Buongiorno a tutti, sto seguendo alcuni clienti nell’acquisto di una casa. La casa scelta presenta una “serra bioclimatica” sul terrazzo realizzata secondo una scia presentata nel 2024. Analizzando la scia mi sono accorta che questa è mancante dei calcoli strutturali ed energetici il che a mio avviso rende il volume tecnico citato non lecito.
Nel caso in cui i clienti vogliano comunque acquistare la casa come potrò procedere per sistemare e ristrutturare il volume trasformandolo in una vera serra bio climatica? Come posso superare una scia preesistente non conforme? Sapreste consigliarmi qual’è l’iter da seguire?
Grazie infinite e buona giornata!
Laura : [post n° 498581]
Serra bioclimatica - scia incompleta
Contatta il tecnico che ha firmato e presentato e dici o mi sistemi la situazione oppure dovrò segnalare la cosa e faranno rivalsa su di te
La "SCIA preesistente non conforme" in quanto incompleta degli elementi essenziali ancorché propedeutici alla formazione della stessa, corrisponde ad un titolo inefficace.
Nel caso non sia possibile la strada indicata da @arch.sergio (che condivido pienamente), poichè il sedicente tecnico si è dato alla macchia o risulta "non collaborativo", occorre valutare la possibilità di una sanatoria (consultare l'UT in quanto tecnicamente mancherebbero proprio i requisiti, se non acquisibili "tardivamente") con integrazione della documentazione mancante, senza la quale si dovrebbe procedere alla demolizione spontanea dell'opera irregolare.
Nel caso non sia possibile la strada indicata da @arch.sergio (che condivido pienamente), poichè il sedicente tecnico si è dato alla macchia o risulta "non collaborativo", occorre valutare la possibilità di una sanatoria (consultare l'UT in quanto tecnicamente mancherebbero proprio i requisiti, se non acquisibili "tardivamente") con integrazione della documentazione mancante, senza la quale si dovrebbe procedere alla demolizione spontanea dell'opera irregolare.
Tu stai seguendo gli acquirenti per tutte le verifiche del caso per cui hai un po' le mani legate nell'andare per uffici a "smuovere" le acque perché non sei il tecnico dei proprietari di casa.... mi sbaglierò ma io lo vedo un po' un limite all'acquisizione di pareri o altro. Le scia vengono spesso controllate a campione e sarebbe interessante sapere se questa è stata controllata....tu hai potuto fare un accesso atti personalmente con delega del venditore o hai solo la documentazione fornita? Perché sono due situazioni diversissime.... nell'accesso atti fatto personalmente si scoprono tante cose a volte, tipo diffide a conformare, integrazioni fatte oppure non fatte, ecc. ecc. Purtroppo su cila e scia bisogna stare super attenti
Indipendentemente dal tuo incarico in qualità di progettista per il "dopo" acquisto, sarebbe opportuno suggerire intanto al cliente di chiedere alla parte venditrice una relazione di stato legittimo asseverata che tutelerebbe il tuo cliente da eventuali vizi.
Buongiorno a tutti e grazie per i preziosi commenti. Purtroppo si, ho contattato il tecnico che risulta “non collaborativo” e ho ricevuto la documentazione dalla proprietà senza poter effettuare un accesso agli atti in autonomia. Cercheremo di ottenere l’accesso agli atti e prenderò subito appuntamento con l’UT.
Per quanto riguarda la relazione, il notaio che ci sta seguendo ha già chiesto e ottenuto dalla proprietà una relazione asseverata di conformità. Ma tale relazione è firmata dallo stesso tecnico che ha fatto la scia nel 2024 e consiste in un piccolo e semplice documento in cui vengono solamente citati i titoli abilitativi che hanno interessato l’immobile nel tempo ed in cui il tecnico assevera che tutto è conforme (ma io so che la scia è non conforme). Quanto può tutelare il mio cliente un documento del genere?
Grazie a tutti e buon lavoro!
Per quanto riguarda la relazione, il notaio che ci sta seguendo ha già chiesto e ottenuto dalla proprietà una relazione asseverata di conformità. Ma tale relazione è firmata dallo stesso tecnico che ha fatto la scia nel 2024 e consiste in un piccolo e semplice documento in cui vengono solamente citati i titoli abilitativi che hanno interessato l’immobile nel tempo ed in cui il tecnico assevera che tutto è conforme (ma io so che la scia è non conforme). Quanto può tutelare il mio cliente un documento del genere?
Grazie a tutti e buon lavoro!
Una relazione tecnica di stato legittimo dovrebbe ricostruire e assentire il percorso urbanistico dell'immobile fino all'ultimo titolo edilizio (art. 9-bis comma 1-bis del TUE coordinato al Salva Casa).
In aggiunta va fatta anche una verifica entro tolleranze costruttive (art.34-bis comma 3 del TUE coordinato al Salva Casa).
Sebbene vedo che anche i Notai si stanno spostando verso una paginetta firmata dal tecnico a mio avviso e a tutela delle parti interessate sarebbe opportuno far svolgere dal tecnico di parte del venditore una due dilegence molto più esaustiva e quindi non un semplice elenco di titoli abilitativi, tra cui anche le parti documentali relativi a strutture e parte energetica.
Inoltre, in taluni casi, la relazione tecnica di stato legittimo può essere inserita come clausola sospensiva del preliminare.
In aggiunta va fatta anche una verifica entro tolleranze costruttive (art.34-bis comma 3 del TUE coordinato al Salva Casa).
Sebbene vedo che anche i Notai si stanno spostando verso una paginetta firmata dal tecnico a mio avviso e a tutela delle parti interessate sarebbe opportuno far svolgere dal tecnico di parte del venditore una due dilegence molto più esaustiva e quindi non un semplice elenco di titoli abilitativi, tra cui anche le parti documentali relativi a strutture e parte energetica.
Inoltre, in taluni casi, la relazione tecnica di stato legittimo può essere inserita come clausola sospensiva del preliminare.
Buongiorno sono dinamiche all'ordine del giorno: a livello immobiliare vi è un conflitto d'interesse tra chi vende e chi compra e capita di trovarcisi in mezzo e con scarsa rilevanza, soprattutto se ci sono colleghi tecnici con la firma facile. L'interpretazione della norma si sta chiarendo, ed è meglio nel caso rischiare di perdere l'incarico che trovarsi possibili futuri inconvenienti (annullamento atto notarile, mutuo bancario o sgravi fiscali) per imperizia o poca diligenza professionale, peggio se di altri.
Grazie a tutti per le preziose risposte che mi hanno sostenuto nel capire che i miei ragionamenti erano corretti e grazie mille per i consigli pratici! In conclusione i miei clienti hanno deciso di lasciar perdere tale immobile e di continuare la loro ricerca! (Si purtroppo anche alcuni notai si accontentano della "paginetta firmata dai tecnici che hanno la firma facile").
Buon lavoro e buon natale!! :)
Buon lavoro e buon natale!! :)
Il mio ordine provinciale unitamente a quello di geometri ed ing, ha fatto un tavolo di lavoro con ordine dei notai e dato le linee guide per la stesura della relazione su stato legittimo edilizio e urbanistico. Provate a vedere se anche i vostri hanno fatto una cosa simile. Seguendo la guida viene fuori tutto tranne che una paginetta. Ne ho fatta una di recente su un caso semplice ed erano circa 4 pagine più tutti gli allegati della documentazione reperita. Ci si muove all'interno di "convenzione" tra ordini praticamente dove i contenuti minimi di tale relazione sono stabiliti e ben chiari.
