Salve a tutti, ho bisogno di un consulto a seguito di un incarico ricevuto per determinare il più probabile valore commerciale di due unità abitative all'interno di uno stesso stabile residenziale, al fine di una spartizione di successione, per cui la questione è abbastanza delicata ed è sull'orlo di essere seguita da assise giuridica.
Per la valutazione del valore di mercato ho applicato la canonica formula V = C * Vm * K, dove con C ho considerato la superficie, non solo netta ma anche al lordo dei muri, secondo disciplina estimativa e catastale.
Ho però un tarlo che mi ha messo il Tecnico della controparte, secondo il quale, specie per edifici in muratura continua (quindi con muri di un certo spessore) i muri all'interno degli appartamenti vengono considerati parte strutturale e quindi condominiale, come da art. 1117 del c.c.. Conseguenza di ciò secondo il suddetto la superficie da considerare è quella netta.
A me come criterio, nonostante sia comprensibile da un punto di vista giuridico e logistico l'obiezione del collega, sembra molto strano in quanto la superficie commerciale di un immobile ha sempre compreso una quota di muratura, ma vorrei un parere terzo anche perchè è la mia prima esperienza in tal senso...
Grazie mille a chi risponderà!
Mario Giordano : [post n° 498156]
Stima del più probabile valore di mercato: Considerare o no le murature???
non c'era una circolare dell'ADE che parlava di calcolare il 50% di muri oltre i 60 cm?
Sinceramente non ricordo...
Personalmente ho conteggiato la superficie tenendo conto di:
Muri perimetrali esterni: fino a 50 cm di spessore.
Muri confinanti con altra proprietà(compreso muri di spina) : 50% dello spessore, fino a un massimo di 25 cm.
Muri interni divisori dell’unità immobiliare: per intero in quanto facente parte della sup. utile.
Personalmente ho conteggiato la superficie tenendo conto di:
Muri perimetrali esterni: fino a 50 cm di spessore.
Muri confinanti con altra proprietà(compreso muri di spina) : 50% dello spessore, fino a un massimo di 25 cm.
Muri interni divisori dell’unità immobiliare: per intero in quanto facente parte della sup. utile.
Il valore si calcola in base alla "Superficie Commerciale", con riferimento (nelle procedure civili soprattutto) al D.P.R. 138 del 23 marzo 1998, peraltro stesso identico per la valutazione della consistenza, ai fini della superficie "lorda", che costituisce la base delle valutazioni OMI (come giustamente anticipato dallo stesso @arch.Sergio)
In sintesi: si la superficie è quella lorda ancorchè ragguagliata.
La superficie delle unità immobiliari si traccia fino al confine esterno (detratte le porzioni con spessori murari superiori ai 50 cm se esterni) e in mezzeria (al 50%) per quelli a confine con altre unità o parti comuni (con spessore massimo di 25 cm). Non si confonda il calcolo della "Superficie coperta" o "superficie utile orda" che attiene ai parametri urbanistici con quella "catastale" del citato DPR.
Pertanto l'indicazione dell'altro tecnico è corretta.
Queste sono le basi dell'estimo.
In sintesi: si la superficie è quella lorda ancorchè ragguagliata.
La superficie delle unità immobiliari si traccia fino al confine esterno (detratte le porzioni con spessori murari superiori ai 50 cm se esterni) e in mezzeria (al 50%) per quelli a confine con altre unità o parti comuni (con spessore massimo di 25 cm). Non si confonda il calcolo della "Superficie coperta" o "superficie utile orda" che attiene ai parametri urbanistici con quella "catastale" del citato DPR.
Pertanto l'indicazione dell'altro tecnico è corretta.
Queste sono le basi dell'estimo.
Ma appunto...!
Motivo per cui l'indicazione dell'altro tecnico, che sostiene di calcolare il valore secondo superficie netta, NON è corretta...
Motivo per cui l'indicazione dell'altro tecnico, che sostiene di calcolare il valore secondo superficie netta, NON è corretta...
mi riferivo all'art. 1117 del c.c., ma non alla conseguente "deduzione" che è errata come giustamente osservato ;-)
