ricorso alla ADE prevede una richiesta che viene pagata dal comune stesso.
Ma io non vedo alternative al 36 bis...
MA SCUSATE, DALLA MIA ESPERIENZA (4 pratiche su 4 degli ultimi 4 mesi) CREDO CHE IL 90% DELLE SANATORIE IMPLICHERANNO L'ART. 36 BIS IN QUANTO COINVOLGONO DIVERSE APERTURE SUI FRONTI.
Bisogna anche capire cosa ne pensano i Notai perchè la ADE ci mette anche 3/4 mesi a rispondere e quindi si potrebbe addirittura creare un blocco delle compravendite.
Direi che è un loro problema e se vogliono risparmiare dovrebbero darti loro la soluzione, altrimenti si accollano il costo dell'ADE
Sui tempi condivido, anche perché magari passano 3/4 mesi per dirti si va bene così
Sui tempi condivido, anche perché magari passano 3/4 mesi per dirti si va bene così
Il Salvacasa avrebbe potuto introdurre criteri tali da mettere in capo al funzionario comunale la determinazione dell'assenza di aumento del VV del bene...
Almeno nei casi più evidenti e di semplice individuazione.
In questo senso non ha semplificato le procedure ma le ha inesorabilmente allungate.
Capisco che ha riaperto la sanabilità di alcune situazioni ma mettere in capo alla ADE la determinazione del VV del bene avrebbe dovuto essere accompagnata da un incremento del personale impiegato allo scopo...
Almeno nei casi più evidenti e di semplice individuazione.
In questo senso non ha semplificato le procedure ma le ha inesorabilmente allungate.
Capisco che ha riaperto la sanabilità di alcune situazioni ma mettere in capo alla ADE la determinazione del VV del bene avrebbe dovuto essere accompagnata da un incremento del personale impiegato allo scopo...
il "SalvaCasa" non ha salvato nulla anzi ha gettato solo maggiore incertezza e confusione, premiando comportamenti "ambigui" (v. riduzione dei termini per il silenzio-assenso) e perdendo l'ennesima occasione per riordinare veramente una parte fondamentale del testo unico (con regole chiare, condivise e certe) in attesa della riforma che Dio solo sà quando si farà.
In ogni caso se siamo in art.36-bis e dunque "difformità minori" ovvero "non sostanziali" gli immobili si possono trasferire liberamente (cosa che non ho mai condiviso ma tant'è).
In ogni caso se siamo in art.36-bis e dunque "difformità minori" ovvero "non sostanziali" gli immobili si possono trasferire liberamente (cosa che non ho mai condiviso ma tant'è).
Un momento,
"trasferire liberamente" ma comunque in attesa della risposta della Agenzia delle Entrate?
Posso chiedere cosa si intende per "difformità minore " e cosa per "difformità sostanziale"?
Per "sostanziale" intendi che riguarda anche sagoma, distacchi , volume ?
"trasferire liberamente" ma comunque in attesa della risposta della Agenzia delle Entrate?
Posso chiedere cosa si intende per "difformità minore " e cosa per "difformità sostanziale"?
Per "sostanziale" intendi che riguarda anche sagoma, distacchi , volume ?
In applicazione del combinato disposto tra la legge 47/1985 e l'articolo 46 del DPR 380/2001, gli immobili sono alienabili (vendita/donazione) allorquando vengano soddisfatte le seguenti condizioni:
1. sono indicati gli estremi del titolo originario (art. 40 L47/85)
2. non sussistano difformità totali (sostanziali)
Di qui ne deriva che l'atto è valido anche in presenza di difformità che siano ascrivibili a "abusi minori", ovvero tutte quelle ricomprese nelle "parziali difformità/variazioni essenziali dal permesso", "difformità o assenza dalla Scia", interventi eseguiti in "assenza della CILA": praticamente tutto esclusa la "totale difformità" (a meno che non sia stata presentata istanza di sanatoria).
Inoltre anche gli immobili oggetto di condono edilizio per la quale la domanda è in itinere, qualora siano state pagate le oblazioni, sono commerciabili.
Giurisprudenza rilevante
Corte di Cassazione SS.UU. n. 8230/2019; Cass. n. 30425/2022; Cass. n. 15587/2022; Cass. n. 18998/2023; Cass. n. 23394/2023; Cass. n. 22656/2024;
Pertanto i possibili scenari sono:
Assenza totale di titolo edilizio/totale difformità: nullità dell’atto > immobile non commerciabile.
Abusi minori/Parziali Difformità: atto valido > bene commerciabile: venditore responsabile contrattualmente.
Procedura di sanatoria in corso: atto ammissibile > eventuale condizione sospensiva può essere inserita nel contratto.
Tutto ciò perché il problema è di natura civilistica non urbanistica (a mio parere annosa contraddizione).
1. sono indicati gli estremi del titolo originario (art. 40 L47/85)
2. non sussistano difformità totali (sostanziali)
Di qui ne deriva che l'atto è valido anche in presenza di difformità che siano ascrivibili a "abusi minori", ovvero tutte quelle ricomprese nelle "parziali difformità/variazioni essenziali dal permesso", "difformità o assenza dalla Scia", interventi eseguiti in "assenza della CILA": praticamente tutto esclusa la "totale difformità" (a meno che non sia stata presentata istanza di sanatoria).
Inoltre anche gli immobili oggetto di condono edilizio per la quale la domanda è in itinere, qualora siano state pagate le oblazioni, sono commerciabili.
Giurisprudenza rilevante
Corte di Cassazione SS.UU. n. 8230/2019; Cass. n. 30425/2022; Cass. n. 15587/2022; Cass. n. 18998/2023; Cass. n. 23394/2023; Cass. n. 22656/2024;
Pertanto i possibili scenari sono:
Assenza totale di titolo edilizio/totale difformità: nullità dell’atto > immobile non commerciabile.
Abusi minori/Parziali Difformità: atto valido > bene commerciabile: venditore responsabile contrattualmente.
Procedura di sanatoria in corso: atto ammissibile > eventuale condizione sospensiva può essere inserita nel contratto.
Tutto ciò perché il problema è di natura civilistica non urbanistica (a mio parere annosa contraddizione).
Giusto ieri ho parlato con un notaio di BG. Non roga fintanto che l iter non e' completato.
Nessuna sospensiva.
Un collaboratore mi ha detto che qualche notaio lo fa ma sono voci di popolo...
Nessuna sospensiva.
Un collaboratore mi ha detto che qualche notaio lo fa ma sono voci di popolo...
E questo orientamento mi sembra il più ragionevole anche a "garanzia" del proprio cliente.
Che alcuni (molti e forse troppi) Notai invece rogitano anche senza progetto originario (mi è capitato di trovarmi di fronte all'indicazione "ante 67" su immobili che dovevano necessariamente avere titolo) non è una voce di popolo ma purtroppo un malcostume diffusissimo.
Che alcuni (molti e forse troppi) Notai invece rogitano anche senza progetto originario (mi è capitato di trovarmi di fronte all'indicazione "ante 67" su immobili che dovevano necessariamente avere titolo) non è una voce di popolo ma purtroppo un malcostume diffusissimo.
